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奧園被指銷售造假股價暴跌 香港內房股爲何屢遭做空?

http://finance.sina.com   2019年07月10日 03:10   21世紀經濟報道

  原標題:奧園被指銷售造假股價暴跌 香港內房股爲何屢遭“做空”?

  高速增長的房企要關注風險問題。

  即將在年內衝刺千億之際,股價突然大幅下跌,香港內房股中國奧園被推至風口浪尖。

  7月8日,中國奧園開盤即跌,最低至15%,收盤仍跌8.61%。當日晚些時候,中國奧園發佈緊急公告,針對投資者質疑其銷售造假一事進行澄清。

  因爲銷售數據引發投資者質疑,進而對股價造成影響,甚至引來機構做空,奧園並非首家。此前,恆大、碧桂園、融創、綠城、佳源國際等都曾發生過類似的情形。

  縱觀近年來被質疑、做空的內房股,普遍有一個顯著的特徵,就是在短期內銷售暴增或負債率較高的房企,也是市場和資金重點關注的“網紅股”。

  而房企的銷售數據,因大量合作開發的存在,以及廣闊的三四五線城市網籤不規範等原因,給做空者留出了想像和操作的空間。

  銷售造假?

  股價暴跌,中國奧園的反應還算迅速。

  根據公告,奧園把暴跌原因指向一篇個人投資者的文章:奧園上半年僅銷售200多億,這與奧園7月2日公告的536.3億元,出入甚大。

  對此,奧園表示,網傳文章指奧園上半年銷售257億,是根據一家獨立數據供應商的數據估算而得,欠缺根據,公司並不知悉該文章及供應商的資料來源。

  奧園強調,公司上半年銷售額爲536.3 億元的公告屬實。

  同時,公司發佈6月銷售通訊顯示,上半年公司在廣東省的總銷售金額爲171億元,佔比爲32%,據此推算全部的銷售額也爲536億。

  投資者爲何質疑奧園銷售?分析認爲,可能還是與速度過快有關。

  同業來看,536.3億較2018年同期增長約33%,已完成年度銷售目標約47%,奧園今年上半年的銷售增速明顯快於同類千億級房企,也快於龍頭房企。

  過去兩年,奧園也是高速增長。2018年實現合同銷售額913億元,同比大增100%,年度淨利潤同比增長51%至29.4億元,成爲年度增速最快的30強房企。

  奧園主席郭梓文將2019年銷售目標定爲同比增長25%,即今年銷售目標爲1141億元。現在看來,上半年超速了。

  與銷售業績的高速增長對應,奧園股價兩年來翻了6倍,2017年每股約1.5港元,到今年7月5日每股已達12.15港元。

  銷售規模的大幅增長,主要源於大量的合作開發項目並表。翻開奧園的財務報表可見,截至2018年底,公司權益銷售佔比爲85%,但少數股東權益189億元,佔比高達62%。

  數據顯示,僅僅四年時間,奧園就改寫了廣州房企的格局,超越時代中國、越秀地產,逼近雅居樂,甚至富力。

  如此耀眼的業績增速,讓奧園迎來了高光時刻的同時,也不得不接受質疑。

  做空空間

  因銷售數據被疑造假,奧園不是第一家。

  1月17日,內房股佳源國際股價暴跌80.62%。原因也與銷售數據有關。

  佳源國際自己公佈的2018年銷售數據爲201.8億元,而某第三方機構統計的佳源集團數據則爲875.5億元,巨大的差異令市場質疑銷售數據造假。

  隨後佳源國際召開發佈會,澄清佳源集團爲佳源國際母公司,而非上市公司。其董事長表示,不排除有機構做空。

  內房股歷史上最著名的一次做空,是恆大與香櫞之爭。2012年,香櫞發佈做空報告,質疑恆大粉飾銷售數據。

  其理由爲,儘管恆大的合約銷售持續快速增長,但現金存款總額卻持平,該背離表明恆大要麼粉飾了合約銷售,要麼忘了收回定金。

  隨後香櫞遭到了恆大激烈的回擊。恆大稱,預收賬款是既有轉入也有轉出的會計賬目,不能簡單比較預收款項餘額以斷定虛構合約銷售。

  這些被質疑的房企都具有高速增長的特徵。2016-2018年,奧園的同比增速分別爲69%、78%、100%;佳源國際所屬的佳源集團近三年複合增長率達到75%;恆大在過去的幾年裏複合增速高達80%。

  嚴躍進認爲,當企業在增速非常快的時候,往往可能伴隨負債規模大大增、部分項目投資不合規等問題,部分投資者會擔心風險,進而會有做空的考慮。

  中原地產首席分析師張大偉則認爲,銷售數據最容易受到質疑,是因爲房地產行業針對每家公司,並沒有官方的、權威的銷售數據,市場中存在多個第三方機構,對房企的銷售進行統計。

  多位房企內部人士透露,市場中存在的潛規則是,在第三方機構的房企銷售排行榜中,一些房企由於融資以及賣地勾兌時,需要較好的排行榜排名,因此不乏購買榜單服務,銷售注水。

  此外,客觀而言,房地產銷售額和網籤數據不匹配,存在滯後性。尤其是在網籤落後的三四五線城市;並且,大量的合作項目也會進行重複計算。

  一般而言,上市公司的銷售業績公告,則具有法律效力,被認爲是最真實的。“如果上市公司公佈的銷售數據造假,涉及到信息披露的真實性,相關人員是要承擔法律責任的”。

  嚴躍進認爲,奧園股價下跌是一個及時的警示。提示公司在快速成長的同時,也應關注企業風險,做好市值管理。

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