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調控滿月:北京樓市的春天有點冷

http://finance.sina.com   2017年04月20日 00:20   中青在綫

  調控滿月:北京樓市的春天有點冷

  日前,北京樓市最嚴“3·17”新政已經滿月。在一連串限貸、限購、限賣、“限離”等遏制炒學區房、商辦用房的政策多重夾擊下,這個萬物復甦的春天裏,北京樓市似乎一夜入冬。當這場360度無死角式炒房圍堵戰硝煙散盡時,一場樓市狂歡漸漸落幕,歸於平靜。

  換房者:置換需求被限制了

  2016年,中國樓市就像坐上過山車,北京的房地産市場價格瘋狂上漲。看着一天一變的價格,去年年底,家住通州的小關夫婦終於坐不住了,為了上班方便,他們決定賣掉通州的房子,換到城裏。

  市場好,房子總價也不高,小關夫婦的房子很快順利出手。小關算了算,預計拿到全部房款后,還掉之前的貸款,手裏還能剩下將近200萬,這些是他們在城裏買房的全部首付。在經歷了兩個多月的看房之路,最終他們在今年3月14日出手,簽訂了一套柳芳街附近房子的購房合同,房款總價450萬。

  然而僅僅3天后,“3·17”新政來了。購買新居的喜悅瞬間被洗刷,小關夫婦徹底傻眼。

  “3·17”新政中,“認房又認貸”最具殺傷力,而小關夫婦不幸成為這次調控中“精準的打擊對象”。之前,像小關夫婦這樣無房有貸款記錄的,再次購房屬於首套,首付只要30%。“3·17”新政之后,再次購房變成二套,首付最低六成。首付的資金缺口一夜間高達100多萬。

  “當時只是簽了購房合同,還沒網簽,想想首付根本無力湊齊,只能放棄。”小關说,他算過,以手裏現有的近200萬首付,只能買總價在320萬以內的房子,而320萬在柳芳附近連一居也很難買到。

  小關夫婦被徹底卡在換房的路上。只能暫時住進父母家。他們每天關注着二手房價格。在樓市組合拳之后,他們心底又燃起希望,“希望房價能降一降。”中介也讓他們再等,認為市場有個反應期,價格有可能調整到他們的心理預期。夜晚來臨,萬家燈火,小關夫婦憧憬着一個屬於自己的家。

  事實上,像小關夫婦這樣被“3·17”新政卡住的買房人還有很多。因為新政以網簽時間作為認證二套房的標準,北京上萬“在途單”(已成交但未網簽的購房合同)面臨違約風險,前后影響人數衆多。

  投資人:“商住”被徹底鎖死了

  老張是衆多樓市投資人中的一位。因為這些年北京住宅限購,老張像很多人一樣,把目標鎖定在“商住”。談起投資技巧,“一是地段,二是總價。”老張認為,地段就意味着交通方便,一定要有“軌道交通”;同時是低總價、小戶型,投資回報就會高。

  去年底,在一個“商住”小區業主QQ群裏,老張開始關注豐台區的一個“商住”樓盤團購。團購的組織者是群裏的鄰居,同時也是某房産網站的工作人員。這個群裏的不少業主,在過去幾年裏都跟着他投資過不止一個樓盤。

  “说好2017年初開盤,位置、價格都不錯,很多人在等”,老張告訴中國青年報·中青在綫記者,但到了今年2月中旬,團購組織者突然说情況有變,说“商住”很快要限購,該樓盤的預售許可證還沒有辦下來,怕是來不及了。

  “小道消息漫天飛。有说分區限購的,有说限購細則等同於通州的。但因為之前投資成功,大家普遍樂觀,即使跟通州一樣的政策,市場也還是有的嘛”。老張開始時對即將到來的限購併不十分擔心。

  直到3月26日晚間,北京商辦限購新政出台,這場堪稱中國商業地産史上最嚴厲的調控,不僅限購、限貸、更嚴厲的是限面積。由此,北京成為全國首個停止向個人出售商辦類新房項目的城市。雖然“商住”房調控自去年年中就開始流傳,但最終落地政策的嚴厲程度,還是超出所有人的想象。

  對於無數像老張這樣的投資人或商辦業主,3月26日注定是一個不眠之夜,所有房産群都炸了鍋,所有人都在討論一個話題。要知道,在“3·17”新政出台后的一周裏,“商住”還一度出現了大幅跳漲。可是“3·26”新政之后,“商住”一夜間就被打回了原形。

  商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款可謂是釜底抽薪。監管趨緊后,市場普遍看空“商住”。中國青年報·中青在綫記者了解到,一部分訂購了“商住”的在途單(指已訂購未網簽)買家打起了退訂的算盤;已入手“商住”業主多做好了長期持有的准備;最心慌的還是新近入手“商住”買家,擔心自己成了接盤俠,一不留神“站了崗”。

  監管層針對商住兩用項目更嚴格的交易限制措施還在陸續出台,包括北京房地産中介機構不得上架此類房源信息,這對“商住”老業主的影響是巨大的。不少“商住”業主很快發現,一夜間各大房産中介網上的“商住”房源都下架了。“中介一旦不代理,出租、出售都不知道找誰了。”多位業主對此表示不解。

  數據顯示,一系列調控措施發布后,北京商住成交量明顯下滑,市場几乎呈現凍結狀態。“過去兩年市場好,大家也挺累的,這下就當是給自己放個假吧”,老張打趣说。

  炒房者:學區房開始降溫了

  小趙是衆籌買房的組織者,她多年專注樓市投資,且格外青睞學區房。衆籌買房,就是一些購房人並沒有北京的購房資格和足夠的資金,與擁有購房資格和資金的人湊錢買房。以一套600萬的學區房為例,如果10人參與衆籌,那麼每人需出資60萬元,房子登記在一位有購房資質的人名下。房價上漲后賣掉房子對收益進行分成。之所以選擇學區房,用小趙的話说,“很簡單,學區房風險低、收益高”。

  近年來北京學區房怪現狀屢見報端。房子不怕老、不怕破、不怕小、不怕貴,甚至不能住人也不怕,即使是這樣,還未必買得到。房價之所以堅挺,只是因為貼着“學區”的標籤。最近,西城區的學區房就以超過20萬元/平方米的價格引發廣泛關注。

  一方面,家長望子成龍使學區房高燒不退,另一方面投資客紛紛盯上學區房這塊肥肉,導致學區房價格水漲船高。

  不過,衆籌購買學區房也存在法律風險。京師律師事務所趙忠炎律師告訴中國青年報·中青在綫記者,衆籌買房和“借名買房”本質是一樣的,“如果登記購房人反悔,出資人不能證明雙方之間的委託代理關係和支付購房款的事實,要想取得房屋産權或收回購房款都很困難。”

  但一切風險在高收益面前都顯得不那麼重要了,“現在老百姓手裏都有一些積蓄,但缺少投資渠道,迫切的想通過樓市分一杯羹。”小趙说。

  但繼“3·26”新政之后,北京樓市再上一道緊箍咒。這次政策出台精準打擊的就是學區房。為遏制學區房炒作現象,北京市教委正在研究論證擴大“多校劃片”政策,給學區房“一對一”入學增加了不確定性。

  學區房新政發布之初,小趙曾對中國青年報·中青在綫記者表示,這對他們准備衆籌的目標學區房沒有影響,“因為我選擇的房子,整個片區對應的教育資源都比較優質。”

  不過,后續北京市住建委針對學區房的交易價格管控進行了持續加碼,並對中介機構炒作、哄抬學區房價格等違法違規行為進行了嚴厲打擊。4月16日,北京市教委在發布《2017年義務教育階段入學工作的意見》提出,過道房、車庫房、空掛戶等不符合居住條件的情況,不作為入學資格條件。

  組合拳之下,小趙感到“隊伍明顯不好帶了”。之前有意參與衆籌的人員意見開始出現分歧。通過這段時間對學區房成交記錄及掛牌價格的分析,小趙感到學區房熱度的確有所下降,個別片區出現滯漲。

  在各方壓力下,小趙暫停了手上正在進行的學區房衆籌項目。最近一次見到中國青年報·中青在綫記者時,小趙表示,衆籌的事情可以先緩一緩。

  房産中介:沒耐心等到樓市的春天

  小江來自河南,大學畢業后在北京任職於一家大型房産中介公司,已有四年時間,工作範圍在北京朝陽區。過去的2016年對小江來说是忙碌而充實的一年,銷售業績看好,一年裏他賣出了近十套房子,這種忙碌一直持續到春節后,而劇情反轉正是在3月17日。

  “3·17”新政的最大亮點是推出了大殺器“處女貸”,即對住宅認房又認貸。“3·17”新政之后,第一次貸款的重要性不言而喻,網絡上一時間湧現出無數的“處女貸”段子,很是熱鬧。

  網民戲謔調侃的正嗨時,小江卻無論如何也高興不起來,因為他和他的同行們已經敏鋭地嗅到,一場史無前例的調控風暴正在席捲而來。

  很快,調控的效果開始顯現,首先是市場觀望氣氛漸濃。“我們店每天看房的人數還可以,但是猶豫不決的購房者變多,以前那種搶房的場面沒有了。”小江告訴中國青年報·中青在綫記者,“4月份以來變化最為明顯,從4月初到現在我們門店還未有成交,而過去好的時候,半個月可以有6-8套的成交。”

  數據顯示,“3·17”新政后,北京房地産市場有所降溫,新建商品住宅銷售下降,特別是在3月17日新政出台后的十天,網簽量比前十天下降了16.7%。二手住宅成交量明顯回落,報價趨穩,五家房地産經紀公司比前一陣下降4成多。

  同時,伴隨着房地産調控,房地産中介也迎來了更為嚴格的監管。截至3月25日,北京已有38家房地産中介被責令關停或停業整頓,另有91家房地産中介公司已自行關停。

  很多市民注意到,往年房産中介人員站在路邊分發傳單的現象已經絶跡,房産中介門店窗前曾經貼得滿滿的房源信息也已消失。在一家房産中介門店,除了帶客戶出去看房的,其他員工都在店裏安靜地查看電腦。“市場不好,而且現在我們基本不去主動向客戶推薦房源,只等買家上門諮詢。”一位房地産中介人員告訴中國青年報·中青在綫記者。

  隨着北京樓市降溫,房産中介收入也隨之下降。小江的同事裏,有的被公司調到上海,也有人已經選擇暫時離開這個行業,他們已經沒有耐心等到樓市的下一個春天。(記者袁瑞)

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