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媒體頭版刊評:高房價下不可能真正去庫存

http://finance.sina.com   2017年06月19日 15:15   21世紀經濟報導

  三四綫城市去庫存要靠産業發展

  6月19日,國家統計局發布了“5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。數據顯示,15個一綫和熱點二綫城市的新建商品住宅價格同比漲幅全部回落,其中8個的環比漲幅也出現下降。這顯示,一些城市的房地産調控對房價形成了一定的抑製作用,起到了預想的效果。

  但我們也注意到,在70個大中城市中,新建商品住宅價格環比下降的僅有9個,其中6個是熱點城市,只有3個是非熱點城市;而且,環比漲幅上升的有35個。由此可見,受到嚴厲調控的部分熱點城市房價出現下降走勢,但沒有實施調控的非熱點城市仍然是房價普遍上漲,而且有加速的趨勢。一些三綫城市的房價漲勢驚人,例如5月新建商品住宅價格環比漲幅的“冠軍”蚌埠和“亞軍”北海,分別環比上漲3.4%和3.2%,比上月上升1.2和1.3個百分點。

  包括三四綫城市在內的非熱點城市房價普遍上漲,與當前的融資環境有一定相關性。目前,一些熱點城市的房貸開始收緊,流入房地産市場的資金放緩。但是,整體的融資環境還是比較寬鬆的,5月房貸增量仍然比較多。5月中長期貸款增加4326億元,雖然同比和環比都是減少,但總量並不算少。在熱點城市受到更多限制的情況下,就會有更多資金流向三四綫的非熱點城市。

  更多資金流向三四綫城市,推動這些地區的房價上漲,是一些人樂於看到的局面,因為他們認為這會有利於去庫存。實際上,本輪房地産調控就是在一部分城市需要抑制房價、一部分城市需要去庫存的矛盾中進行的。去年上半年,去庫存是重要任務,一些地方政府出台措施鼓勵買房,包括購房補貼;一些金融部門鼓勵居民部門加槓桿,讓他們用高比例房貸購房。這導致了房價普遍加速上漲,於是房地産調控得到了更多強調,但主要是在熱點城市、一二綫城市,而在非熱點城市尤其是三四綫城市,對於房地産投資仍然是鼓勵的態度,而房貸整體上也比較寬鬆。

  在中西部的很多三四綫城市,房地産庫存非常高,去化周期很長,已經出現了爛尾的現象,一些開發商因為資金鏈斷裂、無力還債而跑路。這些城市的房價不及一綫城市的零頭,但相對於當地的收入水平則是非常高的水平,其主要目標人群是返鄉置業者及外來投資者。高庫存占用了當地的經濟資源,包括土地、資金和政策,嚴重制約當地的經濟發展。因此,三四綫城市去庫存的確是一個重要任務。但是,通過資金流入推高房價幫助三四綫城市去庫存是一種錯誤思維。

  高房價下不可能真正去庫存。房價上漲會使追漲的投資者增加而有購買能力的剛需減少,追漲的投資者會消化一部分庫存,但剛需的購買量則會減少,兩相抵消,很難说是增加庫存還是減少庫存。而且,在房價上漲周期,開發商會惜售、捂盤。這些現象在一二綫城市並不罕見,高房價和高庫存並存,在三四綫城市會更嚴重。

  三四綫城市要去庫存,必須轉變發展思路。近年來,很多地方政府都依賴房地産和土地財政。由於房地産占用大量資源,也擠壓了製造業發展的空間。《中國統計年鑒》的數據顯示,2015年,僅有3個省(市區)第二産業增加值的增長率高於第三産業。但經濟發展是需要循序漸進的,如果说東部沿海地區的服務業發展快於製造業屬於産業轉型和升級,中西部地區出現這樣的狀況則可能導致發展基礎不穩,要知道,改革開放之后,第二産業經歷了快速發展(多數年份都快於第三産業),這才為中國經濟的快速發展奠定了穩固的基礎。三四綫城市高庫存的出現,根源在於産業發展的思路出了問題,熱衷於“高端産業”導致房地産開發太多,而實體經濟發展滯后導致當地居民購買力不足。

  因此,要推動三四綫城市去庫存,正確的思路應該是優先發展適合當地發展階段的産業,創造更多高收入的就業崗位,帶動當地居民增收並吸引人才流入。這樣庫存會逐漸消化。

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