北美首頁 | 新聞 | 時尚 | 大陸 | 臺灣 | 美國 | 娛樂 | 體育 | 財經 | 圖片 | 移民 | 微博 | 健康
美股佣金對照表
Value Engine Stock Forecast
ENTER SYMBOL(S)

樓市“入冬”跌50%亦是2019果斷抄底?專家這麼說

http://finance.sina.com   2018年11月28日 16:20   北京新浪網

  海南是觀察樣本。

  “金九銀十”褪色後,樓市“入冬”似乎已成爲業界共識。

  悲觀者堅信,樓市拐點已徹底到來。其理由是,今年的“金九銀十”在開發商推盤大幅放量的背景下,市場銷售表現依然顯著走弱,已經很能說明問題。 

  2018年9月以來,合肥、北京、長沙、杭州等多個地區陸續出現樓盤促銷降價、消費者維權的消息,部分區域的新房價格已達不到限價令的調控線,房價存在較大下行壓力。 

  這一輪始自2016年底的密集調控,在經歷三四線城市房價補漲及“房住不炒”的政策定性後,似乎正在發揮餘威。由於疊加了複雜的國際經濟大背景,悲觀者堅稱任何房價“復燃”的幻想最終都將成空。唯一不確定的是,房價會跌多少:15%還是50%? 

  數據亦爲悲觀者提供有力佐證。11月14日,國家統計局公佈2018年1至10月全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示,1至10月全國商品房銷售面積13.3億平方米,同比增長2.2%,增速回落0.7個百分點。除此外,房屋新開工面積、房屋竣工面積等指標較前值均有不同程度回落,樓市下行態勢明顯。 

  樂觀者則積極尋找希望,不放過任何樓市“可能回暖”的蛛絲馬跡。 

  跡象也在同步顯現。杭州房貸利率近期全面鬆動,首套房、二手房均包括在內。而此前,北京、深圳、廣州、廈門、南京、佛山、合肥等城市均有部分銀行下調房貸利率。也有銀行首套房貸款平均利率較10月持平,但放款速度有所加快。 

  此外,臨近年終歲末,全國土地市場供應火熱。11月26日,北京市一次性出讓13宗地塊。除一宗流拍外,其餘12宗地塊均成功出讓,創下單日成交地塊數量新紀錄,一日攬金316億元。江蘇南京也將在11月29日至12月18日掀起一輪賣地高潮,預計出讓22宗地塊,起拍總價118.8億元。 

  上述舉措是否意味着樓市調控將逐步放鬆?

  如是金融研究院院長管清友持反對意見。他認爲,“很多銀行開始下調個人按揭貸款利率”屬於糾偏和調整”。“這個對需求端有正向的作用。但還不足以改變整個房地產調控的大趨勢,調控對房地產投資下滑的影響還在進行當中。”管清友稱。

  明源地產研究院執行主編、研究員艾振強告訴時間財經,商業銀行下調貸款利率,更多是行業行爲,當資金比較充裕,需求沒那麼旺盛的時候,下調房貸利率很正常。畢竟,銀行也要賺錢,希望把錢貸出去。另外,出讓土地多是調控的應有之意,因爲供應多了,才能穩定價格。只能說,沒那麼緊張了,但要說放鬆還不太算得上。 

  理性主義者則從歷史尋找經驗。中金公司研究認爲,在以往三輪房地產市場週期的下行階段(2008、2011、2014),政策放鬆都開始於銷售下降後的6個月左右(並且在此後3-6個月時間持續放鬆)。今年9月是本輪銷售下跌的開始,若仍爲6個月後啓動政策調節,則是在明年一季度。 

  艾振強表示,“最遲2019年年中,樓市就會鬆動。區別在於,上一次還處於全球寬鬆階段,現在外圍在收緊流動性,國內經濟表現沒那麼樂觀,放鬆以後也難以重現當年的暴漲了。” 

  樓市當前究竟處於什麼位置?之所以市場對此存在巨大爭議,三四線城市的攪局是重要原因。與以往幾輪週期不同,此輪“因城施策”調控思路下,一二線城市與三四線城市產生明顯錯位。 

  在過去兩年,一二線城市受限購、限價等政策影響,房價持續下行、租金大幅上漲。與之相反,三四線城市在去庫存政策支持下依然維持高景氣度。房價飆漲。即便在今年10月,根據Wind提供的數據,二線城市房價漲幅也明顯高於一線,三四線城市又高於二線。 

  中泰證券研究所亦分析認爲,之所以出現上述結果,很大程度上因爲調控政策在過去兩年多時間裏是分化的。“一二線城市嚴控房地產市場,住房供給受到壓制,租金價格上漲;三四線城市最近幾年一直強刺激,房價飆升至高位,居民槓桿也加了起來”。 

  中泰證券研究所同時提醒,“往前看,三四線城市房地產連續漲了幾年後,已經越來越危險,且貨幣化安置政策已經在轉向,政策趨於收緊。小城市房價只要不刺激,很難走平,2019年將面臨房價回調壓力”。 

  海南或許是最佳觀察樣本。因特殊的地理環境、經濟特點及人文特徵,該省一向是中國房地產市場的縮影。 

  在海南的經濟結構中,房地產一直佔據非常重要的地位,2017年海南固定資產投資4125.4億元,其中房地產開發投資2053.11億元,房地產佔經濟總量比重接近50%。然而,今年4月海南省政府實施全域限購,出臺迄今全國樓市調控中最爲嚴厲的政策組合。 

  此後,海南樓市成交量暴跌。據海南省統計局數據,2018年前三季度海南房地產銷售額爲1677.93億元,同比下降17%;5月至9月累計商品房成交面積同比下跌43%,房地產開發投資從同比增長16%跌落至同比下滑29%。受此影響,當地多項宏觀經濟指標出現顯著下滑。

  海南樓市狀況會向內陸城市傳導嗎?艾振強說:“海南的情況比較特殊,房地產佔比特別大,現在突然斷奶衝擊很大。培育產業,告別緊緊依靠房地產的願望是美好的,但是陣痛很痛啊,痛得太厲害了。我覺得還是會放開一點的,否則社會可能不穩定。”

  什麼時候“放開一點”?中金公司建議,考慮到國內宏觀經濟面臨的壓力更大、中美及國際經濟環境的不確定性跟高,“本輪政策介入的時點宜早不宜遲”。

  中泰證券研究所提醒,通過貨幣刺激房價很容易,但問題在於能否承受房價進一步走高的風險。沒有永漲不跌的資產價格,2015年創業板下跌同樣發生在貨幣寬鬆環境中。“沒有人知道資產價格的拐點何時到來,但有一點是確定的,漲多了的價格肯定會回調。”(時間財經 胡飛)

Bookmark and Share
|
關閉
列印

今日焦點新聞