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碧桂園“大象”轉身:着力財務管控 調整城市佈局

http://finance.sina.com   2019年08月23日 09:55   21世紀經濟報道

  原標題:碧桂園“大象”轉身

  當一家公司的規模擴張到5000億以上,增速便自然放緩,無論碧桂園、恆大,還是萬科,皆是如此。碧桂園正在培育新的業務增長點,“高科技綜合性企業”的定位,就是發展方向。

  體量越大越敏感。在政策收緊、行情波動的2019年,龍頭房企的危機意識凸顯。

  萬科高喊“活下去”、“收斂聚焦”,恆大開啓一輪輪降價促銷,融創下半年不想再買地,而碧桂園,今年把回款率放在了考覈的首位。

  去年8月開始提質降速後,碧桂園交出了首份中報,成績堪稱優秀。雖然銷售增速放緩,但營收、淨利大幅提升,現金流持續回正,淨負債率也控制在70%以內。

  問題也存在。三四線城市的銷售乏力,碧桂園首當其衝。對此,管理層已在調整區域和城市佈局,面向未來。21世紀經濟報道注意到,公司城市投資的重點,已轉向五大城市羣,而非以前的全線佈局。

  今年以來,房地產市場新一輪洗牌已經發生,一些房企已陷入流動性風險。而碧桂園這樣的“大象”,卻在未雨綢繆,尋機改寫行業格局。

  8月22日的業績會上,碧桂園主席楊國強沒有出現,總裁莫斌坐鎮全場,拋出了“我對公司很有信心,只要有錢就增持(股票)”的豪言。

  着力財務管控

  當一家公司的規模擴張到5000億以上,增速便自然放緩,無論碧桂園、恆大,還是萬科,皆是如此。

  據克而瑞數據,2019年上半年,碧桂園權益和全口徑銷售金額均居行業第一,但增速放緩,全口徑銷售同比下降2.8%,權益銷售下降3.22%。

  但與此同時,公司營業收入達2020.1億元,同比大增53.2%;股東應占淨利約爲156.4億元,同比增長20.8%。

  和萬科類似,碧桂園非常重視現金流管理。上半年權益去化率達65.0%,權益物業銷售現金回籠約人民幣2659.4億元,回款率達94.3%。

  中報稱,繼2017年起,公司已連續三次在年中實現正淨經營性現金流。

  管理層表示,正經營現金流有助於經營良性運轉,大大降低對於外部融資輸血的依賴性。

  而在融資全面收緊的背景下,碧桂園也在有意識地調整債務結構。

  截至6月底,公司有息負債總額約爲3318.89億(含銀行及其他借款、優先票據、公司債券和可轉股債券)。有1139.2億是需在一年以內償還的有息債務,佔總有息負債的34.3%;現金餘額約2228.4億元,約佔總資產比例的12.8%,現金餘額約爲短期有息債務金額的兩倍;另外還有未使用的授信額度達人民幣3133.0億元。

  上半年,碧桂園淨借貸比率爲58.5%,較2018年底有所上升,但仍在公司設定的70%紅線內。

  當被問及如何應對房地產融資收緊時,碧桂園首席財務官兼副總裁伍碧君表現輕鬆,她回應稱,這不用擔心,公司融資渠道很多,也一直是銀行等金融機構的優質客戶。

  8月13日,碧桂園發行的22.1億元公司債券,票面利率僅爲5.14%。

  龍頭也不是沒有煩惱,上半年的市場波動,三四線去化變難的影響已經顯現。2019年上半年,公司銷售費用和管理費用明顯上升,合計佔到營業收入的9.7%。

  對此莫斌稱,今年有信心將銷售和管理費用控制在營收8%以內。

  在行業調整期內,人員優化在多家公司付諸行動。中報顯示,碧桂園截至6月底的員工數量爲11.7萬,較去年年底有所減少。

  對此,莫斌表示,集團沒有裁員,公司進行了人員結構優化,有進有出,部分人員向區域下沉。

  不過,碧桂園似乎並沒有放慢投資的步伐。公司全年計劃買地1800億,上半年花費1100億,碧桂園常務副總裁程光煜表示,下半年仍有買地預算,要看機會拿地。

  億翰智庫認爲,自從碧桂園放慢規模增速後,淨負債率持續下降,財務結構更加穩健。此外隨着2017和2018年項目的結轉,預計公司收入、利潤以及利潤率都會增加。

  調整城市佈局

  財報中的碧桂園表現優秀,但管理層想得更多的是未來。

  一直以來,碧桂園都圍繞中國城鎮化進行開發佈局,深入到三四五線,而今年以來,三四線樓市放緩,引發投資者擔憂。

  在業績會上,管理層強調,公司正在調整和提升城市佈局,把握人口向核心城市聚集的發展趨勢,進一步向粵港澳大灣區、長三角經濟圈、長江經濟帶等五大城市羣發展。

  碧桂園主席楊國強表示,“我的職業生涯歷經數次地產行業週期,我認爲波動才是這個行業的常態;此外,中國城鎮化是一股不可逆的時代大潮,地產市場未來規模將仍然龐大。”

  據業績會上披露,截至6月,碧桂園在內地已經獲取的權益可售資源合計2.78萬億。其中,75%的貨值位於粵港澳大灣區、長三角、長江經濟帶等五大城市羣,98%位於常住人口50萬人以上的區域,94%位於人口流入區域。

  碧桂園在大本營粵港澳大灣區的權益可售資源達3467億元,可售建築面積約2457萬平方米。另大灣區內有潛在權益可售資源約5519億元,與已獲取得權益可售資源合計8986億元。

  其中,在廣東最核心的城市深圳已獲取權益可售資源約225億元,潛在權益可售資源約1961億元,目標市場爲深圳的已獲取權益可售資源約1155億元,潛在權益可售資源約4144億元。

  另外,碧桂園也參與到深圳舊改項目。截至2019年6月30日,集團舊改項目累計權益建築面積達到1404萬平方米,權益貨值約爲1993億元。

  由於在大灣區擁有充分的土地儲備,碧桂園近年在該地區的銷售業績也十分可觀。

  2019年上半年,碧桂園國內權益合同銷售前10位的城市中,有一半位於奧港澳大灣區,包括佛山、廣州、惠州、清遠和東莞。

  碧桂園在長三角也已深度佈局。從2018年1月到2019年4月,公司在長三角新增土地建築面積達2674.4萬平方米,遠高於第二位萬科的1897萬平方米。

  據克而瑞發佈的《長三角26城突出比拼》報告,碧桂園與綠地、融創以超過5000億的貨值位列第一梯隊。

  廣發證券指出,碧桂園的項目拓展兼顧“廣度”與“深度”。自2015年開始,公司在三四五線重點佈局優勢下,逐步加大一二線周邊佈局力度,且持續參與並鞏固一二線城區市場,穩步優化土儲結構。

  財報顯示,截至2019年中期,碧桂園擁有不含增值稅的已售未結轉收入7352億元,已售未結轉資源有望在未來1-2年內逐步釋放。

  莫斌稱,土地儲備結構調整後,將提供大量的可售貨值,爲公司打開繼續增長的空間。

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