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葉檀:購房熱情遠未熄滅 房地産高壓鍋還需緩慢泄氣

http://finance.sina.com   2017年05月16日 10:17   每日經濟新聞

  葉檀:充滿了氣的房地産“高壓鍋”還需緩慢“泄氣”

  葉檀

  房地産市場是不是出現了真正的降溫?雖然國家統計局數據顯示,70個大中城市中有一些城市房價增速在下降,但應當看到,房價表面被抑制,但市場上的購房熱情遠未熄滅。從最近了解到的一些情況,日光盤不少,秒殺盤也不罕見。

  開發商搶地熱情不減。《經濟參考報》援引易居房地産研究院數據,4月份50個城市土地成交均價為6450元/平方米,環比增長28%,同比增長54%。綜合歷史數據,4月當月地價創下了2010年以來的最高水平。國家統計局的數據顯示,開發商拿地熱情依然高漲,土地購置面積增速大幅提高,全國房地産開發投資同比增長9.3%,連續第二個月刷新兩年來最高值。

  根據媒體的報導,在“4·19”濟南樓市調控加碼后的首輪土拍中,濟南“史上最嚴”土拍成交的三宗地塊溢價率均接近200%。天津也不遑多讓,“3·31”新政已有一個半月,房企對於土地的熱情不減,團泊、北閘口土地價格都刷新了歷史紀錄。從市區到環城再到遠郊及濱海,土地市場沒受到太大影響。

  開發商不傻,不會做高買低賣的賠本生意。目前開發商顯然是判斷,庫存正在下降,而現在正是補庫存的最好階段。

  另兩個數據與此相反:其一是4月份土地市場成交走勢有所降溫,受監測的50個典型城市土地成交面積為1096萬平方米,環比減少25%,同比減少10%;其二是5月15日國家統計局公佈房地産開發投資和銷售數據——今年前4個月,商品房銷售面積和銷售額同比增速雙雙回落。媒體統計,4月當月商品房銷售面積單月增長7.7%,較3月增速“腰斬”,為2015年12月以來最低。3月,15個一綫和熱點二綫城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、6個城市環比下降。70個大中城市中,一二綫城市新建商品住宅價格同比漲幅持續回落。

  一方面是房價漲不動,另一方面又出現秒光盤和搶地,如此矛盾的現象似乎表明總有一個是在忽悠我們。

  短期房價急漲,就像上世紀80年代的日本,和2008年之前的美國一樣,房地産市場的瘋狂有貨幣的因素,即大家用房地産這個居民最大宗的市場,來對沖貨幣購買力下行的風險。

  國人曾經以借錢為恥,但在通脹陰影下也學會了借錢。必須強調,從當前的CPI指數上基本看不到通脹,但大家還是有些恐慌。根據西南財經大學家庭金融中心的調查數據,2013年中國居民家庭負債/可支配收入約為170%,城鎮居民高達190%,已略高於各主要發達國家可比的微觀數據,近兩年應該還在上升,顯示中國居民的槓桿率水平並不算低。

  雖然中國要實行穩健的貨幣政策,但企業負債率、投資率,牢牢綁住了央行的手腳,無奈大家對“央媽”的心理依賴太強。前段時間拆借利率上升,市場就開始大恐慌,逼得央行不得不再作微調。5月12日,央行開展了4590億元MLF操作,中標利率不變。5月16日,央行凈投放1700億元,為4個月以來的最大力度。

  目前房地産價格穩定是地方政府的主要任務。但要做到這一點恐怕並不太難——控制房價漲幅,根據網簽價格數量,決定賣什麼價位的房子,賣多少,或者直接壓住房價,那數據就不會噌噌上漲。

  但市場很難因此改變。看看搶房潮下的庫存數據:全國商品房待售面積創下2015年9月末以來的新低。4月末,商品房待售面積67469萬平方米,比3月末減少1341萬平方米。其中,住宅待售面積減少1300萬平方米,辦公樓待售面積減少32萬平方米,商業營業用房待售面積減少5萬平方米。

  以前三四綫城市庫存是個大堰塞湖,懸在我們的頭頂,現在庫存下降了。但房價依然還像一個火上烤了幾小時的高壓鍋,讓人看着有些膽戰心驚。為高壓鍋泄氣是必須的,但也是需要條件的:一是要等到實體經濟好到可以徵收房産稅了;二是負債達到良性的平衡。現在看來,這些條件還沒有真正滿足。

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