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樓市調控持續開發商資金吃緊
2010年09月21日 17:08
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  趙飛飛

  樓市回暖,緩解了大型地産商的資金之急,但一批中小開發商資金鏈卻依舊緊繃。

  “很多外地的開發商突然打電話給我們,說資金鏈碰上問題,有沒有溫州資金願意借貸的。”溫州資本代言人、溫州中小企業促進會會長周德文告訴本報,“宏觀調控下,銀行信貸對地産商縮緊,中小開發商融資渠道少,資金問題比較大。”

  由於國家對樓市等宏觀調控,股市目前情形並不是很好,許多溫州資本均躺在銀行帳戶上,這對於地産商而言,是止渴之梅。據周透露,目前溫州在銀行賬面上沉澱的資金有5800億左右。

  “目前,溫州當地的財務公司、典當行、擔保公司等,對於多數地産商的借貸利率有了很大幅度的提高,一般的利息都在三分以上,也就是年利率36%,甚至更高。”

  “也有地産商通過私人借貸,四分、五分,也就是48%、60%的利息並不少見。”周德文表示,“但是溫州當地的資金一般會借給熟人介紹過來的項目,如果相對陌生,又是外地的,一般談成的比較少。”

  據悉,根據中小地産商項目的不同,借貸的資金從一筆數百萬、數千萬到上億不等。如此高的利息,地産商都敢周轉使用,可見當下不少地産項目的暴利程度。

  根據萬得資訊的統計,截至2010年上半年報告期末,全國40家房地産上市公司的平均資産負債率為61.13%,其中資産負債率接近或達到70%的有22家,上市的地産商尚且如此,抗風險能力差的小地産商更不用提。

  國家對樓市的宏觀調控還在持續,不少銀行紛紛縮緊對地産項目的放貸,而回暖的樓市,只對於當下上市銷售樓盤的地産商而言是福音,未趕上周期的許多開發商,因短期融資成本的高昂,面臨洗牌。

  溫商新財技:放貸開發商

  “現在對於上海的中小開發商而言,6成以上的項目普遍都是缺資金支持的,不然在8月之時,上海很多項目都不會降價銷售。”浙江一家大型擔保公司上海的分公司人士告訴本報。

  “當然這其中,也有一部分開發商認為目前的價位還不高,不想賣樓,希望通過融資撫平資金鏈,把項目往後推。”

  據該人士的透露,目前溫州許多的民間資金也在集結,專門放貸給開發商:“他們一般是30到40個人,一個人出幾百萬,組成一個錢莊,很多資金都上億,再通過一個對房地産行業熟悉的中間人放貸給開發商,而放貸給開發商的利息很多都上了3分。”

  “我身邊就有一個好友,把自己價值500萬的別墅抵押了,從銀行貸出了300萬,借給河北一個開發商,半年內還,利息5分,如果不出意外,這一筆就可以讓他半年賺80萬。”

  據透露,如果抵押物比較齊全,利息會相對低一點,據上述人士透露,江蘇泰州一個還在開發中的小區,把自己價值6000萬的小區抵押給溫州一家財務公司,借出3000萬,利息是20%。

  而對於溫州資本介入的樓盤而言,其並不用擔心其中的風險,“如果最後地産商還不上錢,溫州人更喜歡他們用樓盤來還,溫州資本可以通過內部的圈子,馬上將這批樓盤轉賣銷售。按樓市長期的發展、價格的上漲,其實獲益更多。”

  本報同時了解到,在銀行“收緊”房地産開發貸款的背景下,目前國內信托公司的融資成本已漲至年息20%甚至更高,而往年一般情況下,開發商向信托公司的融資成本僅為年息15%-16%。

  眼下,房地産信托可能是信托公司最賺錢的項目之一。根據財匯資訊統計數據,8月份以來,國內信托公司累計推出20個房地産信托産品,預計發行規模累計60.257億元,其中有單筆超過22億元的,成為8月以來52隻信托産品發行規模最大的一個。

  抵禦不住:上産權交易市場

  4月開始的宏觀調控,縮緊了開發商資金鏈,不論大小開發商,均遭衝擊。不少地産商承受不了高昂的融資成本,乾脆變賣項目。

  根據上海聯合産權交易市場的數據,房地産成為今年上海産權交易的熱點板塊,截至8月,今年房地産交易項目平均成交額同比增長88.07%,達到單宗1.17億元的規模,而且有多宗上億元的房地産項目形成了競價,溢價很多成交。

  如此前,“上海通益置業有限公司50%股權”轉讓項目,掛牌價格9.9億元,結果最終以10.08億元成交;“上海仰皓置業有限公司 100%股權及1287萬元債權”轉讓項目,掛牌價格2.05億元,最終成交價格達到4.71億元。

  據上海聯合産權交易市場透露,8月以來,上海房地産行業的交易,已經連續數周位於産權交易額之首,9月19日之前的一周,房地産掛牌了4宗項目,掛牌的金額為5.24億元,成交的金額達到了2.42億。

  據悉,在9月9日之時,上海聯合産權交易所市場部專門組織了一個房地産項目專場推介會,一批項目集中亮相,引起了投資者關注。

  從當日的項目看,除了上海本土的項目之外,來自蘇州的翡翠國際社區置業有限公司,轉讓95%股權及16152.75萬元債權項目,來自湖南的湖馬置業有限公司100%股權轉讓項目等諸多異地項目,也都引起現場多方人士的注意。

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