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國盛證券:落戶限制放鬆 對哪些城市地產影響大?

http://finance.sina.com   2019年04月08日 17:46   北京新浪網

  摘要

  城鎮化:從土地到人,從常住到戶籍

  2000-2017年,中國的城市建成區面積增長150.6%,但城鎮常住人口僅僅增長77.2%,土地城鎮化也遠勝人口的城鎮化。這種不匹配也導致一小部分地區出現缺人的“鬼城”,因而近年來的政策聚焦於人口的城鎮化。

  中國常住人口和戶籍人口城市化率的差別持續存在,而且2000-2010年之間明顯擴大。截止2018年,戶籍人口城鎮化率43.4%,比常住口徑低16.2%。《2019年新型城鎮化建設重點任務》提出的放鬆落戶要求,主要針對常住無戶籍人口的落戶問題。

  政策效應:哪些城市地產可能獲益

  預計I型大城市可從放鬆落戶中不同程度的獲益。重點關注京津冀、長三角和粵港澳三大城市羣中的I型大城市,如杭州;以及三大城市羣以外城市羣的首位城市,如鄭州、西安。

  II型大城市重點關注自身吸引力強勁且存在限購政策的城市,預計受政策影響較大。分爲三類:1)京津冀、長三角和粵港澳三大城市羣中的II型大城市,如無錫、寧波。2)三大城市羣以外城市羣的第二、三位城市,如長沙。3)人口大省的前兩大城市。除以上三類城市外,其他城市需要綜合考慮經濟總量、產業結構、教育醫療資源等公共服務和自然環境等因素。

  兩個觀察樣本:西安和天津

  西安:落戶百萬,房價大幅上漲。西安自2017年3月1日“三放四降”放鬆落戶條件,兩年落戶高達百萬。戶籍人口快速攀升的同時,西安房價也快速上漲,2017年2月至2019年3月樣本住宅平均漲幅爲37.0%,而同期百城漲幅僅12.0%。西安戶籍人口大幅增長,伴隨着購房剛需的增長,即使在限購約束之下,也推升房地產量價齊漲。

  天津:及時“打補丁”,避免套利,房價漲幅有限。天津於2018年5月16日發佈“海河英才”行動計劃放寬落戶條件,開始時落戶要求較爲模糊。4天內迅速打上補丁,以避免在外省市有工作單位的人員到津無工作單位申報落戶。由於落戶條件比西安要嚴格得多,天津戶籍人口增加有限,並沒有起到支撐房價的作用,2018年天津房價漲幅低於百城整體漲幅。

  對債市影響:分化之下,誰主沉浮

  大城市放鬆戶籍限制,可能加劇城市之間的分化。一二線和強三線城市通過放鬆戶籍吸引人口流入,可能在一定程度上推升部分城市的地產銷量和價格;而弱三線和四線城市不僅面臨人口流出,還面臨棚改套數縮減和貨幣化比例下降對地產銷售的拖累。對於年內債市的影響,取決於這兩方面影響孰大孰小,我們傾向於認爲後者的負面衝擊會更大,即經濟會受到三四線地產下滑的拖累。

  風險提示:地產政策出現超預期調整。

  正文

  發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》,要求城區常住人口 100 萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口 300 萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,並全面取消重點羣體落戶限制。[1]這將如何影響房地產市場?

  城鎮化:從土地到人,從常住到戶籍

  以往土地財政下的城鎮化,主要是土地的城鎮化。自分稅制以來,“缺錢”的地方政府探索出土地財政撬動城市化的道路,通過徵用地價較低的農村土地,轉爲地價較高的城市建設用地“點石成金”,不僅可以獲取土地出讓金,推動地產繁榮還帶來稅收收入。土地財政提供的資金,成爲城市基建的重要資金來源。2000-2017年,中國的城市建成區面積增長150.6%,但城鎮常住人口僅僅增長77.2%,土地城鎮化遠勝人口的城鎮化。這種不匹配也導致一小部分地區出現缺人的“鬼城”,因而近年來的政策聚焦於人口的城鎮化。

  重點在於提高戶籍人口城鎮化率。中國常住人口和戶籍人口城市化率的差別持續存在,而且2000-2010年之間明顯擴大。2016年10月,國務院印發《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》,要求“戶籍人口城鎮化率年均提高1個百分點以上,年均轉戶1300萬人以上”,逐步破除戶籍遷移壁壘,推進戶籍人口城鎮化率向常住人口城鎮化率靠攏。截止2018年,常住人口城鎮化率接近60%,基本達到2020年要實現常住人口城鎮化率60%的目標;[2]戶籍人口城鎮化率43.4%,比常住口徑低16.2%,差距較2010年縮小近1%。[3]由此可見,《2019年新型城鎮化建設重點任務》提出的放鬆落戶要求,主要是針對常住無戶籍人口的落戶問題。

  落戶放鬆影響地產需求的兩個角度:第一,未在當地購房的無戶籍常住人口,獲得戶籍之後釋放的買房需求,需求主要來自當地畢業大學生、外來遷入者和當地就業的農民工三個羣體,尤其是前兩個羣體。第二,已在當地購房的無戶籍常住人口,獲得戶籍之後釋放的改善性買房需求,這部分需求在限購城市可能仍將受到抑制。

  政策效應:哪些城市地產可能獲益

  由於城市規模劃分的依據是城區常住人口,而該數據的統計難度較大,我們主要依據住建部的《城市建設統計年鑑》2017年數據作爲依據。值得注意的是,該數據個別城市存在問題,[4]但好處在於城區人口和市區人口統計全面,覆蓋了直轄市、地級市和縣級市。

  預計I型大城市可從放鬆落戶中不同程度的獲益。這些城市基本上都存在不同程度的限購、限售政策,如放鬆落戶可能給房地產市場帶來增量需求。重點關注京津冀、長三角和粵港澳三大城市羣中的I型大城市,如杭州;以及三大城市羣以外城市羣的首位城市,如鄭州、西安。

  II型大城市重點關注自身吸引力強勁且存在限購政策的城市,預計受政策影響較大。II型大城市中有限購政策的20個城市,可分爲三類:1)京津冀、長三角和粵港澳三大城市羣中的II型大城市,如無錫、寧波。背靠大型城市羣,且自身具有較強的產業實力和教育醫療資源,可分流首位城市無法落戶的人才。2)三大城市羣以外城市羣的第二、三位城市,如長沙。作爲區域中心,可對周邊地區形成一定程度的虹吸效應。3)人口大省的前兩大城市,吸引省內人口流入就足以支撐起地產需求。 除以上三類以外,其他城市需要綜合考慮城市的經濟總量、產業結構、教育醫療資源等公共服務和自然環境等因素。

  兩個觀察樣本:西安和天津

  事實上,近三年來,部分城市已經提前放寬落戶標準。這意味着一部分政策效應已經提前釋放。 2017-2018年,武漢、西安、長沙和成都等50餘個城市先後放寬人才落戶限制。2019年以來,海口、廣州、大連、常州、西安和南京等 6個城市繼續放寬落戶限制。這種“搶人才”模式,反映出地方政府已自發搶跑。我們從兩個典型樣本來分析。

  西安:落戶百萬,房價大幅上漲。西安自2017年3月1日“三放四降”放鬆落戶條件,兩年落戶高達百萬,西安2018戶籍人口達到986.87萬人,比2016年高出161.94萬人。[5]在戶籍人口快速攀升的同時,西安房價也快速上漲,在2017-2019年間漲幅明顯超出百城整體的漲幅,2017年2月至2019年3月樣本住宅平均漲幅爲37.0%,而同期百城漲幅僅12.0%。西安戶籍人口大幅增長,伴隨着購房剛需的增長,即使在限購約束之下,也推升房地產量價齊漲。

  天津:及時“打補丁”,避免套利,房價漲幅有限。作爲直轄市的天津,2018年5月16日發佈“海河英才”行動計劃放寬落戶條件,開始時落戶要求較爲模糊。其後4天內迅速打上補丁,以避免在外省市有工作單位的人員到津無工作單位申報落戶。因而天津放寬落戶條件,主要還是希望引入人才,將人才留住。由於落戶條件比西安要嚴格得多,天津戶籍人口增加有限,並沒有起到支撐房價的作用,2018年天津房價漲幅低於百城整體漲幅。

  不是所有城市都可以用戶口吸引人才,吸引到人才之後還要留住人才。能否吸引人才流入,除了戶籍價值以及落戶難度之外,當地的產業情況、房價、配套公共服務以及自然環境也較爲重要。

  以天津爲例,部分人看重天津戶口,可能不在於天津的產業,而在於天津的高考升學條件。這類因素不僅會影響人才流入的多寡,還會影響到能否留得住人才,之後纔有望產生新增的地產需求。比如縱然吸引大量人口遷入,如配套公共服務不盡如人意,前期部分落戶人口也可能選擇遷出,帶來的地產需求也是短暫的。

  據此推斷,城市自身具有足夠的吸引力,才能藉助放寬落戶吸引人口流入,以支持房地產、推升土地財政的收入。而如果城市自身吸引力不足,不足以吸引人口流入,也就談不上支撐地產和土地財政。因此,這種模式之下可能是“強者愈強、弱者愈弱”。

  對債市影響:分化之下,誰主沉浮

  大城市放鬆戶籍限制,可能加劇城市之間的分化。

  一二線和強三線城市通過放鬆戶籍吸引人口流入,帶來的購房剛需可能在一定程度上推升部分城市的地產銷量和價格。不過2017年以來已有50多個城市放鬆落戶條件,部分政策效應提前釋放。而弱三線和四線城市不僅面臨人口流出,還面臨棚改套數縮減和貨幣化比例下降對地產銷售的拖累。

  拉長來看,大城市放鬆戶籍限制有利於提升城鎮化的效益,提高經濟增長的效率。而對於年內債市的影響,我們傾向於認爲後者對經濟的負面衝擊會更大,即經濟會受到三四線地產下滑的拖累。

  房住不炒+因城施策框架下的局部放鬆,部分對衝棚改縮量帶來的影響,但很可能不足以完全對衝。畢竟政策的效果主要集中在常住人口向戶籍人口的轉化,對於人口遷移而言,增加遷入地的地產需求的同時,也對應着遷出地的地產需求減少,衝抵之下全局層面的地產需求增量較爲有限。

  注:

  [1] 2014年11月發佈的《國務院關於調整城市規模劃分標準的通知》,以城區常住人口爲統計口徑,將城市劃分爲五類七檔。城區常住人口50萬以下的城市爲小城市,其中20萬以上50萬以下的城市爲Ⅰ型小城市,20萬以下的城市爲Ⅱ型小城市;城區常住人口50萬以上100萬以下的城市爲中等城市;城區常住人口100萬以上500萬以下的城市爲大城市,其中300萬以上500萬以下的城市爲Ⅰ型大城市,100萬以上300萬以下的城市爲Ⅱ型大城市;城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市爲特大城市;城區常住人口1000萬以上的城市爲超大城市。

  [2] 2014年《國家新型城鎮化規劃》提出該目標。

  [3]距離2020年戶籍人口城鎮化率45%的目標還差1.6%。戶籍人口城鎮化率的提高,除了常住人口落戶之外,還有一個重要來源是撤縣(縣級市)設區,2011-2017年,市轄區增加105個,縣級市和縣分別減少6個和101個。

  [4]例如合肥根據該統計數據應屬於II型大城市,但在《長江三角洲城市羣發展規劃》中則被列入I型大城市。

  [5]西鹹新區歸西安代管,約影響60萬人。

  風險提示:

  地產政策出現超預期調整。房住不炒原則之下,部分城市可能因城施策放鬆地產政策,以對衝土地出讓收入下行帶來的財政壓力。 

  本文作者:國盛固收分析師劉鬱,來源:鬱言債市

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