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9月樓市全面回暖 房價出現上漲苗頭
2010年09月28日 04:19
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  九月地王頻現 房市“成交回暖”了?

  調控聲聲不息,房價依舊難控。

  這一輪樓市回暖軌跡,似乎與2009年如出一轍。彼時先有所謂的“小陽春”,接着京滬等城市出現多家房企爭搶地王的局面,再之後就是房價突飛猛漲。不同的是,2009年房地産市場的激烈演進過程在今年被濃縮在“金九銀十”之際了——8月底出現“真假回暖”之爭,9月初全國地王頻出,房價出現上漲苗頭。

  有業內人士在接受採訪時表示,如相關調控政策無明確進展,市場預期或將發生改變。

  房價全面回暖

  號稱“10年來最嚴厲”的房地産調控政策已出台5個月,來自國家統計局的最新數據顯示,8月份全國70個大中城市房價環比持平,同比上漲 9.3%。對此,國家統計局發言人盛運來表示,全國70個大中城市房價同比漲幅已經連續4個月回落,而且北京、上海、廣州、杭州等一綫城市的房價環比總體下降,房地産調控成效比較明顯。

  不過,就在這組數據出台前後,全國土地市場風起雲湧,地王接連而出。8月31日,經過52輪競奪,廣州越秀城建斥資23.8億元,以近7300 元/平方米的單價奪得曾經遭遇退地的“番禺地王”番禺4-2地塊,刷新了該地塊的成交紀錄。9月1日,合生創展以16488元/平方米樓麵價奪下了上海松江單價“地王”廣富林2-5號地塊。9月8日,九龍倉以48.28億元奪得黃浦江沿岸E18地塊,樓麵價高達35490元/平方米,創上海住宅單價之新高。

  9月19日,南京臨江老城改造建設投資有限公司以200.34億元掛牌底價獲得南京下關濱江兩大型地塊,據相關報道稱,央企中冶置業持有該公司80%的股份。此地塊創下今年以來全國總價最高,僅次於去年底由廣州亞運城地塊製造的255億元記錄。

  這僅僅是已經破殻而出的地王,事實上,全國一大批地王級項目都在金九銀十之際待勢而出。比如,位於北京國貿橋東北角的中央商務區12宗地塊,8月份進行了第一輪投標,目前正在評估。

  在上述地王的爭奪中,記者發現,萬科、保利地産、中糧地産、中國建築、合景泰富、招商地産、新鴻基、遠洋地産等數10家開發商前去參戰,從數量看,搶地王的房企日漸增多。

  龍頭房企的表現更能證明土地市場的熱鬧。根據萬科8月份銷售及近期新增項目情況簡報,在整個8月份,萬科新增項目10個,合計購得權益建築面積 300多萬平方米,另外還參與160萬平方米的保障房建設。參閲以往資料可見,這一土地儲備量至少是近3年以來萬科單月最大採購量。

  同樣,保利地産也在8月份低調大舉擴張,購地建築面積高達近100萬平方米,其中包括廣東順德今年推出的最大一宗商住地塊——合計22.8萬平方米的順德新城德勝商務區5宗地塊。該地塊設置了較高的競買條件,保利地産以底價14.6922億元奪得。

  綠地集團京津冀事業部營銷總監李驥對《中國經濟周刊》表示,“近期開發商大量買地,尤其是土地市場上湧現多個地王,其根本原因是成交放大、市場回暖,開發商為避免踏空。” 9月初,綠地集團也在上海、北京等地參與了幾宗地塊的爭奪,並以25.84億元競得北京朝陽區崔各莊鄉大望京村一個地塊。

  成交回暖緣於政府調控?

  據國家統計局最新公佈,今年1-8月,全國商品房銷售面積5.27億平方米,同比增長6.7%,商品房銷售額2.64萬億元,同比增長12.6%。進入9月以來,據中國指數研究院監測,北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢等城市商品房成交量環比出現明顯上漲。

  不過,這種成交量的上升,被一些業界人士解讀為“假性回暖”。在這些人士看來,成交放大主要是因為剛性需求的釋放,集中在中小戶型、中低價位的房源上。樓市離全面回暖尚遠。以北京為例,近期上市的萬科長陽半島、保利茉莉公館、綠地新裡苑等樓盤的成交量在7、8月份的成交總量中占較大比重。

  對此,李驥表示,“成交回暖是政府調控政策作用的結果”。他認為,從京津等一綫城市來看,性價比較高的房子銷售速度較快,一些成交較好的房子選擇低價開盤,這說明宏觀調控發揮了作用。

  不過,房地産諮詢機構GVA衡信柏迪營銷部董事岳鋒剛認為,調控政策如不能深入執行,後市成交上升的局面將會持續較長的時間,因為市場預期正在發生變化。

  近期央行在全國50個大、中、小城市進行的城鎮儲戶問卷調查顯示,對未來房價,3季度有36.6%的居民持上漲預期,相比上季度大升7.2%。

  麥田房産總監吳存勝表示,隨着近期成交上揚,金九銀十值得期待。下半年會持續回暖,降價可能性小。

  此外,盡管8月份全國70個大中城市房價環比保持不變,不過全國商品房價格卻出現了較劇烈的上漲。據國家統計局9月10日公佈,8月份,全國商品房銷售面積6886萬平方米,銷售額3533億元,以此計算8月份全國商品房銷售均價為5131元/平方米;7月份,這個數據為4742元/平方米。相比之下,8月份全國商品房均價環比上漲了近400元/平方米,上漲8.2%。

  不過李驥認為,這種數據很容易會受到供應結構的影響,由於房地産的區域性強,因此從具體的區域來看房價更準確,僅僅從整體來看並不能反映區域房價的具體變動情況。

  專家稱量價齊升根源是信貸過多

  剛性需求的釋放並不能解釋房地産全部的市場動態。

  8月11日,國家統計局公佈,7月居民消費價格(CPI)同比上漲3.3%。兩天后,位於北京昌平小湯山鎮的別墅項目“保利壟上”取得預售證並開盤。截至9月13日,該項目已經賣出90套,合計2.5萬多平方米,基本賣至清盤。

  岳鋒剛表示,近期部分樓盤的放量成交與通脹有一定關係,因為在通脹壓力下,部分購買力強的投資需求會出手。

  9月11日公佈的經濟數據顯示,8月份CPI再創新高,達到3.5%。

  不過,在中國社會科學院金融研究所研究員易憲容看來,房價與成交量的上漲,根源是信貸過多,“只要信貸政策繼續從嚴執行,市場就會恢復理性。”

  國家統計局9月10日發布的數據顯示,今年1-8月,房地産開發企業資金來源中,國內貸款8460億元,增長27.8%;個人按揭貸款5745億元,增長27.5%,兩者合計達到1.42萬億元。這與去年同期房産新增貸款量1.19萬億元相比,增長了近20%。

  值得注意的是,去年我國房産新增貸款1.97萬億元,占全國新增貸款總量9.59萬億元的約1/5,已經升至歷史最高值。而如果今年後4個月成交出現局部反彈,今年房産信貸量占全年新增信貸總量的比例,很可能突破1/5。

  不過,易憲容表示,從目前來看,國家對房産信貸的控制已經越來越規範。

  根據國家統計局數據計算,房地産新增貸款量自今年6月以來,連續3月呈減小趨勢。

  中國工商銀行北京分行信貸部門一位負責人也對記者表示,今年4月以來,監管部門對銀行的整個信貸規模有一個比較嚴格的管理,上半年北京工行大部分房産信貸都投向了去年已經在建或者續建的項目,新項目並不多。

  “只要政府把‘國十條’深入落實、執行下去,房價往下調整誰都阻擋不了。”易憲容9月10日做客人民網時稱。(《中國經濟周刊》見習記者 劉德炳)

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