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樓市迅速回暖可能招致更嚴厲調控
2010年09月21日 04:10
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  短命的復甦?

  樓市的迅速回暖可能招致更嚴厲的調控

  文 張育群

  中國房地産市場再次顯示了“彈簧”秉性—施壓越強,反彈越大。

  在8月中旬,開發商們還在四處叫苦。SOHO中國董事長潘石屹就房價是否將降回2009年年初與網友展開了微博論辯,華遠地産董事長任志強多次在公開場合奉勸開發商“從了”中央調控政策—降價。他們目的當然只有一個,盼望中央對於行業調控見好就收。

  但一轉眼,房地産市場便迎來一個“小陽春”。 4月中旬嚴厲調控祭出僅半年,中國房地産在象徵性地冷卻之後即現回暖跡象。富力地産董事長李思廉向《環球企業家》指出,購買力回來得比發展商想象還要快。萬科地産稱,繼6、7月銷售金額連續突破80億之後,萬科8月份創造了中國房地産銷售之最—單月賣出了120億元,前8個月已累計實現銷售金額572億元,料將實現800億的全年業績目標。

  類似萬科般取得歷史性突破的房地産公司還有很多,他們似乎因銷售回暖而有了更多做多的動力。9月8日,中國住宅樓麵價的新高—35490元/平方米在上海誕生。這次來自香港的九龍倉房地産奪得標王。事實上,僅在9月初,上海、廣州和武漢三市就接連拍出新地王。

  “這顯然是決策層不滿意的,但他們又有什麼辦法?”北京大學教授徐滇慶這樣向《環球企業家》指出。

  在這種背景下,二次調控的確存在可能。獨立經濟學家謝國忠向《環球企業家》指出,中國政府統治理念是讓民衆相信一切都在政府掌握範圍內。他認為,房地産市場的搖擺會讓百姓對政策完全喪失信心。“中國的現行決策者是心理醫生和警察的合體,當病人有病時,監管者以心理醫生的角色告訴病人,情況沒那麼嚴重。一旦情況超出預期,又會扮演警察重手整飭市場。”

  脆弱的反彈

  如果僅看成交量,房地産市場確實在持續回暖中,但對全面反彈的擔憂有被誇大之嫌。

  從7月底開始,全國主要城市商品住宅市場成交量均現回升之勢。隨着北京、上海等一綫城市商品住宅項目的促銷,房市迎來了“小陽春”。據統計,30個城市中有26個成交面積環比上漲,其中11個城市上漲幅度超過50%,作為全國風向標的京滬穗深四地房地産市場自調控以來首次集體飆升,創4月調控以來的月度最高銷量。

  購房者們等着“變天”的幻想,似乎正在逐漸被打破。不過多數受訪者也很肯定,房地産回暖的根基並不牢靠,房地産宏觀調控前不管什麼地段、價格、質量,只要有房子出來,就一哄而上、一搶而空了。

  這一輪成交量回暖中,有一些樓盤銷售當天就被一搶而空,在北京備受矚目的是萬科中糧長陽半島、首開智慧社、保利茉莉園等多個新開樓盤,在杭州市是保利東灣、萬科杭州三大樓盤等,這些熱銷樓盤都伴隨着“價格讓利”。與之相應的是,同樣也有許多樓盤銷售慘淡,8月份北京就有四分之一的在售樓盤“零成交”。

  盡管各統計機構很少公佈成交量中一次置業與二次置業的比例,但《環球企業家》記者從深圳銀行系統了解到,深圳市8月份的購房者中,一次置業占比超過六成。這從一個側面反映出,剛性需求是房地産市場“小陽春”的主要推動力,在業內人士看來,政策利空已經出盡,投資客或將尾隨剛需入市。

  北京科技大學教授趙曉向《環球企業家》指出,8月以來商品住宅市場的回暖,原因不外乎市場預期未來貨幣政策繼續寬鬆、通脹壓力不減,導致剛性需求在8月份開始釋放,而膽大的投資者認為調控已然失效,從而在房地産市場再次試水。在開發商小幅度降價促銷下,積壓已久的剛性需求購房者,成為發展商業績的主要支撐力。

  徐滇慶尤其指出,今年以來,在美元貶值的大背景下,投入北京、上海高檔住宅75%的資金來自海外,“外資進入中國有20多種合法渠道,他們首選就是房地産,這亦為房地産市場回暖推波助瀾。”

  有分析者認為,調控政策堅持到2011年,30%的地産企業會出現資金缺口。那時房地産價格才會真正出現下調。但房地産市場近期的表現卻說明,沒有耐心等到那一天來臨的恰恰是陷入恐慌的消費者。

  不過大多數房地産商仍舊低調行事,在建項目延期開盤,高端住宅市場無人問津,仍考驗着極其脆弱的“復甦”。而在半年來積累的剛性需求消耗殆盡之後,中國房地産將在10月迎來巨大的供應釋放,這或將都是房地産市場的不確定因素。

  更進一步,過早的復甦跡象也意味着下半年房地産市場的持續回暖趨勢將放緩。因為在接下來的幾周內,任何房屋銷量及價格回升跡象,都將讓政府備受煎熬—這個全球第二大經濟體已經徘徊在二度調控的邊緣了。隨着工業産出放緩,中國的房地産市場調控又面臨着巨大的來自其他經濟領域的壓力。

  8月21日,國務院副總理李克強在常州強調,各地要繼續落實國務院關於房地産調控的政策措施,切實增加住房有效供應,堅決抑制投機炒作行為,鞏固調控成果,促進房地産市場長期穩定健康發展。

  這是李克強8天內兩次公開強調落實房地産調控措施,因而被官方媒體解讀為,4月份以來的房地産調控政策不會半途而廢。

  但也有分析者指出,決策層一次次地重申調控政策不會放鬆,從另一側面反映了市場對調控政策的持續和執行力,及帶來的價格下降信心不足。

  不過謝國忠提醒監管者說,中國亟需連貫的是房産戰略,而不是偶爾發起對投機的不可持續性打擊。謝國忠預測,近期中國存在很強的加息預期,但可能是溫和地調高27個基點,象徵意味更大。

  曾因對賭房價失敗而聞名的徐滇慶依舊認為,政府會比開發商所預期的更為強硬,因為高房價是嚴肅的政治問題,不過消滅資産泡沫絶非易事,但只要錢和資源都往一綫城市走,京滬穗深房價仍舊降不下來。金地集團董事長凌克亦向《環球企業家》指出,目前看來,北京房價上漲的空間還非常非常大。

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