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北京二手房大降溫

http://finance.sina.com   2018年09月10日 17:02   北京新浪網

  北京二手房大降溫 “金九銀十”往事如煙 

  8號樓工作室/出品

  劉雪玉/文

  劉洋/編輯

  樓市傳統旺季“金九銀十”到來,但中介告訴準備換房的陳女士,“個別着急賣房的業主,甚至能接受8個月的交易週期。”這在3年前是不可想象的。

  2015年“看房的人一波接一波”,陳女士迅速選房定房,“生怕錯過”,兩個月完成交易。

  2017年出臺的被稱爲“史無前例”的“3·17新政”成爲北京樓市的一道分水嶺。當年的“金九銀十”慘淡收場, 今年的開局,開發商和中介都信心不足。

  剛剛過去的8月,位於朝陽北路的珠江羅馬嘉園僅成交8套房源,而在“3·17”新政之前,該小區每月成交量爲15至20套。我愛我家的數據顯示,8月北京二手房住宅共網籤1.5萬套,市場持續降溫趨勢明顯。“過去平常月份也可以輕鬆破3萬。”中原地產分析師張大偉說。

  易居研究院研究總監嚴躍進向新浪財經表示,與以往不同,如今房地產市場的淡旺季,主要以調控政策的鬆緊程度來界定。可以預見的是,在未來很長一段時間,房地產市場傳統的“金九銀十”將不復存在了。

  從兩個月成交到8個月 “現在是買方市場”

  正準備要小孩的陳女士夫婦,最近打算換房。這次看房已經持續了兩個月,相比較他們在北京買的第一套房子,這次兩人的心態平和多了。

  3年前購買第一套房時, “房價很高,但大家都認爲這時候不買房,過年後價格肯定要漲,看房的人一波接一波,我們拿着父母和自己在北京工作攢下的70萬積蓄,沒看幾處房就買下了現在所住的這套房子,生怕錯過了這個時機。”

  陳女士說,當時房主着急用錢給父親看病,爲了配合房主縮短交易週期,沒有選擇公積金貸款而是選擇了利息更高的商業貸款。“你不買別人就買走了。”

  如今,北京二手房市場交易量驟減,這次換房,他們掌握了主動權。

  選擇餘地增多了。“中介告訴我們,現在的樓市行情叫做買方市場,有些業主爲了能夠將手上的房子快速賣掉,交易週期從之前的兩個月放寬到6個月,甚至個別着急賣房的業主,能接受8個月的交易週期。”

  對於陳女士來說,這在3年前還是不可想象的。2015年他們“搶”到的這套270萬的房子,2個月成交。

  買房交易週期是買賣雙方在購房籤合同後,買方將首付款支付給賣方,並約定一個進入房產交易中心的時間,當房屋已進入房產交易中心,買方需要向房東交付其餘尾款。

  在房地產市場異常火爆的情形下,賣方給買方的交易週期非常短,通常是2到3個月,甚至一些賣方會提出全款的要求,基本不會給買方預留時間。一旦買房不答應,房源轉手就被其他人買走了。

  負責朝青板塊的鏈家中介人員楊先生告訴新浪財經,朝青板塊目前掛盤1186套房源,8月份市場成交115套房源,成交佔比爲9.7%。“也就是說,在沒有新增房源掛盤的情況下,也需要一年多的週期來消化現有的庫存房源。”

  陳女士3年前買的房子漲了一倍多,掛牌價570萬,但對於中介來說“不好賣”。

  楊先生說,“目前只有性價比較高的房源,纔會有成交的命中率。一些着急用錢的業主,就只能無條件的放寬交易週期,希望房子能較快出手。”

  來自貝殼研究院Real Data數據庫顯示,北京二手房市場買賣交易週期達歷史峯值,成交節奏放緩。買賣雙方成交週期環比均延長,客源端成交週期達到79.3天,爲2012年以來的歷史最高。近3個月以來,帶看成交比持續上升至67天,是2018年以來月度最大值。北京的核心樓盤快速成交率呈下降趨勢,市場成交節奏持續放緩。

  二手房大降溫 今年“金九銀十”恐成色不足

  “即便業主放寬條件,延長交易週期,市場的成交率也不高。”鏈家小楊以自己負責銷售的二手房小區舉例,今年8月,位於朝陽北路的珠江羅馬嘉園僅成交8套房源,而在“3·17”新政之前,該小區每月成交量爲15至20套。

  二手房市場成交量降溫,並非區域中的個案。貝殼研究院Real Data數據庫顯示,2018年8月,北京二手房買賣市場依舊處在5月中下旬開啓的降溫通道中,成交量環比明顯下滑,但均價趨穩。

  我愛我家集團研究院向新浪財經提供的數據顯示,8月北京全市二手住宅共網籤15036套,環比7月上漲1.4%,基本持平。雖然8月份網籤量止跌企穩,但從市場實際簽單量來看,降溫仍是北京二手房市場的大趨勢。

  “即將到來的9月、10月,對我們賣房人比較關鍵。這時候如果賣不出去,再賣就是明年的事了。”鏈家中介楊先生對即將要到來的“金九銀十”顯得信心不足。

  他說,今年政府對樓市調控力度大,七大部委天天檢查,新聞上又天天喊着要出臺房產稅,買房的意向客戶變少了。

  除了二手房市場環境不好,開發商的日子也不好過。每年11月、12月是開發商低價賣房回款的時候,新盤將分流一部分二手房客戶。“9月,我們所負責的小區剛賣出2套房,想要大賣可能性很小。”

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂認爲,從9月前兩天成交表現看,9月1日至9月2日兩天成交創2018年以來除春節期外週末成交最低值。此外,9月包含中秋節假期,又臨近國慶假期,成交易受假期影響。以2016年中秋節假期爲例,包含中秋節假期的9月第三週成交水平爲9月周度成交最低。因此,預計今年9月,北京二手房市場成交量將在8月基礎上小幅波動,均價趨穩。

  同時,許小樂認爲,在短期銀行信貸環境難有改善的情況下,今年9月北京二手房市場將持續低溫,傳統樓市的“金九銀十”恐怕成色不足。

  北京“3·17新政”成樓市分水嶺 曾連跌11個月

  這並不是“金九銀十”第一次成色不足。

  2017年北京的“金九銀十”就以慘淡收場:2017年9月全月二手房房價環比跌幅0.6%,跌幅居全國之首;2017年10月全月,北京二手房房價繼續下跌,環比9月下降1.5%。二手房網籤量爲6162套,創三年月成交量最低記錄。

  自2017年3月17日起,爲遏制北京樓市過熱的局面,北京出臺了力度空前的限購限貸政策,並在此後連續補充出臺多項政策,一系列政策組合拳讓北京二手房市場迅速降溫。

  我愛我家集團市場研究院數據統計,以2017年3月17日新政爲臨界點,“3·17新政”前一年(2016年3月18日-2017年3月17日),北京全市二手住宅共網籤254916套,“3·17新政”出臺後的一年(2017年3月18日-2018年3月15日),北京全市二手住宅共網籤121946套,二手房網籤量降幅達52.2%。

  此外,“3·17新政”後,北京二手住宅成交價格還繼續慣性上漲了一個月。但自此之後,北京二手住宅價格便進入了連續下跌狀態,房價連跌11個月,累計跌幅達19.5%,接近兩成。

  “3·17新政成爲北京樓市的一道分水嶺。”易居研究院研究總監嚴躍進向新浪財經表示,北京出臺限購限貸等一系列措施,是北京歷史上最爲嚴格的一次調控。因此房地產市場的交易難度在加大,即便房地產市場迎來傳統的“金九銀十”,業內普遍不太看好。如今房地產市場的淡旺季,主要以調控政策的鬆緊程度來界定。

  以2015年爲例,當時全國房地產市場處於去庫存階段,“金九銀十”前夕,全國多地出現了一系列救市政策。2015年9月,遼寧省繼出臺了“遼9條”和“遼5條”之後,放寬普通商品住房認定標準;緊隨其後,山東省發佈《山東省房地產業轉型升級實施方案》。這些政策的出臺,實際上是政府鼓勵居民住房消費的積極信號。

  各地政策放寬後,根據中原地產數據顯示,全國各地成交均價出現明顯上漲。當年北京“金九銀十”期間,成交均價首次超3萬,房地產市場照2014年熱度不減,新房和二手房市場的住宅成交量達3.96萬套,相比2014年同期上漲了52%。

  所以,政策的鬆緊程度直接會影響到“金九銀十”樓市的銷售情況。嚴躍進分析說,9、10月份,不排除市場上會出現小幅反彈的機會,但是小幅反彈的機率非常小。可以預見的是,在未來很長一段時間,房地產市場傳統的“金九銀十”將不復存在了。

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