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房企海外融資熱潮再起 借新還舊仍要玩下去?

http://finance.sina.com   2019年07月10日 03:40   北京新浪網

  來源:wind資訊

  隨着房地產融資收緊,近年房企通過海外發債規模和成本都有所增長,隨着下半年房企債券到期小高峯來臨,資金是否緊張需關注。

  房企海外發債紛紛來襲

  世茂房地產7月9日公告稱,已成功發行於2026年到期的10億美元優先票據,票據利息將按年利率5.60%計算。公司擬將票據發行所得款項淨額用於世茂現有境外債務的再融資及一般企業用途。世貿方面表示,本次認購反應熱烈,總訂單近60億美元。

  此外旭輝控股集團7月9日也公告稱,擬發行於2024年到期本金總額爲3億美元的6.55%額外優先票據。

  這只是近期中資房企發行海外債的一個縮影。隨着對房地產融資渠道的收緊,房企發債融資規模在逐漸增加,尤其是海外債發行上增長較快。

  今年房企海外發債情況

  今年內地房企在海外發債融資規模較大。如華潤置地、世茂、融創中國、碧桂園等一些大房企都相繼發債。Wind數據顯示,今年以來,內地房企在海外已經發行了98只債券,合計融資408.07億美元,換算成人民幣已經超過2800億元。而去年同期,內地房企則發行了81只海外債券,累計融資340.44億美元,可見今年無論是數量上還是規模上均有不小的增長。

  以每個月來看,一季度是房企海外發債的高峯期,隨後5月份大幅減少,而6月份多家房企再掀起新一輪的海外發債浪潮。如雅居樂、正榮地產、融創中國等紛紛宣佈完成發行美元債。Wind數據顯示,6月份至少有10家完成海外債發行,發行規模達34.52億美元。而去年同期僅有8家,融資金額只有21.5億美元。7月份纔剛過三分之一,房企依舊保持着高發行的速度。目前已經有5家相關債券的發行,計劃融資21.55億美元。

  具體單家房企來看,今年400多億美元的融資,共涉及54家房企。其中恆大集團在新加坡證券交易所發行的3只海外債,共募資30億美元位居首位。隨後融創中國、碧桂園、怡略、世茂地產等發行規模也不小,均超過20億美元,此外還有佳兆業等8家發行超過10億美元,融資需求較大。

  融資成本情況

  海外發債已經成爲房企一個重要的融資渠道。而成本上,部分大房企發行週期長,但成本利率並不高。如華潤置地2月底在港交所發行的一筆5.5年期的美元債,發行規模爲3億美元,票面利率僅有3.75%;此外另一筆5億美元,10年期的企業債利率也只有4.125%,成本都較便宜。

  相對於大房企,一些中小房企發行利率並不低。Wind數據顯示,2019年以來內地房企海外發債中,1月份當代置業和明發集團發債的票面利率最高,分別達到15.5%和15%,緊隨其後利率超過10%的還有28只,屬於成本較高的融資。而利率在6%~10%之間的共有59只,佔比最大,成爲內地房企海外發債的成本集中區。另外還剩9只債券利率較低,都在6%之下。除了上述的華潤置地,還有萬科、方興光耀、遠洋地產等發債成本都很便宜。可見各房企在海外發債的成本差距較大,大型房企的優勢十分明顯。

  市場人士指出,從融資成本上來看,雖然每個月都有成本較高的企業,但7月房企發行的海外債票面成本普遍較高,多數在8%以上,還有一半以上超過了10%,除了票面利率,若算上綜合融資費用,實際成本還將更高。但對於房企而言,如何融資維持發展纔是重中之重,海外發債成本雖高,房企也不得不捨近求遠。 

  業內預計,今年下半年房地產信貸政策或繼續收緊。在境內融資不斷收緊的當下,房企發行海外債仍是維持規模增長的必要途徑。未來如何在融資渠道上尋求突破,有效地降槓桿、降負債,將是房企們面臨的主要挑戰。

  新城控股發債、到期情況

  近期,最受市場關注的新城控股事件,其發債和償還風險如何。Wind數據顯示,新城控股整體發債融資數量較多,其中多數爲最近5年發行的。國內發債方面,歷史上一共發行了36只債券,合計融資423.11億元。在剔除已經到期等債券後,目前還有28只債券未到期,合計餘額爲309.88億元。

  具體債券上,其中“16新城05”等4只債券餘額在20億元及以上,而“18新城1A”等14只餘額在10億元及以上,剩餘10只規模稍小,均在10億元以下。

  而到期時間上,今年僅有“19新城控股SCP001”一隻短融到期,償還金額爲6億元,壓力不大。如果考慮出事,提前兌付的話,今年兌付規模有望達63億元,償還壓力將陡增。同樣不考慮提前兌付下,明年也僅有兩隻到期,兌付金額在20億元以內。其真正的兌付高峯期將出現在2021年,共有11只債券到期,不包括利息,本金都需要124.51億元。當然若出現提前兌付,則近幾年償還金額將有較大變化,公司的兌付壓力也將有所提前。

(圖片來自Wind金融終端個股F9功能)(圖片來自Wind金融終端個股F9功能)

  而海外發債方面,新城系主要是通過港股上市公司新城發展控股(1030.HK)進行的。Wind數據顯示,其一共發行了9只海外債,不過有5只已經到期兌付,還剩4只未到期的美元債合計餘額爲11.5億美元。其中在新加坡交易所發行的3.5億美元的“新城發展控股 5.0% N2020”企業債明年2月份即將到期,票面利率爲5%,預計兌付需要25億元以上,規模較大。

  總體來看,專家指出,由於2018年5月發改委以及財政部出臺相關政策限制境外債用途,導致2018年下半年境外發債量驟減,而2018年底2019年初,由於境內環境持續收緊,且房企在2019年面臨償債高峯期,房企不得不再次向海外舉債。

  而從房企的債券到期情況來看,2015年公司債及中期票據發行量較大,多數企業債券的期限在3年-7年間,2019年房企面臨償債高峯期,2019年上半年到期債券2108億元,是2018年全年到期債券的93%,大部分房企不得不再次舉債償還舊債,這也是2019年上半年房企發債量上升較大的主要原因。2019年下半年,房企的到期債券爲1706億元,到期債券總量也屬高位;到2020年下半年或2021年上半年,房企的償債壓力進一步上升,到期債券均突破3000億元人民幣,屆時房企將面臨更大的償債以及融資壓力。

  值得注意的是,利用美元解燃眉之急仍是飲鴆止渴,並且面臨着巨大的違約和延期壓力。隨着國內企業需求的不斷擴大,短期債券利率未來預期上行,也就意味着美元債的紅利將會逐漸的消失。

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