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香港樓價連升25個月 政府或考慮開徵物業空置稅

http://finance.sina.com   2018年06月05日 16:24   21世紀經濟報道

  香港樓價連升25個月 政府或考慮開徵物業空置稅

  21世紀經濟報道 朱麗娜

  今年迄今爲止,香港二手樓市在成交宗數和金額方面呈現“量價齊升”的局面,香港十大指標二手樓盤的單價升幅顯着,今年前五個月這些藍籌屋苑的單價漲幅普遍超過10%。爲了幫助樓市“降溫”,特區政府正在醞釀對一手樓盤徵收空置稅。

  特約撰稿 朱麗娜 香港報道

  近日香港天氣異常炎熱,樓市也依然“高燒不退”。

  根據香港差餉物業估價署公佈的數據顯示,香港4月私人住宅售價指數升至375.9點,環比上升1.8%,該指數已連續上升25個月,累計升幅達38.5%,並連續18個月刷新最高紀錄。

  “今年以來,二手樓價升勢凌厲,前五個月的漲幅已經超過8%,創下六年同期的新高,我們預計今年上半年的升幅可達到10%。鑑於香港經濟增長前景良好,樓市有望保持漲勢,全年的漲幅將達到15%。”美聯物業住宅部行政總裁布少明在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示。

  他續稱,今年迄今爲止,二手樓市在成交宗數和金額方面呈現“量價齊升”的局面,“香港十大指標二手樓盤的單價升幅顯著,今年前五個月這些藍籌屋苑的單價漲幅普遍超過10%。以港島區的龍頭屋苑太古城爲例,年內的累計漲幅已達12.8%,平均實用呎價超過2萬港元。”

  從成交來看,今年前五個月的二手樓市成交異常火爆,每月平均成交4480宗,相比去年下半年增加超過14%。美聯物業首席分析師劉嘉輝預計,今年上半年二手住宅的註冊量將接近2.7萬宗,創下三年半以來的新高,而二手住宅成交金額則有望創下2050億港元的紀錄,創七年以來的新高。

  醞釀開徵空置稅

  近年來,香港樓市成交持續熾熱,爲了幫助樓市“降溫”,特區政府正在醞釀對一手樓盤徵收空置稅。香港財政司司長陳茂波近日在立法會彙報時透露,運輸及房屋局對空置稅的研究接近尾聲,將會盡快達成決定,再作公佈。

  根據政府統計數據顯示,截至今年3月底,香港已落成的未出售一手住宅單位有9000個,其中6000個在去年或今年首季落成,其餘3000個單位則於2011年至2016年期間落成。

  “香港樓市持續活躍,樓價已大幅超出市民負擔能力。一手空置單位有9000個,相比每年1.8萬個單位的新增供應目標,空置單位數量較大,也影響政府努力增加土地供應的政策效果。”陳茂波表示。

  然而,業界普遍對於推出空置稅的成效存疑。劉嘉輝指出:“政府推出空置稅,可能鼓勵開發商加快推售新盤項目貨尾的速度。但是過去10年,平均每年一手住宅的註冊量約1.4萬宗,去年則達到1.86萬宗的高位,因此徵收空置稅對於增加‘樓花’(期房)的供應成效未必十分明顯。我們預測今年一手樓盤的成交宗數將達到2萬宗,不會因空置稅而出現成交宗數大幅飆升。”

  同時,劉嘉輝指出,今年前五個月的一手市場則相對淡靜,由於推盤數量減少,截至6月初,已推出的全新住宅單位總數僅爲4545個,創下近年來的新低,導致部分購買力流向二手市場。同期,新盤溢價指數持續高企,前兩個季度分別爲19.7%、20.6%,恢復至2013年第二季度以來的高位。

  事實上,根據差餉物業估價署的數據,香港私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%,遠低於1997年至2016年期間5%的長期平均空置率。

  香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指出,海外國家徵收空置稅大多是針對二手物業市場,而針對一手物業未必能緩解樓價升勢,而且在操作層面上存在一定困難,包括如何界定空置年期及確定不同的稅率等。

  同時,香港世紀城市集團主席羅旭瑞則認爲,香港住宅市場空置率低,空置稅未必適用。他坦言,儘管政府因應樓價高企推出多項“辣招”,但樓價依然持續走高,根本原因在於置業需求旺盛而土地供應不足,要調控樓市的重點在於供求平衡,政府應着力加大土地供應。

  公開數據顯示,香港本地老牌地產商大都手持一定數量的“尾盤”,即已落成待售的單位。截至去年年底,新鴻基地產持有接近兩千個這類空置住宅單位,新世界發展、會德豐則分別持有550個、227個。

  上車盤受投資客追捧

  俗稱“上車盤”(首次置業人士購買的樓盤)在香港樓市升浪中表現地異常搶眼。

  “這類細價樓主要面對市場剛需,也是投資客的首選,這類單位的價格大約在400萬至800萬港元之間,租金回報率仍然接近3%,相比之下,一些豪宅單位的租金回報僅略高於2%,而且小面積單位較易出租。”布少明向本報記者表示。

  根據差餉物業估價署的資料顯示,自2016年3月以來,香港住宅租金升幅主要集中在中小型單位,港島、九龍、新界三區的A至C類中小型單位(實用面積介於430平方呎至1037平方呎),期間呎租升幅分別達到16.7%25.4%。其中,實用面積約430方呎的A類單位中,九龍及新界過去兩年多以來分別上升25.4%、24.5%,爲各類單位中升幅最大。

  “雖然美國6月加息幾乎已成定局,香港有可能跟隨加息,但是現在買家普遍放手去搶,目前業主的借貸比率低。即使今年香港加息一兩次,對業主的實際供款增加有限。更重要的是,香港的經濟基調良好穩健,今年第一季度經濟同比實質增長達到4.7%,失業率則跌至2.8%的20年以來的最低水平。”布少明說道。

  同時,陳茂波指出,今年前4個月每月住宅成交量同比攀升7%,樓價累計升幅達到7%,相比1997年高位已超出117%,市民置業購買力指數第一季升至71%,明顯高於過去20年的44%長期平均數,“雖然市場氣氛樂觀,但基本因素變化逐漸對樓市構成調整壓力,未來5年私人住宅單位的落成量每年有望達到2.08萬個,相比去5年平均水平增加50%,私人住宅市場供求偏緊情況將逐步緩和。”

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