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多地首套房貸款利率上調 貸款買房越來越難了嗎?

http://finance.sina.com   2017年06月19日 08:36   中國經濟周刊

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  貸款買房越來越難了嗎?

  《中國經濟周刊》記者 張燕 | 北京報導

  責編:趙澤

  (本文刊發於《中國經濟周刊》2017年第24期)

  “20家銀行停止房貸!”近日,有關銀行收緊房貸的消息甚囂塵上。

  該说法出自互聯網金融搜索平台融360最新發布的《5月中國房貸市場報告》。報告中指出,在全國533家銀行中,有20家銀行已暫停房貸業務。

  融360隨后公佈了具體的停貸銀行名單,包括在北京的東亞銀行和包商銀行,深圳的平安銀行、華潤銀行和廣州銀行等商業銀行。據記者了解,名單中的不少銀行只是分支行,它們根據自己的情況暫停了房貸貸款業務,對所屬銀行總行及其他分支行的房貸業務影響不大。業內人士也表示,不會出現大規模的銀行停貸現象。

  盡管停貸看來只是虛驚一場,但是記者了解到,目前多地銀行都陸續上調了貸款基準利率,批貸周期也開始延長。不少中介機構表示,現在買房貸款已經不好貸了。

  全國多地首套房貸款利率上調

  繼6月5日民生銀行傳出消息將首套房貸款最低利率上調至基準利率的1.1倍后,北京多家銀行一周內很快跟進上浮房貸利率。記者從廣發銀行和平安銀行的分行支點了解到,廣發銀行首套房貸利率上浮了5%,平安銀行計劃將首套房貸款利率執行基準利率的1.1倍。

  這已經是北京首套房貸款利率的第5次上調,從原本的8.5折一直調到了基準利率的1.1倍。以貸款300萬元計算,在執行基準利率1.1倍的情況下,月供要比基準利率8.5折時增加1000元左右。以25年期貸款計算,還款總額增加了30萬元。

  利率上浮的城市不是只有北京。本月內,上海、廣州等地的部分銀行也上調了房貸利率。其中,廣州市的部分商業銀行6月初把首套房貸款利率上調了5%~20%;福州部分銀行首套房貸款利率上浮比例最多的達到10%,二套房貸利率也首次調升至基準利率的1.2倍。融360的數據顯示,5月全國首套房貸款平均利率為4.73%,環比上升4.64%,同比上升6.29%。

  與此同時,銀行貸款優惠幅度也出現了整體縮水的現象。在融360監測的533家銀行中,提供9折以下優惠利率的銀行有12家,較上月減少30家;104家銀行提供9折優惠利率,較上月減少170家。

  不僅如此,各家銀行的放貸周期出現了不同程度的延長。記者從北京一些房産中介了解到,目前銀行批貸速度正常,但是放貸時間嚴重延期。

  貸款服務機構偉嘉安捷的工作人員表示,目前從銀行審批做抵押到放款的周期,普遍都在35~40個工作日左右,個別銀行甚至更長,而且審批的條件也比從前更嚴格,對購房人收入流水和還款能力的要求也更高。

  “對於購房者來说,要麼耐心等銀行放貸,要麼就主動提出上浮利率。一般來说,主動上浮利率放貸的時間會相應縮短。”該工作人員表示。

  資金成本上升,銀行苦於無額度放貸

  中原地産首席分析師張大偉表示,資金成本的不斷上升,使得商業銀行需要控制房貸業務的成本,對資金的流向和使用做出新的規劃。

  “目前包括余額寶在內的固定理財産品年化資金成本已經接近4.1%,這種情況下,疊加管理成本,按揭貸款4.9%的基準利率對於大部分銀行來说,已經屬於低利潤産品,未來各家銀行都有繼續上調利率的可能性。”張大偉告訴《中國經濟周刊》記者。

  上海易居房地産研究院研究總監嚴躍進同樣表示,上調房貸利率和商業銀行當前的壓力有關,主要是放貸規模相對較大,流動性不足的風險需要警惕,商業銀行會有踩剎車的做法很正常。另外銀行對於房貸背后的金融風險也會有所警惕,所以會有類似收緊的做法。

  這種情況下,如果購房者接受溢價,是否真的會加快銀行批貸的速度?

  “基本上也不會有太大的改變。”多家銀行的信貸人員表示,目前銀行放貸周期延長的最重要原因是額度緊缺。記者了解到,春節過后,北京的部分銀行就已經出現了貸款額度緊缺甚至提前用完的現象。尤其是北京出台了樓市降溫政策后,無論是銀行貸款額度還是住建委審批速度都出現了一定程度的收緊。交通銀行北京一家分行的信貸人員表示,目前貸款周期“沒有確定時間表”,不僅購房者在等,他們也在等。

  記者從房屋中介處了解到,放貸周期的延長更多地影響到了一些連環單的客戶,尤其是急需要收到銀行貸款來支付下一套房子首付的業主。“目前我們在進行房屋交易過程中,會提前告知業主放貸時間有可能延長這件事。過去業主都喜歡與商貸的購房者交易,現在更傾向於公積金貸款的購房者,因為首付高,放貸時間相對快了。”麥田地産的一名中介表示。

  同業拆借利率飆升,銀行無米下鍋?

  業內人士認為,除去樓市降溫政策的影響,今年以來銀行業加強監管,金融去槓桿是此次利率上升的主要原因之一。

  “目前銀行資金的主要來源是吸收儲蓄和金融市場融資,其中小銀行的資金更多來自於同業拆借和發行理財,占比達到60%甚至更高。”一位銀行從業人士告訴記者,今年以來,隨着央行大幅收緊公開市場融資,同業存單發行量一度飆升,二三月份最高值達到1萬億。從今年初到5月份,同業拆借的利率已經從2.8%上升至5%以上,中小銀行的融資利率已經接近房貸基準利率。

  這意味着銀行的融資成本和貸款收益出現倒掛的現場,如果再加上人工、運營成本,繼續投放基準利率房貸的銀行多半面臨虧損。“在這種情況下,銀行出現利率上調可以说是一種市場行為,誰可以接受更高的利率,銀行就給誰貸款。”上述人士表示。

  此外,隨着銀監會對銀行發行同業融資工具的監管加強,銀行通過同業拆借的融資也在逐漸減少。今年5月份,同業存單凈融資額(發行量減去到期量)為-3000億,創下歷年新低,也就是说,目前不少銀行可能存在資金短缺、無錢放貸的情況。

  “6月份到目前為止,同業存單發行量已經達到9388.2億元,相比5月份前兩周的發行量增加75%。從價格上來看,同業存單利率仍在走高。也就是说,盡管這種方式融資成本高,但仍然是目前中小銀行融資的主要方式,隨着利率的走高,不排除未來會有更多銀行上調房貸基準利率。”

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