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業內人士:樓市上下游背離現象預計還將持續

http://finance.sina.com   2017年05月17日 10:13   每日經濟新聞

  李宇嘉:樓市上下游出現的“背離”預計還將持續

  李宇嘉

  近日,國家統計局發布今年1~4月全國房地産投資相關數據。

  從上游三大指標來看,1~4月,全國土地購置同比增長8.1%,較上月擴大2.4個百分點,今年以來一改2012~2016年土地購置整體負增長的態勢。4月當月,土地購置面積為1746萬平方米,同比增速(11.4%)較上月上升6.4個百分點。1~4月,全國土地成交價款同比增長34.2%,增速提高17.5個百分點,創2011年4月以來新高。

  開發商積極拿地的同時,新開工效率也仍處高位。1~4月份,全國房屋新開工面積同比增長11.1%,盡管增速比今年一季度微幅下滑0.5個百分點,但仍舊是2016年9月以來的高位水平。占新開工70%的住宅,1~4月份實現17.5%的新開工增長。因此,全國房地産新開工整體上仍舊處在高位景氣度上。

  開發商積極拿地和開工,推動開發投資快速增長。到今年4月份,房地産開發投資同比增速已連續5個月擴大,1~4月份9.3%的開發投資增速水平,相比去年同期提高了2.1個百分點,4月當月開發投資同比增長9.6%,增速較上月擴大0.2個百分點。其中,住宅開發投資同比增速已連續9個月擴大,今年1~4月份10.6%的增速水平,相比去年同期提高了4.2個百分點。

  上游形勢大好,但下游銷售端增速回落態勢則比較明顯。1~4月,商品房銷售面積和金額同比分別增長15.7%和20.1%,增速分別比一季度回落3.8個百分點、5個百分點。2016年1~4月份,商品房銷售面積增速(36.5%)和金額增速(55.9%)觸及本輪上升周期的最高點后,商品房銷售增速整體上已連續11個月回落。4月當月,全國商品房銷售面積同比增速(7.7%)較上月下降6.9個百分點,銷售額同比增速(10.0%)較上月更是大幅下降14.5個百分點。

  按照拿地和新開工滯后銷售6個月左右、開發投資滯后銷售12個月左右的規律看,今年年初上游拿地、新開工、開發投資等三大指標的增速就應該回落了。但是,今年以來三大指標繼續保持積極向上的態勢。

  目前,銷售增速連續回落,而新一輪樓市調控疊加金融“去槓桿”形成的“雙緊縮”之下,樓市需求將被明顯抑制,資金面將全面緊縮,未來下游銷售端將進一步回落。

  筆者認為,有四大原因造成上游與下游“背離”。

  首先是地價快速上漲。2016年,300個城市土地成交建築面積下滑22%,但成交金額卻大漲了34%,樓面地價大漲72%。地價快速上漲,直接推動短期內資本形成高增長,開發投資也快速增長。

  其次是大範圍的“補庫存”需求。2012~2016年,全國土地購置面積整體負增長,年均下滑12%。2014~2015年,新開工面積分別下滑10.7%和14%。但在“去庫存”壓縮供應的情況下,需求卻經歷最火熱行情。2015和2016年,商品房銷售面積分別上漲6.5%和22.5%,2016年15.7億平方米的銷售面積創歷史紀錄。

  當前,樓市整體正處於“補庫存”階段,這就是2016年10月以來連續兩次大範圍、力度強的調控下,上游三大指標仍保持高景氣度的原因。去年底以來,新開工增速保持2位數,2016年12月~2017年3月增速連續擴大,盡管今年4月增幅微幅回落,但仍在2位數的高位;土地購置由去年負增長轉為正增長,增幅不斷擴大。

  再次,三四綫城市及縣城樓市持續火爆。非重點城市經歷了兩輪“去庫存”:一是2012~2014年開發商逃離三四綫城市、回歸一二綫城市的“去庫存”;二是2015~2016年由各級政府主導的“去庫存”。經過長達5年的“去庫存”,目前三四綫在售庫存水平明顯下降,消化周期回到20個月左右。2016年以來,三四綫城市整體回暖。今年1~4月份,中部、西部、東北商品房銷售面積同比分別增長18.9%、25.1%和19.6%,明顯高於東部9.3%的增速,意味着集中在內地的三四綫樓市非常火爆。

  除了“去庫存”激勵外,三四綫城市整體也出現回暖。這與近3年大規模的棚戶區改造及貨幣化安置等有一定關係。據海通證券研究,2014~2016年,棚改貨幣化安置面積分別占當年全國商品房銷售面積的3.8%、13.6%和18.2%。而在另一方面,2015年以來,熱點城市房價大幅上漲,高房價導致需求大規模溢出到三四綫城市。特別是三大都市圈範圍內的三四綫樓市,2016年的量價漲幅都位居前列。另外,近年來高鐵、軌道交通大規模建設,樓市需求半徑擴大,大城市外來人群返鄉置業轟轟烈烈。據統計,大城市外來人口在就業地買房占比不足1%,但“返鄉置業”比例高達15%。

  三四綫樓市火爆,帶動三四綫土地出讓和新開工出現增長。2016年,300個城市中三四綫城市成交土地面積占比為57.6%,而到了今年4月份,占比已經提高到60.3%。

  近年來,大中型房地産公司對於銷售規模非常重視。4月份,前十大開發商土地成交面積達到1210萬平方米,占比達到47%,較3月提升了9個百分點。由於樓市告別“跑馬圈地”的簡單開發階段,資金、土地資源開始向大開發商集中,其拿地、融資、開發、運營等方面的優勢越來越明顯,這也有助於上游保持強勢。

  盡管銷售端向上的勢頭明顯減弱,但在去年曆史最高基數的基礎上,今年前4個月能實現15.7%的銷售面積增長、20.1%的銷售金額增長,已實屬不易。

  而在銷售高景氣的帶動下,加上“補庫存”仍在進行中,三四綫城市今年棚改目標(600萬套)與去年持平,並將繼續對上游新開工、開發投資産生巨大的帶動作用。

  由此,今年上游開發投資和下游銷售在增速變動趨勢上的“背離”預計還會持續。

  (作者為深圳市房地産研究中心研究員)

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