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房價逆向分化形勢確立:一二綫樓市趨穩 三綫全面領跑

http://finance.sina.com   2017年06月19日 15:06   21世紀經濟報導

  房價“逆向分化”形勢確立

  三綫城市全面領跑

  本報記者 張敏 北京報導

  如果不是數據確鑿,很難想象蚌埠這樣一個人口不到350萬、GDP總量僅位列安徽省第七的城市,會成為全國房價上漲最快的地方。

  國家統計局發布的數據顯示,今年4月,蚌埠市的新建商品住宅(不含保障房)價格環比上漲2.2%,在70個大中城市中位列第二。到5月,該漲幅上升到3.4%,位列第一。位於蚌埠市僅150公里的安徽省會合肥,則連續兩個月出現房價環比負增長。

  這種強烈的反差,構成了近期全國房價走勢的縮影:熱點一二綫城市趨穩回落,三綫城市較快上漲。

  三綫城市的房價上漲,甚至將平均水平再度拉高。中原地産根據國家統計局的數據計算,5月70個大中城市新房價格平均環比上漲0.75%,漲幅連續4個月擴大——在樓市調控政策不斷收緊的情況下,這種變化顯得很不尋常。

  大多數受訪者認為,在熱點一二綫城市因受政策壓制而趨冷之際,三四綫城市成為板塊輪動的新熱點。體現在房價上,則表現出“逆向分化”的局面,即“三四綫城市領跑,一二綫城市冷淡”,這與前兩年的現象恰恰相反。

  一二綫樓市趨穩

  國家統計局的數據顯示,今年5月,全國70個大中城市中,新建商品住宅價格環比上漲的城市有56個,比4月減少兩個;下調的城市有9個,比4月增加一個;另有5個城市房價持平。

  在房價持平和下調的城市中,以熱點城市為主。其中,深圳、海口以0.6%的跌幅居首,南京、杭州、合肥、鄭州、成都等城市也出現下調。北京則由4月的上漲0.2%,變為零增長。

  同比來看,有29個城市的新房價格漲幅出現回落,同樣以一二綫城市為主。

  國家統計局城市司高級統計師劉建偉在解讀房價數據時表示,5月份,因地制宜、因城施策的房地産調控政策效果繼續顯現,15個一綫和熱點二綫城市房地産市場基本穩定。

  劉建偉表示,從同比看,這15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月(4月)回落,回落幅度在0.5至6.4個百分點之間。從環比看,9個城市新建商品住宅價格下降或持平;5個城市漲幅在0.5%以內。

  去年9月末10月初,多個熱點城市出台樓市調控政策。為快速反應市場變化,從去年10月開始,國家統計局在做好70個大中城市房價統計的同時,對15個熱點一二綫城市房價進行單獨列表統計。綜合這幾個月的數據來看,上述城市的房價以趨穩回落為主。

  相比之下,三四綫城市房價則呈現持續上漲的態勢。位列5月新房價格漲幅前三的城市分別是蚌埠、北海、湛江,且最高的蚌埠環比漲幅達到3.4%。而4月漲幅最高的唐山,僅為2.3%。

  這種上漲的局面,甚至拉高了平均值。中原地産根據國家統計局的數據計算,5月70個大中城市新房價格平均環比上漲0.75%,漲幅連續4個月擴大。

  事實上,從4月開始,三綫城市就已全面領跑漲價榜,當月的環比漲幅前三分別為唐山、蚌埠、宜昌。在此之前,躋身房價榜前三的,一直有一二綫城市的身影。去年4月至7月,廈門、合肥、南京甚至連續4個月包攬環比漲幅榜的前三。更早的2015年,一綫城市長期佔據漲幅榜。

  分化的真相

  中原地産首席分析師張大偉將這種變化稱為“逆向分化”。他表示,在最近兩年的房地産周期中,房價從2015年的一綫城市拉動,到2016年的二綫城市拉動,進入2017年,出現三綫城市拉動的分化局面。

  張大偉還表示,分類調控的政策思路,是造成這種分化的主因。

  去年3月開始,南京、蘇州、廈門等東部熱點城市率先出台調控政策,此后蔓延至中部的鄭州、武漢等地。到9月末10月初,大規模調控開始出現,超過20個熱點城市出台樓市調控政策,並在此后的四季度零星加碼。今年3月,熱點城市再度出台一輪調控措施,並擴展至周邊的三四綫城市。

  盡管政策密集,但因沒有“一刀切”,因此打擊面十分集中——熱點一二綫城市,以及京津冀、長三角、珠三角等區域成為本輪調控核心地區。

  事實上,從2015年的“9·30新政”以來,“國字號”樓市調控政策就未見出台,代之以地方主導的調控政策。因此,在熱點區域遭遇調控重壓的同時,很多三四綫城市非但不受影響,反而接收了大量的溢出需求。

  這種調控思路將房地産市場分割成涇渭分明的兩個部分。

  北京某大型上市房企負責人向21世紀經濟報導記者表示,該公司在中西部區域的庫存消化很快,而且拿地相對容易,“有些地方政府還給了不少優惠措施”。相比之下,一二綫城市的項目“價格很難批,土地很難拿”。

  國家統計局此前發布的一組數據也顯示,今年前5月,東部區域商品房銷售面積同比增長8.9%,銷售額增長11.5%,兩者均低於全國均值。而在中部、西部和東北區域,商品房銷售面積和銷售額增速均高於全國平均水平。

  以北京為例,北京的新房住宅成交量已經連續5個月低於3000套,“限價令”的存在,也使得今年北京尚未有單價超過8萬元的新房項目獲批。

  相比之下,5月牡丹江新房成交面積環比上漲了85%,常德則上漲了41%。在對該數據的解讀中,發布者易居克而瑞指出,5月成交量增幅較大的城市,均屬於購房環境相對寬鬆的三綫城市。

  按照上述房企人士的说法,中西部區域不僅為上半年的業績貢獻了規模,在一些房價上漲較快的城市,還貢獻了一部分利潤。而在往年,一二綫城市(尤其是一綫城市)擔負著貢獻利潤的重任。

  三四綫市場的復甦,還有着很多的深層原因。在易居克而瑞統計的70個城市(與國家統計局的口徑並不一致)中,三綫城市的庫存去化周期已從最高時(2012年2月)的23.1個月,下降到今年4月的10.4個月,几乎與二綫城市(10.3個月)持平。四綫城市的去化周期也將至12.6個月的水平。

  其中,九江的去化周期僅為4個月,馬鞍山為5個月,茂名為6個月,甚至低於四個一綫城市的水平。該機構認為,經過長期的去庫存努力,部分三四綫城市的庫存規模已經處於低位,其房價自然也具備了上漲的動力。

  而較低的房價基數,為這種上漲提供了空間。以安徽為例,民間機構的統計顯示,當前合肥的平均房價水平達到14000元/平方米左右,而蚌埠的房價僅在每平米5000多元的水平。

  繼續加碼未可知

  值得欣慰的是,被視為先行指標的二手房價格,漲幅出現一定的回落。根據國家統計局的數據,5月70個大中城市二手住宅平均環比上漲0.57%,比4月的0.73%有着明顯收窄。

  其中,北京以0.9%的降幅居首,天津、石家莊、合肥、廈門、秦皇島、三亞等6個城市的二手房價格也出現下降。另有不少一二綫城市的二手房價格漲幅出現收窄。

  根據中原地産的觀點,若樓市調控政策維持現有的力度,則這些熱點城市的房價漲幅將進一步收窄,甚至轉為負增長。

  但煙台、濟寧、洛陽、宜昌、平頂山、遵義、南充等一批三綫城市,二手房價格漲幅出現擴大。張大偉認為,部分三四綫城市有可能因房價上漲過快而遭遇調控。

  江蘇某房企人士也持有這種觀點,他向21世紀經濟報導記者表示,在其佈局的蘇南、湖北等部分區域市場,近期都出現了“搶房”、“排號”等現象,且房價上漲迅速。“按照經驗,政府不會坐視不管。”

  從北京出台“3·17新政”至今,已過了3個月的時間。近期,雖然調控聲浪有所緩和,但一些熱點城市仍在視實際情況而強化調控。

  一個重要的信號在於,5月房價上漲最快的蚌埠,在當月出台了調控政策,強調“超過5800元/平米的需經該市政府聯席會議預審通過,未通過的暫停辦理預售許可審批”。此前,蚌埠還出台規定,“夫妻雙方離婚需滿3個月才能貸款買房”。

  根據易居克而瑞的數據,5月,蚌埠的新建商品住宅成交面積環比下跌了23%。該機構還預計,蚌埠的房價漲勢有可能趨於緩和。

  上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為,根據現有的情況來看,武漢和無錫的房價上漲明顯,也應加碼調控。

  但即便如此,房價“逆向分化”的趨勢也很難改變。

  按照上述房企人士的觀點,雖然監管層出台了“加槓桿”的措施,但資金成本低廉、投資渠道缺乏的現狀沒有改變,加之城鎮化進程的驅動,未來會有更多的三四綫城市成為樓市熱點。而除非政策鬆動,熱點一二綫城市的企穩下行局面很難逆轉。

  易居克而瑞的數據顯示,今年5月,莆田、張家口、威海、蕪湖等城市的新房成交面積,環比分別上漲了27%到55%不等。而這些城市的房價都不在統計局的統計範圍內。“三四綫樓市的變化,已經比數據體現得更加明顯。”該房企人士说。(編輯:張星)

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