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馮侖談房地產未來趨勢:今後可能出的政策不會太多了

http://finance.sina.com   2018年09月09日 17:17   北京新浪網

封面題圖|《縱橫四海》封面題圖|《縱橫四海》

  馮侖:房地產未來可能發展的趨勢是什麼? 

  來源:馮侖風馬牛

  房產政策頻繁出臺,

  到底什麼時候買房或是賣房最合適?

  馮叔:關於房地產,最困擾大家的原因來自於政策頻繁的變動。政策又多又繁,再加上貨幣政策、稅收政策、土地政策等,作爲一個普通老百姓真的很難理解這些複雜的政策。

  其實,買房或是賣房節點啊、時機啊,政府都已經告訴你了,線索就隱藏在政府出臺的政策裏,只是大部分時候你讀不懂也看不懂這些政策罷了。

  舉個例子,有兩個已婚女性討論一個問題,一個人問,到底色情和愛情區別在哪裏,另外一個人很聰明,她就說:色情是技術,愛情是藝術。

  最近幾年所有的政策,都雜糅了政府管理房地產市場的技術和藝術。普通人只會欣賞和觀察藝術,而沒有看透政策背後的技術層面問題。

  藝術沒有好壞之說,也沒有對錯之分。但是技術有它的邏輯和方法論。

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  房地產政策出臺的邏輯是什麼 ?

  馮叔:房地產政策出臺的邏輯,一般有 3 大規律:

  1.  解決中低收入人羣——解決公平問題;

  2.  關於經濟增長,具體說就是土地財政——解決國民經濟快速增長;

  3.  宏觀經濟調控政策——解決國民經濟協調發展和控制金融風險。

  未來可能發展的一個趨勢變化是什麼?

  馮叔:從第一個邏輯講,今後可能出的政策不會太多了。因爲我們現在關於社會公平住房公平的這些政策,幾乎涵蓋到了每個領域。

  比如說有年輕人的白領的公寓,自助公寓共有產權房,長租公寓,也有低收入人羣家庭的經濟適用房,還有廉租房,也還有關於改善性住房,針對這部分人的一些購買政策,我覺得這個政策相對已經體系完善了。

  第二個邏輯政策上講的話,由於我們快速城市化的這個階段已經進入一個拐點,速度放緩,這個政策現在看也都進入到一個政策的頻率降低的一個區間。

  之前大概在 99 年到 09 年這十年政策非常多,主要是要刺激經濟成長,刺激城市化,刺激大家來買房,然後使住房消費成爲拉動經濟的一個重要的牽引力。

  由於經濟成長依賴,土地財政逐步的把金融也拉進來,結構上來說成了一個剛性的結構,也就是說使整個國民經濟的結構過分的依賴房地產金融,也過度地陷入到房地產。

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  這樣子就出現了一個潛在的系統性的金融風險,所以這方面的刺激增長政策也不會怎麼出了。相反抑制的政策會很多,比如說要針對土地財政,那麼怎麼化解這個風險,抑制房地產的快速的土地供應,銷售,開發,金融支持,這些政策都會是反向的政策。

  目的就是要去除土地財政這樣一種模式,化解系統性金融風險。再一個背景就是我們整個的城鎮化的發展水平已超過 50% 。未來如果是按照正常的國際經驗,每年再增加一個點,那麼我們大體上應該到 70% 。

  第三宏觀經濟的調控政策,怎麼樣來化解由於房地產在高價位上大量的存量資產囤積在這,像堰塞湖一樣,然後又和金融的系統有緊密的聯繫。

  在這種情況下,防範金融風險,既要用房地產發展來適度地保持國民經濟整體的發展水平,又要防範由於房地產市場的過熱帶來的系統性金融風險。

  所謂限售、限購、限貸,所有這些東西都是抑制市場的交易,增大交易的制度成本,使交易越來越不容易,目的就是要平衡增長和風險。

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  房價背後的邏輯和決定房價的要素是什麼 ?

  馮叔:總體看,影響房價的因素有 5 個:

  1.  人均 GDP 要達到 8000 美金;

  2.  新房和二手房的比例要超過 1:1;

  3.  城市規劃的空間結構;

  4.  金融政策、利率、稅收、匯率等形成的預期;

  5.  整個經濟成長,包括就業、人口淨增。

  所以,掌握了政策出臺背後邏輯,和決定房價的要素,就很好理解政策趨勢和房價的關係了。

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