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多地密集出台樓市新政到底咋回事?房價樓市接下來怎麼走

http://finance.sina.com   2017年03月18日 10:51   21世紀經濟報導

  多地密集出台樓市新政到底咋回事?房價、樓市接下來怎麼走

  兩會過后,樓市調控潮又起。在“讓住房回歸居住屬性”的政策方針下,各地陸續出台新政來引導樓市回歸健康的發展軌道。

  從昨天到現在,北京、石家莊、廣州、鄭州、長沙五城相繼出台加碼住宅限購限貸的措施。

  北京:實施“認房又認貸”,二套房首付比例提至60%,最高貸款期限降至25年。

  廣州:單身戶籍人口限購一套,非戶籍連續社保3年變5年。

  石家莊:非本市戶籍居民家庭限購1套房,提高公積金和商業貸款首付比例。

  鄭州:18日起補繳社保、個稅不再作為購房憑證。

  長沙:非本市戶籍家庭限購1套住房,首套房首付比例不低於30%。

  據媒體梳理,近半個月已有16個城市出台了新一輪樓市調控加碼政策。北上廣深四個一綫城市均採取了“認房又認貸”政策。

  樓市調控為何再度升級?

  3月份以來,全國樓市成交量整體平穩,但不同城市間分化加劇。

  2月中下旬,北京二手住宅市場的實際交易量再度爆發,恐慌性購房、跳價、搶房的現象有所抬頭,房價在企穩之后又出現了上漲趨勢。為預防房價再度快速上漲,北京對限購限貸加碼。

  北京房地産協會秘書長陳志認為,“提升門檻,抑制了投機投資需求,對於已經買過房的再次買房的,特別是購買非普通商品住房的家庭,對不起你要量力而行,不要透支、不要過度超前消費,是要和你自身的支付能力相匹配、相適應,這是非常明確的一個要求。”

  清華大學房地産研究所所長劉洪玉認為,“如果通過市場治理,讓這個市場保持穩定,升值沒有那麼快,炒的動力也就會下降,當然可能還要配合一些稅收、金融相關的一些政策,包括我們限購的這些短期措施。”

  業內專家認為,未來購置改善型住房的節奏會明顯放緩,對於剛需來说,是有一定利好的,因為改善需求基本上很大部分離開這個市場,對於剛需反而有了一定意義上的保護。影響最大的是改善性住房,這部分人群要接近全款才能達到改善,壓力是非常大的。

  與前一輪限購限貸政策多集中在一二綫熱點城市不太一樣的是,本輪調控多集中在熱點城市周邊縣市以及省內熱點城市,調控的重點依舊落實房子的居住屬性。

  自3月以來,環北京區域限購的城市已有3個城市。包括河北涿州、保定市的淶水縣、張家口市崇禮區。在此之前,河北三河市、大廠縣、香河縣等不同程度上加碼了限購措施。而以上海為中心,周邊城市例如浙江嘉善縣、杭州、江蘇南京也紛紛加入了限購升級的隊伍。

  中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為,要落實中央關於住房的定位和基本屬性,就要求相關的地方政府拿出切實可行的政策措施來,投資和投機如果被擠出市場,那虛假的需求就會減少,真實的需求跟上,有利於吸收房地産泡沫。

  未來多地或將陸續出台調控政策

  據中國新聞網報導分析,在北京之后,包括石家莊、廣州和鄭州同日相繼出台政策,说明新一輪的收緊政策序幕正式開啟,這也標志著在去年“9?30”新政的基礎上,新一輪加強版的限購政策開始啟動,體現了今年對於熱點城市房地産市場穩定的重要導向和思路。北京樓市新政后,其他核心一二綫城市樓市政策或密集出台。環北京、環上海、環廣深等大都市周邊的三四綫城市,若因核心城市樓市需求外溢再次出現過熱,同樣也會有強化政策出台。

  調控加碼 房價能穩住嗎?

  據中國之聲《新聞縱橫》報導分析,“從目前北京周圍的輻射區來看,包括周圍的像燕郊,廊坊,天津等等,在北京升級調控的影響下,受到溢出資金增長,短期內有可能有一些上漲,但如果強化政策能陸續落地,市場會歸於沉寂。對於北京本地,經過這個政策,樓市肯定會有起碼6到9個月的降溫期,如果這個政策嚴格執行一年左右時間,房價會在局部區域有百分之十以上的下調空間,整個成交量起碼會跌百分之三十以上。”

  專家觀點:保障房是調控利器

  全國政協委員、經濟學家張連起接受央視記者採訪時表示,政府應該大力提供公租房、廉租房等保障住房,這是分類分層、精準施策解決中低收入群體居住的正道,不能讓老百姓都擠在商品房這一條路上。保障的歸保障,市場的歸市場。

  全國政協委員、經濟學家李稻葵在兩會期間接受央視《面對面》專訪時表示,建議政府購置房源長期出租以調控樓市,“地方政府必須要留住相當的土地財政收入,用於購置或控制相當一批房源,長期按市場價格平價出租,支撐本地經濟發展,這是問題之本。”

  去庫存和穩房價要分類調控、因城施策

  3月17日,《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任韓文秀答記者問時表示,“在房地産調控方面,一是要落實地方政府的主體責任;二是要實行分類調控、因城施策。”

  韓文秀说,不同城市房價和庫存情況差別很大,庫存大的地方要去庫存;房價上漲較多、上漲壓力大的城市則要切實擔負起遏制房價過快上漲的責任,包括增加土地供應,採取適當的金融、財稅方面調控措施,對中介和市場交易進行有效監管等等。既要去庫存,也要穩房價,這是總的要求。

  【相關閲讀】李稻葵:這一輪樓市限購大潮 好比發燒前趕緊吃一顆“阿司匹林”

  經濟學家、清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵3月18日在中國發展高層論壇現場接受央視財經訪談時表示,這一輪限購大潮,好比發燒前趕緊吃一顆“阿司匹林”。現在一綫城市的高燒只能吃點退燒藥,本質上一綫城市比較擴大土地的供給,而治愈三四綫城市樓市疾病的一劑良藥——政府出錢購買庫存!

  李稻葵:這次限購大潮是預防性的,和去年的十一前那個不太一樣,為什麼這麼講呢?因為去年是已經漲了,20個熱點城市已經漲價了以后,事后出的限購政策,這次還沒有大漲,事先提的限購政策,主要是防止在未來幾個月,再出一輪新的房地産上漲,是預防性的。

  短期來看對房地産的交易和價格都有反向的作用,都有逆的作用,都有抑制的作用。長遠來看,我覺得这只是一個退燒的藥,或者说像我們出門,略微感到嗓子不舒服了,要着涼了,趕緊吃一點阿司匹林,預防的措施,但是不解決問題之本,吃的是阿司匹林,最好是身體有自己的防禦能力,讓寒風能夠不進來。

  房地産産業最需要供給側結構性改革,具體说來,要增加住房的供給,而且最好是在增加土地供給的同時,要增加地方政府長期持有的物業持有量,地方政府要長期持有相當一部分的物業出租,按市場價格出租,去解決本地暫時買不起房子的,同時又一定的租房子能力的夾心層,讓這一部分人暫時先不要着急,先能夠穩定地住下來,能夠為當地的經濟發展服務,能夠安居樂業。這樣的第一個好處就是能夠解決工資的問題,能夠讓房價上漲不至於引起當地百姓的擔心和恐慌,第二個問題也給政府産生了一個長期持有的好的資産,因為房租會漲,房價也逐步逐步會上升。

  整個房地産市場住宅庫存量去去年43個月消化,現在降到了33個月,還是有所下降的,當然主要是在一二綫城市,三四綫城市也有一定程度的化解,三四綫城市,我的建議就是要由政府暫時通過發債的形式也好,通過出讓其他資産的方式也好,來持有,來購買一部分,同時持有一部分暫時市場還沒有消化掉的庫存,住宅性的庫存。然后出租出去,讓空置的物業發揮作用,也支撐本地經濟發展。

  現在一綫城市的高燒只能吃點退燒藥,本質上一綫城市比較擴大土地的供給,必須擴大住宅的供給,同時也不希望通過住宅的供給能夠推波助瀾,不希望一綫城市在房價比較高的時候,推出很多住宅,很多人買了房子,再過十年二十年,房價跌了,不要出現那個情況。我認為比較好的方式,是一綫城市在政府退出土地的同時市場開發,自己回購一部分,付的是建築安裝費,每平米比如说四五千人民幣。通過這個方式政府可以比較廉價地,能夠創造並且長期持有自己的資産,以后政府就經營這個資産,比如以北京為例,政府手中要控制一部分可以長期出租的比較好的,不是完全的低收入的福利房,提供給社會上大量的年輕的北漂的白領。

  (來源:央視新聞、中國之聲、中國新聞網、央視財經)

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