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鏈家研究院:北京樓市首套標準嚴格 在途交易影響大

http://finance.sina.com   2017年03月19日 21:24   北京新浪網

  鏈家研究院院長楊現領博士解讀

  北京3·17房地産調控政策解讀

  政策事由:2017年3月17日,北京市出台了房地産調控政策,主要變化如下表:

  表:各個不同階段北京首套認定標準和首付比例

 

貸清不認房

2014.930后)

認房不認貸

2016.930后)

認房認貸

2017.317后)

北京無房、無貸款紀錄

30%

35%/40%

35%/40%

北京無房、有貸款記錄

30%

35%/40%

60%/80%

北京有房、有貸款記錄

結清30%/

未結清40%

50%/70%

60%/80%

北京有房、無貸款記錄

30%

50%/70%

60%/80%

  政策解讀如下:

  一、本次調控準確把握了市場變化的時機

  2017年春節后,北京二手房市場呈現上揚趨勢。由於市場可售庫存和可簽庫存都持續下降,市場上恐慌入市情緒較為嚴重,房價上漲的壓力比較大,2月份北京二手房價環比上漲4.6%。在這樣的市場形勢下,北京市政府等相關部門準確把握調控時機,針對不同需求,採取有效措施,有利於緩解市場緊張情緒,抑制房價過快上漲壓力。

  二、本次調控體現了差別化的政策導向

  本次調控政策對剛需客戶而言,首付無影響,僅貸款年份縮短,月供有小幅增加。

  對於換房客戶而言,首付比例出現明顯增加,絶大部分換房先賣后買客戶為二套(除非之前那套全款購置),這一方面帶來在途交易無法按合同執行,需要增加首付支出;另一方面,首付預算的增加可能帶來客戶購買力的相對減少,后期成交量將會出現大幅下滑,成交均價的漲幅也有望出現收窄。

  對於投資客戶而言,槓桿的使用空間明顯縮小,對這部分需求將形成較大影響。

  三、本次調控的主要內容

  1.首套標準的嚴格化,在途交易影響大。考慮到目前北京二手房市場上70%以上為換房群體,“認房認貸”嚴格了首套標準,換房群體“先賣后買”也被界定為二套,首付為60%(普宅)或者80%(非普),首付門檻的大幅增加可能帶來滿足首付的群體占比的減少,其中影響最大的則是已成交但未網簽的群體(保守估計有1萬單左右),要注意后期的違約風險。

  2.二套首付比例提高,首次超過8成。在“認房認貸”標準下,市場上大部分交易都為二套,且非普占比不低,這種情況下按照8成首付原則,加上評估價的影響,預計實際首付將接近9成,大大降低了槓桿。以800萬換房標的(非普)為例,新政前如果先賣再買,首付416萬,新政后672萬,首付增加256萬。

  3.在貸款年限上,不管首套二套都納入調控範圍,最長可貸款25年(之前首套是30年、二套是25年),以100萬貸款為例,月供每月增加466元。

  4.對企業名義的購房出售做了一定限制,規定企業購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上,若其交易對象為個人,按照北京市限購政策執行,從嚴企業的買賣行為,減少企業的投機行為。

  5.關於“認貸”是認北京還是全國貸款記錄需要進一步的銀行細則。

  四、調控對市場量價的影響

  2013年4月北京曾經出台過“認房認貸”政策,結束了北京連續13個月市場上行的態勢,當月價格出現2.1%的下跌,隨后漲幅較前期收窄,直至2013年年底流動性的收緊,在成交量出現了連續近10個月的萎縮后價格開始出現實質性回調(2014年9月二手房均價較5月下跌12.8%)。

  參考過去的經驗和上海深圳的經驗,預計北京二手房市場成交量將會出現明顯減少,價格漲幅出現收窄乃至回落,市場的反應還需進一步觀察。

  五、積極關注並妥善處理市場違約情況

  作為二手房市場最大的服務機構,鏈家將嚴格執行北京市相關部門出台的調控政策,主動與客戶溝通、解讀政策的含義,穩定市場預期。

  考慮到市場上至少1萬單左右的已成交但未網簽的客戶,要高度關注市場違約風險,盡可能保護消費者權利。

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