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5年以後上海房價會怎樣?馮侖:上下波動不超過10%

http://finance.sina.com   2019年09月08日 16:35   

  來新浪理財大學,聽馮侖講《人人都該懂的實用房產指南》,瞭解更多房產知識。

  馮侖對話盧俊:哪裏的房子值得投資?一個‘土招’看清楚

  原創: 馮侖風馬牛

  上個月,在《買房這些事兒》新書發佈會上,馮叔和知名房產 KOL‘真叫盧俊’創始人盧俊先生進行了一場對話,聊了聊買房的這些事兒。對話現場,馮叔和盧俊先生也回答了觀衆們的提問。上週一的推送,我們分享了部分答問內容。今天把答問的其它內容分享給大家。

  01

  盧俊:我第一次看馮叔的文章,是我剛剛入行的時候,到現在將近 20 年。這 20 年來,您看到的購房者,以前和現在有什麼變化?現在 90 後、00 後對房子的需求和以前相比,有什麼不一樣的地方?

  馮叔:我覺得有三個方面的變化。

  首先,90 後的購房動機在減弱。原因有兩個,一是宏觀政策不鼓勵買房做投資了。二是老人留下來的房子很多,現在的家庭是‘242 結構’。也就是小兩口,雙方父母是 4 個人,祖父祖母 2 個人,祖父母、父母的房子都會留下來。人口是倒金字塔結構,所以 90 後、00 後並不缺乏房子。按照現在的人口增長速度來看,未來 20 年房屋總量不缺乏,所以說 90 後、00 後買房的動機、衝動會減弱。

  其次,他們對房子的個性化要求會提高,換房的速度會加快。他們會覺得老人留下來的房子不合適,有的出租,有的賣了換成錢,出國旅遊、創業。他們交易的頻次會加大,這一點和以前不一樣。

  第三,在對空間的要求上,會更多地傾向於向智能化、健康,以及房間裏面的複合型的功能上面聚集。智能化就不展開講了,現在智能家居很多。健康,就是空間的環境要好,比如說,不能有甲醛,等等。房間的複合功能現在是一個趨勢,比如說客廳,現在的功能設計要求是,你在裏邊吃飯,那就是餐廳;你在那看電影,也可以做影院。不像過去一個功能,非常的簡單。

  02

  盧俊:馮叔這次來到上海,我也替很多人問一個問題。您說‘房價以後怎麼樣很難說,變數很多’,我們很好奇,您覺得上海的房價5年以後會怎麼樣?

  馮叔:我的經驗是,一定要聽黨的話,按照政府的要求辦。黨和政府提出來的就是‘房住不炒’,而且有一系列的配套政策在陸續出臺。所以我覺得,5年以後的房價,跟現在比差不多,漲不了太多,也掉不了太多,上下波動不超過 10%。

  盧俊:這是很重要的建議。還有一個很多朋友想問的問題,隨着經濟、社會的發展,很多城市發展成爲城市羣,從粵港澳到長三角到雄安新區。在這幾個大區裏面,您更看好哪一個?

  馮叔:從我們投資、發展業務的角度來說,我們排的順序是粵港澳第一,長三角第二,成都這一片第三。之前北京排第一,最近幾年有一個很特別的現象,北京很多的資本都往深圳跑。

  判斷看一個城市的投資、發展潛力,我們有一些特別簡單的‘土招’,就看三個指標。

  第一,看這個地方連續存在的優秀民營企業數量到底有多少。有一些城市,知名的民營企業,一家都找不到,還發展什麼?我們要看這個指標。

  第二,看廣告市場。你到一個城市,如果看到的廣告牌都是本地的土特產廣告、畫家廣告,甚至是政府的宣誓性的標語口號,那麼這個地方的開放度肯定不夠。如果到處都是跨國公司、中國知名企業的廣告,那麼絕對是一個開放的地區,你就儘管去。

  第三,看律師市場。我們知道,北京的律師市場有300多億,但是二線城市的律師市場一般是兩三億,有些省份整體上也不超過10億。

  律師市場的大小反映的是這個地方做事在按照什麼規矩辦。如果一個城市的餐飲市場不斷上漲,律師市場在萎縮,往往說明這個地方還是按照民間的方式做生意。律師市場在漲,餐飲市場的增長速度低於律師市場的增長速度,一定程度上能說明這個地方是在按照法律辦事。

  我們按照這三個指標判斷,現在粵港澳地區的律師很賺錢。3年以前,北京律師是有錢人,買豪宅的很多是律師。但是你到不發達的地區去看,會發現很多餐飲老闆很牛,但律師很窮,這樣的地方就不能去。

  所以,看律師市場、廣告市場,以及知名民營企業的數量,這是我們決定去哪投資的一個土方法。

  03

  問:對中國的房產中介行業來說,除了鏈家、中原,其他競爭者有機會嗎?

  馮叔:我覺得,未來中介一定還有兩個發展的機會,可以和鏈家、中原並行。第一個是完全利用區塊鏈技術,甚至是在全球整合營銷,目前在國內、國外都有一些這樣的新企業出來。是用大數據代替傳統的中介業務。區塊鏈技術在這個領域裏面會催生新的中介方式,讓大家買房更方便。

  第二個是區域性的細分市場的中介,永遠需要在人和人之間打交道,也會存在。比如說,我只做上海的中介,在上海只做一個社區,我和社區裏面的每一個人都很熟,就做這個中介。這個生意是可以存在的。

  盧俊:我對這個話題感觸很深。雖然中國的中介市場有很大程度的發展,但中介這個行業如今沒有被所有人尊重。我們的手機顯示騷擾電話,有一個類型就是‘房產中介’。所以說,中介品質現在亟需提升。

  考慮要不要顛覆鏈家、中原的時候,把服務做好,品質做好,可能就是不一樣的商業模式。我們和很多客戶溝通,很多人有不安全感,一個是對政策的不安全感,還有一個就是和中介交流的不安感。

  這一塊生意很大,我覺得未來會有很大的前景。以前按照規模來說,我們提到鏈家是因爲它最大,提到中原是因爲它在某些地方最大。未來會出來置業顧問,現在是沒有置業顧問的,就是爲規劃房產這一塊還比較少。

  04

  問:對旅遊地產怎麼看?比如說嵊泗島,崇明島上的別墅,您覺得怎麼樣,好不好做?

  馮叔:我不建議這樣分,地產就是住宅、非住宅;或者是自用、商用。做出來要出租,那就是商用。你講的旅遊地產也遵循相應的市場規律,不存在好做不好做,但是在不同的經濟週期裏會有起伏。

  比如說度假,是繁榮的行業,有點像甜點,一旦經濟下來就不好做了。經濟萎縮時,最早壓縮的就是度假的需求,教育支出是比較後壓縮的,吃飯的支出是最後壓縮的。

  而且,這個是跨地區的不動產,更難做。很多人以爲度假旅遊好做,其實很難做,因爲客戶是跨地區的。如果你沒有足夠大的品牌和運營能力,很難吸引更多的客人過來。

  此外,中國非常大,似乎能給你誘惑的地方很多,但是你去做投資的時候會發現,進入到後開發時代,每一個細分的領域,對專業性的要求都比住宅的時代高很多。投資的時候,除了開發商,更多的要把投資商、運營商叫到一起來論證,一起看這個項目,這樣才能比較容易地把握產品和未來市場。

  盧俊:旅遊地產現在很熱。因爲推銷的渠道很多,大家會看到各種各樣的旅遊地產。比如有人考慮烏鎮的養老地產。他們成功不是靠地產成功,是靠運營,靠爲用戶服務,靠做增值。我認爲這個是未來所謂的旅遊地產一個很重要的方向。以前做旅遊地產就是圖便宜,未來空間可以給人感受的東西越來越重,這個大類別很大,你要關注更細的領域。

  05

  問:現在中美貿易摩擦,人民幣匯率也有波動。隨之而來就是有一部分人想投一些海外的房產,像日本之類的。兩位對人民幣匯率,以及包括海外房產這兩個事情怎麼看?

  馮叔:如果要投資海外房產,首先在國內生活沒有問題。我們假定在這個前提下投資海外房產。

  有兩種投法。一種就是投增值,但是和生活沒有關係。那就是專門投人均 GDP 不到 8000 美金的一些地區,比如說東南亞的泰國、柬埔寨、越南,在最好的地方買房子放在那裏,5 年、8 年漲幾倍是可以的,這個投資和生活沒有關係。還有一種不叫做投資,是買生活,比如說去日本,日本的房子不可能有太大的漲幅。你買的是生活,所以你要經常去住。

  這兩種投法或者說花錢的方法不一樣。我相信更多人是第一種,如果是第一種,我覺得目前有機會,我們也有一個團隊在那邊做這樣的服務,看到很多國內的客戶在那邊,而且真的是賺到了錢。

  現在有一個困難或者說有一個政策方面的限制,就是人民幣的兌換出境。如果人民幣不能出境的話,這個投資就沒有辦法進行了。所以,我們要講的就是,海外置業的一個前提是,國家政策對人民幣兌換成外匯這個事情是支持的。如果不支持,這個事就是‘心動,但不能行動’。

  盧俊:首先,現在很多人考慮海外房產的邏輯是不對的。很多人考慮海外房產的原因是在國內不能買,但手上有一點錢,感覺通貨膨脹,又有所謂的貿易戰,覺得很焦慮,要找一個出口。聽到有人說海外房產,那麼就考慮要不買海外房產?如果是在這樣子的邏輯上考慮海外房產的話,我覺得遇到坑的可能性比較大。因爲你是在非理性狀態下的購買。我碰到很多人出現購買失誤,因爲海外的政策、法規和國內完全不一樣。但是如果按照我們國內房價漲幅的邏輯去購買,很多人會忽視異地的法規和政策力量。

  其次,之前我觀察發現:購買海外房產最成功的都是子女在那邊讀書的家長。因爲那邊有小孩上學,就買一套。他們的心態很平和,而且有需求,所以買房。這個房是作爲家庭資產的一部分,不是一定要漲成什麼樣。買海外房產的心態要和國內買房一樣,是‘房住不炒’,如果你要賭什麼的話,可能會有成功,也可能有風險。

  第三,現在有一些新興國家、城市很熱,發展很好。這些城市的機會和坑是並存的。這些城市因爲各種各樣的原因,確實很猛,或者說短時間有很大的波動。我個人認爲買房是慢慢變富,一夜暴富在我身上不會發生。我希望更多人以平穩的心態對待海外房產這個事情,現在很多資訊很容易讓人焦慮,希望大家冷靜一點。

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