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任澤平:以北京爲例分析哪裏的房子漲幅大

http://finance.sina.com   2019年06月22日 19:03   北京新浪網

  文:恆大研究院 任澤平 熊柴 實習生薑文鏹對本文有貢獻

  感謝中國人民公安大學丁寧老師團隊的數據支持

  導讀

  我們提出了業內廣爲採用的標準分析框架:“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。基於上述框架,我們在2019年4月研究報告《中國城市發展潛力排名:2019》對全國除三沙市和港澳臺外的336個地級及以上行政單元的發展潛力進行客觀排名。

  在一個城市內部,哪裏的房子漲幅大?我們在2018年8月研究報告《全球房價大趨勢》中分析了國際主要大都市圈的房價漲幅,發現大都市圈特別是其核心區域房價漲幅顯著高於其他地區。這也符合一般的(核心)地段爲王標準。

  中國情況是否與此相同?本篇以北京市爲例,分析一個城市內部不同地段的房價漲幅差異,考察其背後的邏輯及影響因素。數據來源主要爲2009-2019年3月底北京市房管局登記的1336個新樓盤的成交記錄,2011-2019年4月鏈家統計的53.3萬套二手房樓盤的成交記錄。

  摘要

  過去十年北京房價漲幅跑贏全國房價和印鈔機。1)從新房看,2009-2018年北京市新房均價從1.4萬元/平上漲至5.5萬元/平,上漲3.9倍,遠高於全國新房均價漲幅的1.9倍,高於M2漲幅的3.0倍;月成交6000套是北京新房成交價格走勢的敏感值,當成交量持續超過6000套時,房價大概率上行。2)從二手房看,2011-2018年二手房均價年均漲幅12.5%,略低於同時期新房均價年均漲幅12.7%;二手房總價中位數年均漲幅15.8%,低於同時期新房總價中位數年均漲幅18.4%,月成交1.4萬套是二手房成交價格走勢的敏感值,當成交量持續超過1.4萬套時,房價大概率上行。3)居民收入和產業發展與區域房價關係緊密。北京市2018年各區居民可支配收入、三產佔比和新房均價相關係數達0.93、0.83,和新房總價中位數相關係數達0.82。

  不同區域漲幅差異:城市規劃、產業發展、優質公共資源分佈、人口流入。1)行政區-板塊漲幅差異。新房:2009-2018年門頭溝區、昌平區和順義區年均漲幅分別以23.8%、21.7%和21.4%居北京市各區前三。門頭溝區爲最接近中心城區的生態涵養髮展區,磁懸浮列車S1線開通提高內外通達性;昌平區以科技創新作爲發展重點,人隨產業走,2010-2018年合計淨增44.7萬人,居北京市各區第一。二手房:2011-2018年西城區、昌平區、順義區和東城區年均漲幅分別以16.1%、16.1%、14.1%和13.2%位居前四。東西城區作爲首都功能核心區,高端產業集聚、且優質教育醫療資源富集板塊:2009-2018年麗澤板塊、北通州板塊、方莊板塊、北朝陽板塊新房均價年均漲幅居板塊前十,分別爲23.9%、22.4%、21.4%、21.1%,多受益於城市規劃利好。其中麗澤板塊定位爲金融商務區,各大房企打造“內城頂豪首區”。2)環線-距離漲幅差異。環線:2009-2018年期間新房六環外、五-六環、四-五環、三-四環、三環內均價漲幅分別爲20.4%、20.5%、18.0%、17.0%、16.7%,五環外受益於城市空間外擴,年均漲幅高於五環內。距離:2011-2018年期間距天安門3km、5km、10km、15km、20km的樓盤年均漲幅18.0%、15.8%、15.9%、16.1%、17.6%。3km以內土地供給短缺、公共資源富集、產業高端,年均漲幅位居第一;距天安門5-15km主要爲朝陽、海淀、豐臺和石景山四區,2015-2018年合計減少96.7萬人,教育醫療優勢有所減弱,一般性產業向外疏解。距天安門20km房價低,2011年樓盤均價1.5萬元/平、明顯低於同期北京市二手房均價2.7萬元/平,隨着地鐵線路外延,交通通達性提升居住功能。

  學區房漲幅差異:小學質量、入學政策、產業發展、住房質量。1)根據雲房數據統計,2017年海淀區學區房溢價率爲21.1%,高於東城區17.1%和西城區13.3%,中關村三小、史家小學、中關村一小學區房溢價率分別以34.1%、31.1%、29.4%居前三。2)小學質量、產業發展和住房質量決定學區房年均漲幅。以“東西海朝”一流一類小學、一流二類小學所有劃片住房作爲學區房,剔除成交數據缺失的學區房,共選取246個樓盤分析。2012-2018年一流一類小學、一流二類小學學區房年均漲幅分別爲16.9%、17.6%,均高於“東西海朝”二手房平均年均漲幅13.8%。一流一類小學學區房漲幅低於一流二類小學,原因是一流一類小學學區房總價大,且部分一流二類小學教學實力和直升初中均不弱於一流一類小學。分行政區看,2012-2018年西城、朝陽、海淀和東城學區房年均漲幅分別爲18.9%、17.3%、17.2%和16.2%。從房齡和麪積看,2012-2018年老破小學區房年均漲幅17.6%高於非老破小學區房16.8%。3)入學政策調控導致學區房出現一定降溫。以28個樓盤抽樣分析,2017年6月朝陽區“多校劃片”施行後,至2017年年底學區房下跌6.0%,同時期二手房下跌1.8%;2018年6月東城區“多校劃片”施行後,至2018年底學區房下跌5.0%,同時期二手房上漲3.3%;2019年1月海淀區“多校劃片”施行後,至2019年第一季度末學區房下跌6.0%,同時期二手房上漲2.0%。

  地鐵房漲幅差異:距地鐵站越近,漲幅越大。1)住房距地鐵站越近,年均漲幅越大。以距地鐵站500m以內爲“正地鐵房”,500-1000m爲“準地鐵房”,1000-1500m爲“近地鐵房”,超過1500m爲“非地鐵房”,共選取96個樓盤分析。2011-2018年正地鐵房年均漲幅爲16.2%,準地鐵房年均漲幅15.2%,近地鐵房年均漲幅15.1%,非地鐵房年均漲幅14.1%。2)距地鐵站越近,建設階段和開通前後漲幅越大。2011-2018年期間,建設階段正地鐵房平均漲幅24.1%、準地鐵房23.6%,近地鐵房22.9%;開通前後(開通前1年年底至開通當年年底),正地鐵房平均漲幅26.1%,準地鐵房24.6%,近地鐵房15.2%,住房距地鐵站越近,年均漲幅越大。

  結論:核心地區住房類似藍籌股,靠近中心的外圍地區住房類似成長股。城市內部不同地段住房價格是住房質量、周邊產業、交通和公共服務資源的映射。核心地區高端產業集聚、優質公共資源富集、交通便利,相關住房類似績優藍籌股,價格走勢穩健。靠近中心的外圍地區受益於城市規劃利好、產業發展和人口流入、公共資源和交通趨於完善、住房質量較高,相關住房類似成長股,漲幅較大。總的來說,大都市圈、地鐵房、學區房、受益於城市外擴的地區漲幅更大。

  風險提示:北京市新房樣本較少、部分學區房缺少成交數據,存在代表性偏差;因數據限制,分析時期最長爲10年,結果與更長期情況有差異。

  目錄

  過去十年北京房價漲幅跑贏全國房價和印鈔機

  1.1 2009-2018年北京房價上漲3.9倍,明顯跑贏M2和全國房價漲幅

  1.2 居民收入和產業發展與區域房價關係緊密

  不同區域漲幅差異:城市規劃、產業發展、優質公共資源分佈、人口流入

  2.1 行政區-板塊漲幅差異:郊區新房漲幅居前、核心區二手房漲幅居前

  2.2 分環線-距離漲幅:五環外房價漲幅更大

  學區房漲幅差異:小學質量、入學政策、產業發展、住房質量

  3.1 學區房普遍溢價,部分學區房溢價率超30%

  3.2 小學質量、產業發展和住房質量決定學區房年均漲幅

  3.3 入學政策調控導致學區房出現一定降溫

  地鐵房漲幅差異:距地鐵站越近,漲幅越大

  4.1 住房距地鐵站越近,年均漲幅越大

  4.2 距地鐵站越近,建設階段和開通前後漲幅越大

  結論:核心地區住房類似藍籌股,靠近中心的外圍地區住房類似成長股

  正文

  過去十年北京房價漲幅跑贏全國房價和印鈔機

  在一個城市內部,哪裏的房子漲幅最大?本篇以北京市爲例,分析一個城市內部不同地段的房價漲幅差異,考察其背後的邏輯及影響因素。

  本文使用的房價數據主要來源於2009-2019年3月底北京市房管局登記的1336個新樓盤的成交記錄,2011-2019年4月鏈家記錄的53.3萬套二手房樓盤的成交記錄(懷柔區、密雲區、延慶區、平谷區、房山區,其中房山區2015年之前成交數據很少、因此未納入分析)。鏈家二手房成交數據樣本大,但部分區縣數據缺失或樣本很少;北京市房管局新房數據樣本小,但各區縣、及相關板塊新房數據均有。因此,我們用新房和二手房的數據結合分析。此外,由於成交均價容易受高價樓盤影響,而房價中位數能有效反映住房成交價格的中等水平,所以補充分析樓盤成交的價格中位數,以此保證數據分析的合理性。

1.1 2009-2018年北京房價上漲3.9倍,明顯跑贏M2和全國房價漲幅1.1 2009-2018年北京房價上漲3.9倍,明顯跑贏M2和全國房價漲幅

  2009-2018年北京市新房均價從1.4萬元/平上漲至5.5萬元/平,上漲3.9倍,高於M2漲幅的3.0倍,遠高於全國均價漲幅的1.9倍。1989年《人民日報》刊登文章,北京提供2萬多平米住房,每平方米爲1600-1900元。1995年東三環南新園首次公開發售價格爲4800元/平。2003年非典期間北京房地產市場萎靡,南三環潤景嘉園4200元/平,宣武門富卓花園7800元/平。2004年北京市西四環樂府江南售價6300元/平,北三環冠城園8000元/平。2007年北京新房成交均價首次進入“萬元時代”,達到1.1萬元/平。2008年金融危機爆發,望京北京香頌自2007年底的1.4萬元/平跌至2009年初的1.1萬元/平。2009-2018年期間,北京市新房均價從1.4萬元/平上升至5.5萬元/平,上漲3.9倍,年均漲幅16.3%,價格中位數年均漲幅15.4%。同時期M2餘額從61.0萬億元上漲至182.7萬億元,上漲3.0倍;全國新房均價從4459元/平上漲至8544元/平,上漲1.9倍,北京房價漲幅跑贏了印鈔機,更跑贏全國房價漲幅。

  月成交6000套是北京新房成交價格走勢的敏感值。2011-2019年3月底數據表明,新房成交量和價格存在明顯相關性,月成交6000套是北京新房成交價格走勢的敏感值,當成交量持續超過6000套時,房價大概率上行。比如2012年6月至2013年12月期間,僅有2013年2月新房成交套數低於6000套,在此期間北京市新房均價從2.1萬元/平上漲至2.6萬元/平;2017年2月至2018年10月期間,月成交套數均低於6000套,在此期間北京市新房均價呈現“陰跌”,僅從4.9萬元/平上漲至5.2萬元/平。

2011-20182011-2018

  年二手房均價年均漲幅12.5%,略低於新房均價年均漲幅12.7%,月成交1.4萬套是二手房成交價格走勢的敏感值。2011-2018年期間,二手房均價從2.7萬元/平上漲至6.2萬元/平,年均漲幅爲12.5%,新房均價從2.6萬元/平上漲至6.0萬元/平,年均漲幅12.7%;二手房價格中位數從2.4萬元/平上漲至5.7萬元/平,年均漲幅13.2%,同時期新房價格中位數從1.8萬元/平上漲至5.1萬元/平,年均漲幅15.7%;二手房總價中位數從153.0萬元上漲至428.0萬元,年均漲幅15.8%,同時期新房總價中位數從233.9萬元上漲至762.0萬元,年均漲幅18.4%,二手房年均漲幅低於新房。這主要是由於2011-2018年1165個成交的新房樓盤中568個位於城六區,佔比爲48.7%;同時期53.3萬套成交的二手房中38萬套處於城六區,佔比爲71.3%,二手房交易更聚集於城六區,總價高拉低了二手房的年均漲幅。

  月成交1.4萬套是二手房成交價格走勢的敏感值。二手房成交量不易受房企推盤節奏影響,因此二手房成交量和市場熱度關係更緊密,2009-2019年3月北京二手房均價和成交量相關係數超過0.55,月成交1.4萬套是北京二手房成交價格走勢的敏感值,當成交量持續超過1.4萬套時,房價大概率上行。比如2015年3月至2016年12月期間,二手房月成交均超過14000套,在此期間北京市二手房從3.8萬元/平迅速上漲至6.5萬元/平;2017年5月至2018年3月期間,二手房月成交均低於1.4萬套,在此期間二手房均價從6.6萬元/平下跌至6.2萬元/平。

1.2 居民收入和產業發展與區域房價關係緊密1.2 居民收入和產業發展與區域房價關係緊密

  北京市2018年各區居民可支配收入和新房均價相關係數達0.93,第三產業佔比和新房均價相關係數爲0.83。2018年西城新房均價10.9萬元/平,二手房均價10.7萬元/平,人均可支配收入8.2萬元,均居北京市各區第一,第三產業佔比92%居第二。東城、海淀、朝陽新房均價分別爲9.0萬元/平、7.4萬元/平、7.3萬元/平,其人均可支配收入破7萬,三產佔比超85%。平谷、密雲、延慶新房均價分別爲2.8萬元/平、2.5萬元/元、2.4萬元/平,人均可支配收入3.6萬元、3.5萬元、3.4萬元,均居北京市各區倒數前三,三產佔比均低於65%。2018年各區居民可支配收入和房價相關係數達0.93,第三產業佔比和房價相關係數爲0.83。居民購買能力強,產業發展領先,公共資源富集,房價相應較高,反之房價相應較低。

  北京市2018年各區居民可支配收入、第三產業佔比和新房總價中位數相關係數均爲0.82。北京市西城、東城、朝陽、海淀新房總價中位數分別爲1628萬元、1400萬元、1020萬元、890萬元,由於二手房面積明顯低於新房,二手房總價中位數分別爲658萬元、563萬元、431萬元、550萬元。城六區中石景山區新房總價中位數爲502萬元,二手房總價中位數爲324萬元,均居城六區倒數第一,而其三產佔比僅爲0.71,遠低於城六區平均三產佔比0.87。此外,2018年三環內、三-四環、四-五環、五-六環、六環外新房總價中位數分別爲1500萬元、859萬元、965萬元、600萬元、409萬元。

2 不同區域漲幅差異:城市規劃、產業發展、優質公共資源分佈、人口流入2 不同區域漲幅差異:城市規劃、產業發展、優質公共資源分佈、人口流入

  2.1 行政區-板塊漲幅差異:郊區新房漲幅居前、核心區二手房漲幅居前

  從分行政區的新房數據看,2009-2018年門頭溝區、昌平區和順義區年均漲幅分別以23.8%、21.7%和21.4%,居北京市各區前三。其一,《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》中門頭溝區定位是WSD首都西部綜合服務區、生態涵養髮展區,內部環境依山傍水。作爲最靠近中心城區的生態涵養髮展區,2017年年底磁懸浮列車S1線、西郊線和長安街西延線開通進一步提高了門頭溝區內外通達性。借力規劃利好,門頭溝區住宅用地出讓溢價率高企,2016年中駿置業以39.48億元競得門頭溝區龍泉鎮地塊,實際樓面價高達4.1萬元/平,溢價率50%。受益於生態環境和區位優勢,門頭溝區現有大量中高端改善盤,如西山意境、V7·西園、麗景長安等生態宜居盤,這些新盤整體定價較高,帶動行政區住房均價上升。其二,《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》將昌平區定位爲具有全球影響力的全國科技創新重要組成部分和國際一流的科教新區,2017年未來科技城升級爲未來科學城,定位從央企人才創新創業基地向全國科創中心主平臺轉變。產業發展帶動經濟增長和房價上升,2017年昌平區GDP同比增長8.5%,居北京市各區第一;新房均價從2016年初2.6萬元/平迅速上漲至2017年“317新政”前的4.8萬元/平,累計上漲84.1%,遠高於同時期北京新房均價漲幅45.0%。人口方面,產業帶動人口流入,並賦予人口較高的購買能力,2010-2018年昌平區合計淨增44.7萬人,居北京市各區第一,2018-2035規劃新增23.2萬人,居各區第五;2018年全區居民可支配收入4.5萬元,僅低於城六區。

  從分行政區的二手房數據看,2011-2018年西城區、昌平區、順義區和東城區年均漲幅分別以16.1%、16.1%、14.1%和13.2%位居前四。東西城區作爲首都功能核心區,高端產業集聚、且優質教育醫療資源富集。東西城區二手房年均漲幅和新房有明顯差異,這主要是因爲目前東西城區在售新盤中,僅德勝裏二區、海晟名苑等少數樓盤是優質小學學區房,而成交的二手房中優質小學學區房較爲普遍,帶動了二手房價格的上升。《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》中東西城區定位爲首都功能核心區,西城區以金融街爲代表,集聚了大量金融機構總部,是國家金融管理中心,人均GDP達35.4萬元,金融業GDP佔比超45%;東城區定位爲首都文化中心區、世界城市窗口區,以北京0.25%的土地面積,擁有北京37%的國家級文物保護單位。教育資源方面,2017年東城區每千人執業(助理)醫師12.4人,西城區10.5人;東城區每千人小學專任教師5.5人,西城區4.3人,均居北京市各區前兩位。此外,北京城鎮居民可支配收入從2011年3.3萬元上漲至2018年6.8萬元,恩格爾係數從2011年31.4%下降至2017年19.8%,居民收入增加,消費結構升級,自然提高了對教育醫療資源的重視程度。

  分板塊看,2009-2018年麗澤板塊、北通州板塊、方莊板塊、北朝陽板塊新房均價年均漲幅位居板塊前十,分別爲23.9%、22.4%、21.4%、21.1%,多受益於城市規劃利好。其中麗澤板塊定位爲金融商務區,各大房企以此爲中心打造了“內城頂豪首區”。剔除年均小於三個在售樓盤的板塊,新房均價和價格中位數板塊前十均有麗澤板塊、北通州板塊、方莊板塊、北朝陽板塊等,這些板塊多受益於城市規劃利好。其中麗澤金融商務區定位爲北京新興金融產業集聚區、首都金融改革試驗區;北通州板塊處於北京城市副中心;方莊板塊內分鐘寺橋西北的棚戶區,規劃改造爲48公頃“方莊大綠地”;北朝板塊定位未來國際一流的商務中心區。2009-2018年期間,麗澤板塊新房均價和價格中位數年均漲幅均爲23.9%,居北京市各板塊第一。該板塊地處西南二、三環之間,對標倫敦金絲雀碼頭,主動承接北京金融街、商務中心區配套輻射。地鐵10號線、7號線、14號線貫通和8號線三期、14號線中段、16號線等規劃建設,凸顯其交通優勢。以麗澤商務區爲核心,兩公里半徑區域內地王雲集,各大房企打造了“內城頂豪首區”,內部匯聚了懋源·璟嶽、龍湖·西宸原著、泰禾·西府大院、中國璽、崑崙域以及北京單價地王葛洲壩樊家村項目,帶動麗澤板塊均價迅速上漲。

  2011-2018年期間東城區距離天安門僅5公里的華龍美晟,年均漲幅達20.2%,爲我們選取的16個代表性新盤之首。成交不活躍地區房價易受房源影響,爲供直觀參考,從北京市各區選取16個2011-2018年均在售新盤作爲分析標的(其中清涼景城2017年停售,遠洋沁山水上品2016年停售)。東城區華龍美晟年均漲幅達20.2%,該樓盤周邊有匯才中學、寶華里小學、天壇醫院、友誼醫院等公共資源。房山區萬科長陽半島年均漲幅16.7%次之,該樓盤處於長陽商圈核心,毗鄰華北最大奧特萊斯品牌折扣店,距離房山線長陽站僅400m,周邊有紅黃藍幼兒園、北京小學、北京四中等名校。此外,平谷區騰龍源城、豐臺區首開璞瑅公館年均漲幅均超15%。

2.2 分環線-距離漲幅:五環外房價漲幅更大2.2 分環線-距離漲幅:五環外房價漲幅更大

  分環線看,2009-2018年期間新房六環外、五-六環、四-五環、三-四環、三環內均價漲幅分別爲20.4%、20.5%、18.0%、17.0%、16.7%,五環外受益於城市空間外擴、產業發展和人口流入,年均漲幅高於五環內。2009-2018年期間,新房六環外、五-六環、四-五環、三-四環、三環內均價漲幅分別爲20.4%、20.5%、18.0%、17%、16.7%。價格中位數方面,新房六環外、五-六環、四-五環、三-四環、三環內漲幅分別是17.8%、19.6%、16.9%、18.2%、15.4%。總體來看,2009-2018年期間,五環內新房均價從1.9萬元/平上漲至8.1萬元/平,年均漲幅17.2%,五環外新房均價從9494元/平上漲至5.0萬元/平,年均漲幅20.3%,五環外年均漲幅明顯高於五環內。這主要是五環外受益於城市空間外擴、產業發展和人口流入。城市空間外擴方面,爲了疏解首都功能,經濟和產業要素向五環外的東、南方向延伸。向東,北京城市副中心對接中心城區功能和人口疏解,到2035年承接40-50萬常住人口;順義區作爲港城融合的國際航空中心核心區,推動臨空產業飛速發展。向南,大興是面向京津冀協同發展示範區、首都國際交往新門戶,大興機場逐步建成高水平對外綜合交通樞紐。產業發展方面,北京市城市副中心,逐步構建總部經濟、智能製造等7大千億級產業羣。北京科技創新產業以“三城一區”爲核心,其中亦莊經濟技術開發區爲龍頭,2018年電子信息、裝備製造等四大主導產業實現工業總產值3551.3億元,2020年現代製造業和戰略性新興產業佔比有望超過80%;懷柔科學城、昌平未來科學城着力於科技創新,建造了大量研究所和國家重點實驗室。現代服務業中運河商務區、機場臨空經濟區等承載中心城區商務功能疏解,建成以金融創新、高端服務等產業爲重點的綜合功能片區。產業發展帶動經濟增長,2017年非城六區GDP同比增長7.1%高於城六區6.7%,其中昌平(8.5%)、延慶(8.4%)和通州(8.1%)高居北京市各區前三。人口流入方面,《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》裏提出:疏解北京非首都功能,城六區常住人口到2035年控制在1085萬人以內。2015-2018年城六區常住人口合計減少116.9萬人,而非城六區合計淨增96.5萬人。2018-2035規劃新增人口中,非城六區規劃可淨增230.8萬人,而城六區規劃減少80.3萬人,人口逐漸向五環外遷移。城市空間外擴、產業發展和人口流入帶動五環外土地溢價供給,2011-2018年溢價率前三(未考慮東西城區)分別爲大興區(34.8%)、密雲區(33.3%)和平谷區(32.9%),城六區中僅有豐臺區溢價率超30%。

  從距天安門距離看,2011-2018年期間距天安門3km、5km、10km、15km、20km的樓盤年均漲幅17.6%、15.4%、15.5%、16.1%、17.5%。結合北京環線距天安門的距離,我們選擇二手房樓盤作爲輔助分析。以天安門爲中心,距離天安門3km,5km,10km,15km,20km各選取東南西北四個二手房樓盤,合計20個樓盤作爲分析標的。爲統一標準,主要選取面積50-80平、非一流一類小學學區房、距地鐵站1000m以內的樓盤作爲分析。

  3km以內土地供給短缺、公共資源富集、產業高端,年均漲幅位居第一。2009-2018年北京市出讓446宗住宅用地,距天安門3km內僅1宗,爲2014年的西城區華嘉衚衕地塊,樓面價6.3萬元/平,溢價率達110.4%。此外,2017年北京市規劃國土委宣佈二環內禁止新增建設用地。3km以內土地供給短缺,卻聚集大量的公共資源和高端產業,金融街爲代表的金融中心,西單、王府井爲代表的商業中心均是北京最繁華地區,稀缺性造就了距天安門3km內住房價格的高年均漲幅。東總布衚衕距離北京協和醫院1公里,周邊有地鐵1、2和5號線,2011年售價3.0萬元/平, 2013年價格攀升4.9萬元/平,後從2015年底的5.1萬元/平上漲至2016年末的7.5萬元/平,2018年售價10.6萬元/平,2011-2018年期間年均漲幅20.0%。

  距天安門5-15km主要爲朝陽、海淀、豐臺和石景山四區,人口減少,教育醫療優勢有所減弱,一般性產業向外疏解。2015-2018年四區朝陽、海淀、豐臺和石景山四區合計減少96.7萬人,同時教育、醫療優勢有所減弱。教育方面,2017年市教委宣佈郊區將新建10所優質小學或九年一貫制學校,其中2018年通州區和“東西海”建立教育聯動合作機制,計劃新建115所中小學和幼兒園,史家小學通州分校、北京小學通州分校目前已經招生,黃城根小學擬於2019年9月首次招生。醫療方面,2018年同仁醫院計劃將主體南遷至亦莊開發區、大興區引入北大醫院,友誼醫院順義院區將於2019年底投入使用、北京大學人民醫院通州院區已開診。產業方面,城六區堅決退出一般性產業,同時懷柔科學城和昌平未來科學城吸引大批城六區科技企業和研究所落子,未來近五萬科研人員入駐。

  距天安門20km房價低,2011年樓盤均價1.5萬元/平、明顯低於同期北京市二手房均價2.7萬元/平,隨着地鐵線路外延,交通通達性提升居住功能。2011年距天安門20km的樓盤均價僅1.5萬元/平,明顯低於同期北京市二手房均價2.7萬元/平,北京大量職住分離人羣購買五-六環住房作爲上車房。隨着城市空間外擴,隨着地鐵從中心外延,2015年昌平線,2017年房山線、燕房線和西郊線,2018年亦莊線剩餘段,2019年17號線和19號線,2021年平谷線。五-六環逐漸構建中心城區一小時都市圈,提升了該區域居住功能,大衆目光轉移並且認可該地區造就其高年均漲幅。2011年霍營小區售價1.7萬元/平,2013年上漲至3.1萬元/平,後從2015年底的3.2萬元/平上漲至2016年底的5.1萬元/平,2018年售價5.7萬元/平,2011-2018年年均漲幅達18.8%。

3 學區房漲幅差異:小學質量、入學政策、產業發展、住房質量3 學區房漲幅差異:小學質量、入學政策、產業發展、住房質量

  3.1 學區房普遍溢價,部分學區房溢價率超30%

  2014年北京開始全面取消共建入學,讓所有學生都就近入學,學區房成爲進入優質小學的主要途徑。2006-2017年期間,北京小學數量從1310所降低爲984所,而戶籍出生人數從7.7萬上漲至18.6萬人,招生人數從7.3萬人上漲至15.8萬人,小學學位供不應求。“東西海”作爲北京三大教育高地,2017年東城區府學小學招生596人,西城區實驗二小招生710人,海淀區中關村一小招生540-600人,北京市一流一類小學總招生人數不足北京總招生人數1/15,其學區房自然炒出天價。

  2017年海淀區學區房溢價率爲21.1%,高於東城區17.1%和西城區13.3%,中關村三小、史家小學、中關村一小學區房溢價率分別以34.1%、31.1%、29.4%居前三。雲房數據通過比較各區排名前10位的重點小學的劃片小區均價,以及劃片小區周邊1000m內非學區房住宅均價,計算出東城區、西城區和海淀區學區房整體溢價率和各重點小學學區房溢價率。2017年海淀區學區房溢價率爲21.1%,高於東城區17.1%和西城區13.3%。一流一類小學學區房溢價率均在10%以上,其中海淀區中關村三小學區房均價12.1萬元/平,非學區房9.0萬元/平,溢價率34.1%居首,史家小學、中關村一小學學區房溢價率分別爲31.1%、29.4%,居二、三位。

  北京73%的重點小學位於西城區、東城區、海淀區和朝陽區,因此本文以“東西海朝”四區的13所一流一類小學和20所一流二類小學的劃片住房作爲學區房,共計東城區有238個學區房樓盤、西城區248個、海淀區201個、朝陽區20個。剔除成交數據缺失或樣本很少的學區房,東城區選擇51個學區房樓盤、西城區80個、海淀區103個、朝陽區12個。學區房樓盤年均價採用當年樓盤內所有成交住房的均價,不同類別和不同行政區學區房總價中位數取學區房樓盤年均價的中位數。我們將學區房分爲老破小和非老破小,老破小是指住房房齡在20年以上(1998年及以下建成)、面積低於70平,非老破小是指住房房齡在20年以下(1999年及以上建成)、面積大於70平的住房,圖表25僅展示部分代表性樓盤,加粗樓盤爲老破小。

3.2 小學質量、產業發展和住房質量決定學區房年均漲幅3.2 小學質量、產業發展和住房質量決定學區房年均漲幅

  2012-2018年一流一類小學學區房、一流二類小學學區房年均漲幅分別爲16.9%、17.6%。2012-2018年期間,“東西海朝”二手房平均年均漲幅13.8%,低於學區房平均年均漲幅17.3%,中國教育資源與戶口掛鉤、戶口與房產掛鉤,因此優質學區房年均漲幅高於非學區房。一流一類小學學區房之所以不如非學區房,可能有二個原因。第一,一流一類小學學區房單價高,總價大,“上車”難。2018年西城區一流一類小學學區房均價12.7萬元/平,總價中位數701萬元,而一流二類小學12.3萬元/平,總價中位數682萬元。東城區一流一類小學學區房均價10.7萬元/平,總價中位數655萬元,而一流二類小學9.6萬元/平,總價中位數590萬元。海淀區一流一類小學學區房均價9.4萬元/平,總價中位數890萬元,而一流二類小學9.3萬元/平,總價中位數510萬元。朝陽區無一流一類小學,一流二類小學學區房均價8.5萬元/平,總價中位數411萬元。第二,當前北京市劃有一流一類小學和一流二類小學,部分一流二類小學發展勢頭迅猛,教學實力和直升初中均不弱於部分一流一類小學。比如,西城區一流二類小學宏廟小學有高級教師13名,西城區學科帶頭人18名,師資水平處於西城區領先。同時宏廟小學2014年被確定爲“北師大附屬實驗中學直升校”,約有60%-80%機率直升,目前劃片學區房均價已破18萬元/平。

  分行政區看,2012-2018年西城區、朝陽區、海淀區和東城區學區房年均漲幅分別爲18.9%、17.3%、17.2%和16.2%。西城區作爲北京教育質量高地,金融等高端產業賦予居民更高的購買力,而且目前是“東西海”三區中唯一未公佈“多校劃片”政策的行政區。2012-2018年期間西城區學區房年均漲幅18.9%居首,這主要有三個原因。第一,儘管實驗二小,育民小學等頂級名小的學區房起始價格高企,但由於西城區作爲北京教育質量高地,在各項教育指標中均排名第一,比如2018年西城區一本率69.7%,高中示範校數量15所,示範高中覆蓋率73%,2006-2017年小學招生人數漲幅275%,這些第一造就了西城區學區房更高的價格和年均漲幅。第二,產業高端,賦予了西城區居民更高的購買力,2018年西城區人均可支配收入8.2萬元,是全國唯一超過8萬元的區縣。第三,目前西城區尚未公佈明確“多校劃片政策”,而東城區、海淀區和朝陽區均已施行該政策,這間接提升了西城區學區房價格。

  朝陽區定位“國際一流的商務中心區”,常住人口361萬居北京市各區第一,2006-2017年在讀小學生漲幅222%居各區第二,學區房需求旺盛。朝陽區學區房以17.3%的年均漲幅高於小學資源更豐富的東城區和海淀區。這主要有三個原因,第一,朝陽區沒有一流一類小學,一流二類小學學區房價格較低。第二,朝陽區爲北京的經濟貿易中心,金融、服務、文創和高科技產業均有較好基礎,《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》中對朝陽區的定位是“國際一流的商務中心區”。國貿CBD、望京、酒仙橋、三元橋等地區匯聚了大量世界500強企業,蘋果中國、默沙東、特斯拉、阿里巴巴等國際知名企業的研發創新機構聚集朝陽。2017年朝陽區第三產業比重達到93.1%,總部企業數量達888家,金融機構總量近1600家,其中外資金融機構327家,佔全市近70%。第三,朝陽區作爲北京第一人口大區,常住人口2015年達395萬,2018年回落至361萬,2006-2017年小學招生人數從7642人上漲爲24570人,增幅222%居北京市各區第二,學區房需求旺盛。

  從房齡和麪積看,2012-2018年老破小學區房年均漲幅17.6%高於非老破小學區房16.8%。2012-2018年期間學區房年均漲幅,東城區老破小17.7%高於非老破小16.2%,西城區老破小18.9%高於非老破小18.6%,海淀區老破小16.4%高於15.7%,朝陽區老破小17.3%高於非老破小16.9%,老破小學區房年均漲幅普遍高於非老破小學區房。原因在於學區房更看重總價,老破小總價低,容易“上車”。2018年學區房總價中位數方面,東城區老破小524萬元,非老破小864萬元;西城區老破小685萬元,非老破小1217萬元;海淀區老破小614萬元,非老破小1097萬元;朝陽區老破小450萬元,非老破小985萬元。其中育民小學老破小學區房白雲路7號院年均漲幅達25.8%,該小區緊鄰二環,距離1號線木樨地站900m。2012年均價3.2萬元/平,2013年漲至5.4萬元/平,後從2015年的6.9萬元/平上漲至2016年的9.3萬元/平,2018年均價爲12.5萬元/平。宏廟小學非老破小學區房豐匯園年均漲幅達22.9%,豐匯園地處金融街,東靠西單商業街,緊鄰地鐵1、2、4號線,是西城最繁華地區之一。2012年售價5.4萬元/平,2013年漲至7.4萬元/平,後從2015年的10.9萬元/平上漲至2016年的14.3萬元/平,2018年售價爲18.6萬元/平。

  3.3 入學政策調控導致學區房出現一定降溫

  “多校劃片”、“租房入學”和“六年一學位”是推進小學學位與學區房脫鉤的三大主要政策。2015年西城區建築面積僅10平、破舊低矮、牆皮脫落的文昌衚衕小區,由於劃片爲北京實驗二小,賣出34萬元/平的天價。爲促進教育公平,打壓天價學區房,北京逐步推進小學學位與學區房脫鉤,主要包括三大政策:多校劃片、租房入學、六年一學位。多校劃片方面,2017和2018年北京市教委發佈的《義務教育階段入學工作意見》均提出推進“單校劃片和多校劃片相結合的入學方式”。租房入學方面,2018年北京《義務教育階段入學工作意見》中首次明確本市戶籍無房家庭滿足條件可在租住地入學。六年一學位是指一套房產在六年之內只能爲一個孩子提供學位(二胎除外),該政策首先在石景山區執行,目前東城、西城、海淀、朝陽、通州均在施行。

  多校劃片施行後,朝陽區、東城區、海淀區學區房價格均出現一定下跌。以圖表25的28個樓盤作爲抽樣樣本,2017年6月朝陽區“多校劃片”施行後(目前僅部分小區施行),學區房均價從2017年6月的9.8萬元/平降至2017年底的9.3萬元/平,下跌6.0%;同時期二手房從6.3萬元/平降至6.2萬元/平,下跌1.8%,其中東大橋路從9.7萬元/平降至7.7萬元/平。2018年6月東城區“多校劃片”施行後,學區房均價從2018年6月的10.4萬元/平降至2018年底的9.8萬元/平,下跌5.0%;同時期二手房從8.8萬元/平漲至9.1萬元/平,上漲3.3%,其中豆瓣衚衕從13.3萬元/平下跌至11.8萬元/平。2019年1月海淀區“多校劃片”施行後,學區房均價從2019年初10.4萬元/平降至2019年第一季度末的9.8萬元/平,下跌6.0%;二手房下從7.7萬元/平漲至7.9萬元/平,上漲2.0%,其中光大水墨風景從14.0萬元/平降至12.0萬元/平。

4 地鐵房漲幅差異:距地鐵站越近,漲幅越大4 地鐵房漲幅差異:距地鐵站越近,漲幅越大

  本文定義:距地鐵站500m以內的爲“正地鐵房”、即步行5分鐘內,500-1000m的爲“準地鐵房”、即步行10分鐘內,1000-1500m的爲“近地鐵房”、即步行15分鐘內,超過1500m的爲“非地鐵房”、步行時間超過15分鐘。早期地鐵開通多在北京五環內,因此2012-2014年選取的地鐵線路主要途徑五環內,2015-2017年主要途徑五環外,每條地鐵線路選取16個樓盤,共計選取96個樓盤作爲分析標的,圖表31僅展示部分樓盤。地鐵開通大致包含規劃階段、建設階段和營運階段。地鐵房採用當年樓盤內所有成交住房的均價,選擇地鐵開通前2年年底至前1年年底房價漲幅作爲建設階段房價漲幅,選擇地鐵開通前1年年底至開通當年年底房價漲幅作爲開通前後(營運階段)房價漲幅。由於地鐵規劃多在2011年之前,而2011年之前缺少二手房成交數據,因此暫未考慮規劃階段房價漲幅。

4.1 住房距地鐵站越近,年均漲幅越大4.1 住房距地鐵站越近,年均漲幅越大

  2011-2018年正地鐵房年均漲幅爲16.2%,準地鐵房年均漲幅15.2%,近地鐵房年均漲幅15.1%,非地鐵房年均漲幅14.1%,住房距地鐵站越近,年均漲幅越大。星羅棋佈的地鐵線猶如血管連接着北京,爲居民提供便捷舒適的出行方式。2018年北京軌道交通運營線路長度713千米,其中地鐵617千米,在建地鐵長度321千米,日均客運量達1054萬人次,承載了北京人的生活,也由此推動了地鐵房價格的上漲。2011-2018年期間地鐵房年均漲幅爲15.2%,正地鐵房年均漲幅爲16.2%,準地鐵房年均漲幅15.2%,近地鐵房年均漲幅15.1%,非地鐵房年均漲幅14.1%。距地鐵站越近,出行越方便,擡升了周邊土地價值,溢價率上升。2011-2018年期間住宅用地出讓溢價率前三的分別爲距離八通線土橋站600m的通州區梨園鎮0802-168地塊(491%)、距離大興線義和莊站300m的大興區黃村鎮DX00-0101-0201等地塊(180%)、距離回龍觀東大街站500m的昌平區東小口鎮G05-1、G05-3、G08-1地塊(136%)。

4.2 距地鐵站越近,建設階段和開通前後漲幅越大4.2 距地鐵站越近,建設階段和開通前後漲幅越大

  2011-2018年建設階段地鐵房年均漲幅25.1%,高於開通前後21.2%。2011-2018年地鐵建設階段地鐵房平均漲幅25.1%,開通前後21.2%,同時期地鐵房年均漲幅15.2%,地鐵建設和開通前後對於房價有明顯帶動作用,且建設階段年均漲幅大於開通前後。這主要有兩個原因:第一,地鐵建設一般需要約5年,建設階段本文采用開通前2年年底至前1年年底,此時地鐵已經初具規模,之前較長週期的建設階段提高了周邊住房價格,地鐵對房價的影響已經被大幅消化。第二,地鐵建設階段政府爲了進行建設融資,沿線土地頻繁出讓,土地價格擡升,推動沿線住宅價格水漲船高。如2013年在昌八聯絡線(回龍觀東大街站北延至朱辛莊站)建設階段中出讓的昌平區東小口鎮G05-1、G05-3、G08-1地塊和G06-2、G06-4、G09-1地塊,兩者距離8號線回龍觀東大街站僅約500m,溢價率分別高達110%和94%;2013年16號線建設階段出讓的海淀區環保科技園3-3-230、3-3-260、3-3-277地塊距離16號線溫陽路站1.3千米,溢價率爲89%。

  2011-2018年期間,距離地鐵站越近,建設階段和開通前後平均漲幅越大。2011-2018年建設階段正地鐵房平均漲幅24.1%、準地鐵房23.6%,近地鐵房22.9%。開通前後地鐵利好更加凸顯,2011-2018年開通前後正地鐵房平均漲幅26.1%,準地鐵房24.6%,近地鐵房15.2%,住房距地鐵站越近,平均漲幅越大。五環內2012年6號線一期開通前後地鐵房價格上升35.0%,2013年14號線西段建設階段地鐵房均價上升21.3%,遠高於同時期北京二手房均價漲幅12.8%。五環外2016年16號線山後線開通前後地鐵房均價上升47.7%,2017年房山線建設階段地鐵房均價上升61.9%,遠高於同時期北京二手房均價漲幅28.9%。

5 結論:核心地區住房類似藍籌股,靠近中心的外圍地區住房類似成長股5 結論:核心地區住房類似藍籌股,靠近中心的外圍地區住房類似成長股

  城市內部不同地段住房價格是住房質量、周邊產業、交通和公共服務資源的映射。城市中心產業、交通和公共資源富集,同時中國特有戶籍制度使得公共資源與戶口掛鉤、戶口與房產掛鉤,促進全城甚至全國高收入人羣向城市中心集聚。儘管部分城市中心疏解人口,比如北京市城六區、上海內環內,但主要爲低收入人羣流出,高收入人羣很可能在持續流入。但是由於城市中心的住房總價高,年均漲幅反而較低。外圍地區,尤其是靠近中心的外圍地區,受益於城市空間外擴,產業和人口逐漸集聚,同時房企頻頻打造中高端改善盤,居住體驗明顯優於城市中心的二手房,帶動該地區房價迅速上漲,造就其高年均漲幅。一般來說,年均漲幅往往是由以下因素決定:規劃利好地區經濟和產業迅速發展,交通服務水平提升;公共資源上,優質教育、醫療資源密集提高居住功能,軌道交通提升城市運行效率。產業和公共資源富集帶動人口流入,流入大的地區購買需求旺盛,帶動土地溢價供給。

  核心地區高端產業集聚、優質公共資源富集、交通便利,相關住房類似藍籌股,房價走勢穩健。北京距天安門3km以內,金融街是全國的金融管理中心、西單、王府井等商圈彙集、教育醫療資源富集、地鐵線路密佈,2009-2018年期間樓盤年均漲幅18%,高於距天安門5km、10km、15km、20km的樓盤年均漲幅。此外,2011-2018年上海市二手房均價從2.3萬元/平上漲至4.9萬元/平,年均漲幅11.8%。同時期上海市內環核心地區靜安寺板塊、南京東路板塊、人民廣場板塊、陸家嘴板塊、徐家彙板塊、南京西路板塊二手房均價年均漲幅分別爲15.5%、14.8%、13.8%、12.8%、12.5%、12.2%,均高於上海平均水平。如果把城市不同地段比作上市公司股票,核心地區聚集了最優質的公共資源,高端產業富集,交通便利,可以將其比作績優藍籌股。

  靠近中心的外圍地區受益於城市規劃利好、產業發展和人口流入、公共資源和交通趨於完善、住房質量較高,相關住房類似成長股,漲幅較大。2009-2018年北京門頭溝區、昌平區和順義區年均漲幅分別爲23.8%、21.7%和21.4%,居北京市各區前三,均靠近中心城區;新房六環外、五-六環、四-五環、三-四環、三環內均價漲幅分別爲20.4%、20.5%、18.0%、17%、16.7%,其中五-六環最高。在上海,2009-2018年內環內、中內環間、中外環間、外郊環間、郊環外新房均價年均漲幅分別爲13.2%、15.2%、16.1%、14.8%、14.2%,中內環間和中外環間新房年均漲幅最大。城市空間外擴過程中,靠近城市中心的外圍地區規劃利好逐漸體現、產業和人口遷入、公共資源和交通趨於完善、房企頻頻打造中高端改善盤,同時疊加單價低、總價小,適合預算有限的剛需,住房年均漲幅往往領先城市其他地區,該地區住房可以類似成長股,漲幅大。在城市偏遠地區,由於目前產業、公共資源、交通等都尚未成熟,住房年均漲幅相對較低。

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