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北京限價房轉爲共有產權房 比例爲何設定爲85%?

http://finance.sina.com   2018年05月09日 00:11   中國新聞網

  限價房轉爲共有產權房,比例爲何設定爲85%?

  5月7日,北京市住建委出臺限價房項目銷售徵求意見稿,對限價房項目銷售方式做了分類:設定限評比(限房價/評估價),高於85%的按正常商品房售賣,低於85%的轉爲共有產權房搖號出售。

  舉個例子,假如某項目的限定房價爲5萬元/平米,評估價爲6萬元/平米,則限評比爲83%,低於85%,需轉爲共有產權房銷售。反之,限評比高於85%,按正常商品房銷售。

  相比正常銷售,共有產權房銷售的對象更嚴格,具體採取搖號方式。

  銷售方式的變化,對市場來說意味着什麼?購房者,到底該不該緊張?

  限價房扮演保障房角色

  土地已經出讓,價格已經限定,房子在建。接下來,對開發商來說,是怎麼賣的問題;對購房者而言,是有沒有資格買以及能不能買到的問題。

  現實中,限價房因其價格低於市場價而備受追捧。在2016年北京930新政後,爲抑制房價快速上漲,嚴控地價,北京土地市場出現了一大批限價房項目。在整個北京樓市供應不足的情況下,此類房源更是一房難求。

  “被限價的預售房源,非常緊張,部分開發商不僅拒絕公積金,甚至要求全款,這種情況下,剛需買房難度加大。”中原地產首席分析師楊大偉指出。

  在這種情況下,如果不做任何規定,限價房項目在銷售環節非常容易出現暗箱操作的手法。

  思源地產首席分析師郭毅將這種情況稱之爲購房“鄙視鏈”。“全款買房的往裏走,按揭的不要堵門口,公積金貸款的請把共享單車挪一挪”。

  根據徵求意見稿,限評比低於85%的項目需要轉爲共有產權房銷售搖號出售。這在某種程度上,保障了人們購房的公平性。

  換句話說,在購買限價房方面,富人和平民站在了同一起跑線上。

  這也符合當下的情況,隨着經適房的漸消隱退,自住房、共有產權房、限價房一定程度上扮演了保障房的角色。

  爲什麼是85%?

  在解釋爲何設定爲85%之前,需要理解自住房、共有產權房等的價格,它們大多低於周邊市場價格約3成。

  如果按照以前思路,限評比設定低於85%,會產生一個問題,投機客牟利的空間被放大。

  房屋的特點就是高總價,動輒數百萬元的總房價,即便按照15%的價差計算,也有幾十萬元的獲利空間。

  在全國樓市求穩的背景下,顯然不希望投機客的大量出現。尤其對北京而言,限價房項目多達60餘個,公佈案名的已有近20個,總貨值高達千億級別。

  如果限評比設定高於85%,同樣會產生一個問題,開發商積極性被打擊。

  高於85%意味着,轉爲共有產權的項目將更多。共有產權房很關鍵的一點是,產權不完整,對購房者的吸引力變小。

  相比正常銷售方式,共有產權搖號銷售、政府收購,開發商可以活動的空間更小。茶水費、內部購房等潛規則將被限制。

  另外,開發商在拿地時已經面臨較高的地價,限價房項目通常以高週轉方式出手,以便回正現金流,否則可能面臨“算不過來帳”的局面。

  改變銷售規則,銷售節奏可能會變慢。張大偉也認爲,如果在企業拿地之後再改變銷售規則,開發商積極性被打擊,進而對土地市場的穩定不利。目前,北京已出現多宗土地流標。

  再進一步考慮,土地流標,導致的結果是市場房屋供應量減少,供需矛盾更加突出。市場並不樂見這一現象發生。

  北京房協副會長、祕書長陳志也認爲,如果設定比例過高,收購項目過多,會對北京普通商品住房供應造成影響,不利於商品住房市場的穩定。

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