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北京預推兩塊不限房價宅地 業內:並非政策轉向

http://finance.sina.com   2019年01月10日 22:13   新京報

  北京預推兩塊不限房價宅地 業內:並非政策轉向影響有限

  2019年開年,北京預申請出讓兩幅編號爲2019年1、2號的孫河住宅用地,吸睛的地方在於不限房價,這也被有些人解讀爲土地市場面臨轉向。事實上,這並非近兩年首個不限房價住宅用地。

  業內人士認爲,此舉不能理解爲限房價用地政策的轉向。不過,土地政策寬鬆的信號出現,會重拾房企拿地信心。此外,在北京限房價項目與日俱增的背景下,這兩幅不限房價住宅用地的推出短期影響很有限,僅限於市場預期。

  孫河兩宗不限房價宅地待推,總起價近50億

  2019年開年,北京市規劃和自然資源委員會掛出兩幅預申請出讓的住宅土地,編號分別爲2019001和2019002的土地,均位於孫河。

  其中一號土地爲二類居住用地,土地面積約爲39479平方米,交易起始價24.49億元;二號土地爲住宅混合公建用地,土地面積約爲31917平方米,交易起始價23.89億元。

  孫河歷經七年開發建設,是北京先規劃後建設的純粹低密住區。區域分佈着首開琅樾、泰禾北京院子、龍湖雙瓏原著、景粼原著、中糧瑞府等高端住宅項目。而上述兩宗地塊的容積率分別爲1.1和1.5,控制高度分別爲18米和24米,均屬於低密產品標準。與孫河目前高端低密居住板塊的定位相符,無疑將來是走高端路線的項目。

  這兩塊地引起關注不僅是因爲其可能是孫河最後兩幅住宅用地,而是住宅用地中未設住宅銷售限價。

  衆所周知,2016年的北京“9·30新政”後,北京開始力推“限房價、競地價、競自持”的土地。此後,北京土地市場中的住宅地塊幾乎都被限價。2019年開年即推出不限房價住宅用地,難免引起業界關注。

  此前,孫河出讓的幾塊低密度住宅用地,大多也被打上限房價的標籤。比如在2018年開年,1月4日,首創和遠洋聯合體以61億元競得孫河鄉地塊,該宗地商品住房銷售均價須不超過68924元/平方米。

  而在2018年年末,就有業內專家預期今年土地供應還會以限房價項目用地爲主流。限競房供應是長效機制的一種手段,這或將是土地市場供應的主要趨勢。

  事實上,孫河這兩宗地塊並不是最近兩年的第一次出讓不限房價的地塊。比如2018年10月,推出了北京市豐臺區南苑石榴莊0517-L02地塊;2018年11月,推出了延慶區延慶新城03街區會展中心東側地塊土地一級開發項目(二期)YQ00-0003-0010等地塊。

  影響:僅限於市場預期,重拾房企拿地信心

  原本業界慣性地認爲,限房價項目仍將成爲2019年住宅用地的主流趨勢,如今是否因爲開年的這兩塊非限房價地塊被打破?

  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲,2019年初推出這兩塊不限房價住宅用地主要是對土地市場的預期影響大一些。僅僅從這兩塊不限價地塊上,還不能理解爲土地限價政策的退出。但土地政策寬鬆的信號出現,很大程度上有助於市場調整預期。因爲土地沒有限房價,未來房價上漲的可能性相對加大。

  不過,嚴躍進還認爲,孫河地塊明確了不限房價,實際上信號意義更強,主要是打消部分房企之前的拿地顧慮。嚴躍進進一步解釋稱,過去一年,北京土地市場降溫明顯,尤其是反映在限房價項目用地上。而此次提出不限房價,顯然是土地出讓部門希望重拾房企拿地的積極性。可以理解爲在當前土地市場遇冷的情況下,土地出讓部門主動給予各類積極信號以促進土地交易。

  2018年上半年,北京出現少有的土地集中流拍現象,共有6塊土地流拍,其中有3塊位於豐臺,而這6塊地均爲限房價項目用地。

  對此,中原地產首席分析師張大偉也表示,不限房價的住宅土地供應,對於2019年的市場來說,短期內沒有影響,因爲此前有井噴的限房價項目供應將明顯抑制2019年北京房地產市場。

  預計1月成交土地仍以限房價項目用地爲主

  在剛剛過去的2018年,大量的限房價項目土地進入市場。據中原地產研究中心統計數據顯示,2018年北京住宅地塊合計出讓52宗,建築面積爲624萬平方米,其中純限房價項目的住宅部分合計有388萬平方米,而2017年爲443萬平方米。2018年,北京土地溢價率爲13.72%,之所以刷新數年來最低點,主要原因也在於大量的限房價用地供應。

  目前,北京限房價項目市場慘淡,已經進入賣不完時代。據中原地產研究中心統計數據顯示,北京累計供應的限房價項目土地合計已經多達86塊。隨着土地供應逐漸開始反應到住宅房源數量上,預計後續還將有大量房源上市。按照70/90佔大部分計算,北京已經出讓成交的土地將形成超過7萬-8萬套限競房。

  2019年年初將出現土地市場供應井噴。張大偉稱,2019年1月將有25宗土地出讓,預計合計1月土地出讓金將超過300億。其中,有17宗是住宅土地,包括最近掛牌的3宗集體土地共有產權房。據土地出讓信息顯示,2019年1月大部分住宅用地仍爲限房價用地。

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