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瑞銀汪濤:現在是推出房産稅很好的時機

http://finance.sina.com   2017年03月20日 20:42   北京新浪網

  新浪財經訊 3月21日消息,由國務院發展研究中心主辦的“中國發展高層論壇2017”於3月18-20日在北京釣魚台國賓館舉行。瑞銀中國首席經濟學家汪濤在會議間隙接受新浪財經專訪,針對當前全國多地出台的房地産限購政策做出解讀。她認為,過去多輪的經驗表明,新政的效果不會特別明顯。她擔心一綫恐慌性購房情緒蔓延至全國。

  今年,中央提出,要建立房地産平穩健康發展的長效機制。汪濤認為,解決當前的房地産難題必須從長效機制着手,她建議徵收房産稅、分散中心城市的公共服務資源、加大土地供應等等。“说了這麼多年的房産稅,其實現在是很好的推出的時機。”

  此輪新政效果不會特別明顯

  2016年,國內房地産市場經歷兩輪升溫。2017年開年后,商品房住宅價格和銷售繼續大幅上揚。正因為房地産銷售大幅強於預期,再加上房地産政策基調仍然較為寬鬆,今年瑞銀證券已將2017年GDP的預測從6.4%上調至6.7%,預計受房地産投資好轉推動,今年整體固定資産投資增速可能達9.5%。

  全國兩會之后,包括北京、石家莊、鄭州等地的多個城市隨即出台限購令,截至目前為止,全國已經約有20個城市啟動升級版的限購限貸措施。 

  “今年前兩個月房地産形勢確實特別驚人,非常強勁,銷售在去年比較高的數字上又增加了25%,而且這種比較亢奮的情緒似乎在向三四綫城市蔓延,北京的房價漲得更是嚇人了,所以我覺得這個(限購)政策也是在意料之中,”汪濤表示。

  不過她並不認為當前的限購政策可以取得特別有效的成果,“我覺得,(限購對於)一綫是不是真的有作用,過去這麼多輪的經驗表明,可能效果不會特別明顯。”

  並且,從去庫存來看,其實三四綫城市內部分化已經非常巨大了,可以说嚴重不均衡。此前來自瑞銀地産的報告顯示,南部和東部省份多數三綫城市的庫存銷售比已經跌至12個月以下,已經基本達到供需平衡、不需要再有特別措施鼓勵去庫存了。

  汪濤告訴新浪財經,現實情況是,很多三四綫城市的庫存現在已經比較低了,消化得比較快,現在我們的很多政策是看幾個大的城市房價漲了就趕快限制,其他地方還繼續鼓勵去庫存。她很擔心目前一綫城市這種恐慌性購房的情緒再度蔓延到全國。根據她的預測,這些庫存較低的三綫城市可能會出現房價較快上漲,后期可能會有新的調控政策出台。

  現在是推出房産稅很好的時機

  在去年底的中央經濟工作會議及剛剛閉幕的全國“兩會”上,中央曾提出要加快建立促進房地産平穩健康發展的長效機制。

  汪濤也認為,短期來看,收緊信貸政策比如提高首付比例、提高按揭利率等對解決房價過快上漲存在效果,但長期來说,必須從長效機制着手,她提出了幾種解決辦法:一是徵收房産稅,也就是提高房産的持有成本;二來,一綫城市、大城市的公共服務資源比如醫療、教育等向其他地區傾斜,分流一部分至周邊地區,降低對市區購房需求的壓力;第三,政府應加大一些地區的土地供應等等。

  “其實我們说了這麼多年的房産稅,現在是很好的推出的時機,”她说。不過,她也坦言,據了解房産稅今年並未進入全國人大立法議程,短期之內落地可能性比較小。

  她分析稱:“我覺得房産稅推出可能有很多的障礙,首先,有房子的人誰也不願意交房産稅,況且中國的住房擁有率挺高的,政府可能要從二套房開始征,來減少對老百姓負面的影響;第二方面,以前一直不推出都是考慮到推出會對房地産和經濟帶來較大下行壓力。為什麼現在時機比較好呢?現在看房地産有過熱的風險,所以正好有推出的這樣一個時機。”

  另外她認為,房産稅遲遲未推出還存在地方政府和中央之間的博弈,“地方政府現在靠賣地收入壓力比較大,如果又有賣地收入、又征房産稅,有沒有這麼好的事?如果把地價、賣地收入壓下來,開征房産稅,地方政府可能有阻力。因為賣地是一次性的收入,房産稅是長期的收入,以房産稅換取賣地收入的下降,短期內必然會減少地方政府的收入。所以我覺得可能有各方面的原因在這兒使得房産稅遲遲不能出台。”

  對於如何徵收房産稅,汪濤提出,首先是把稅基相對要較大,可以從第二套房就開始征,而稅率可能稍微低一點,不用那麼高;另外,對存量房也征稅,會比較合適。

  房地産活動好轉的態勢難以持續

  “短期內,可能房地産還是會比較會熱,所以我們今年也上調了中國GDP增長的預期,即使政府採取一些收緊的措施,它的影響會滯后,可能會到明年才會比較明顯得顯現出來。”汪濤指出。

  汪濤的觀點是,房地産活動的好轉長期是難以持續的。短期看,房地産銷售持續好轉、房價持續上升,可能會促使房地産建設量再次提速、助推經濟增長。但是,鑒於城鎮化帶來的住房需求保持平穩、沒有明顯增長,再加上人口結構惡化,目前房地産活動的好轉難以持續。因此,她預計2018年房地産銷售和建設活動都將放緩。

  “其實90年代房地産改革以后,新建的量其實是相當大的,從目前來看,整個房地産建設的速度和我們所需要的改善性住房、城鎮化的速度比較匹配,基本上是一個比較平衡的狀態。而未來城鎮化的速度其實是在減弱,新增從農村流到城鎮的人口實際上在減速;另外買房的生力軍,25歲—44歲這一批人口數是在下降的,並且未來幾年會下降越來越快。從所謂的剛需角度來说,沒有大幅上漲的基礎;現在買房很多是作為資産的配置,買二套、買三套,甚至孩子的房子都有了,將來肯定要有一個調整,是不是以這樣的規模、這樣的速度繼續往上漲,我們判斷是不會。”汪濤指出。

  當然,汪濤也坦言,具體什麼時候房價的長期拐點可以來臨,這個很難说準確。(新浪財經 徐雯)

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