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調控之下房地産投資增速回落 三四綫成銷售重要支撐

http://finance.sina.com   2017年07月17日 12:45   每日經濟新聞

  調控之下房地産投資增速回落 銷售連跌之勢終現“拐頭”

  每經記者 周程程 每經編輯 陳 旭

  房子是用來住的,不是用來炒的……在多個熱點城市對房地産調控趨嚴的情況下,一綫及部分核心二綫城市成交下滑,房地産投資增速也有所放緩。但在另一方面,由於三四綫城市的異軍突起,房地産銷售面積與銷售額增速的“雙跌”之勢終於在6月止住,並出現回穩的苗頭。

  幾家歡喜幾家愁,這可以算得上是上半年不同城市、不同規模的房地産企業的真實寫照——一、二綫城市控房價、防風險,在調控政策趨嚴的情況下,成交量已出現下降,北京等地樓市已呈降溫態勢;相對而言,三、四城市在“去庫存”的政策導向下,一些城市的成交量明顯提升。

  一家主要在江蘇從事開發的中型房地産企業管理層人士余悅(化名)對《每日經濟新聞》記者表示,“像連雲港、淮安這些地方,我們今年上半年的去化速度都有提高,銷量還是非常理想的。”

  受益於三、四綫城市的托底效應,1~6月房地産銷售增速結束前5月跌勢。7月17日,國家統計局發布數據顯示,1~6月份,商品房銷售面積74662萬平方米,同比增16.1%,增速比1~5月份提高1.8個百分點。不過在調控趨嚴環境下,房地産投資增速繼續保持緩慢下降趨勢:全國房地産開發投資50610億元,同比名義增長8.5%,增速比1~5月份回落0.3個百分點。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示,去年同期基數開始上升,導致當前增幅繼續上升空間不大,不過考慮到供地和拿地動作依然較為明顯,尤其是部分三四綫城市也加入了供地的熱潮中,使得投資數據不會明顯收窄,預計此類區域三季度投資數據會繼續維持在5%以上的水平。

  非重點城市成銷售重要支撐

  盡管上半年房地産銷售面積16.1%的增速低於去年同期27.9%的增速,但可喜的是結束了今年前5月的跌勢。

  其中,三、四綫城市成為房地産銷售的重要支撐力量。國家統計局新聞發言人邢志宏表示,由於因城施策、分類指導的方針,全國非重點城市商品房銷售面積上半年增長24.5%,繼續保持在20%以上的增長水平。而銷售增速的回落主要出現在一綫城市和熱點二綫城市。

  北京一家大型地産中介經理人小王對此也感受頗深。“北京‘3·17’新政對我們影響挺大的,現在的成交量明顯變少了。”小王對《每日經濟新聞》記者表示。

  中國指數研究院發布數據顯示,2017年1~6月,北京商品住宅銷售面積為240.18萬平方米,同比下降34.87%。

  “現在北京房價整體也是一個回落趨勢,有些業主比較着急賣的話,價格也降得比較多。另外,我們也和業主主動議價,把業主心裏的底價試探出來。比如有的業主報價500萬,我們會盡力去談價,談到450萬、400萬都是有可能的。”小王说。

  國家統計局此前發布的5月70城房價數據也顯示,一綫城市房價漲幅回落尤為明顯,一綫城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續8個月回落,5月份比4月份分別回落2.2和1.7個百分點。

  房地産開發融資趨緊

  2017年上半年,在因城施策的導向下,各地政府積極深化房地産政策調控。截至6月底,已有60余個地級以上城市和30余個縣市出台收緊政策。

  在調控趨嚴的情況下,上半年的房地産開發投資增速也出現放緩態勢。數據顯示,2017年1~6月份,全國房地産開發投資50610億元,同比名義增長8.5%,增速比1~5月份回落0.3個百分點。

  在業內看來,房地産投資增速放緩,與房地産開發資金來源有所收緊有關。

  民生宏觀固收研報認為,2017年以來,房地産企業融資收緊,房地産企業信用債發行縮量75%,重新回歸銀行貸款和房地産信托。

  而说起目前銀行層面開發貸、建設貸的收緊,余悅也感受頗深。“相比較而言,往年銀行特別是四大行,批項目貸和建設貸還算比較寬鬆。但是從去年下半年開始,四大行對於一些開發商項目的開發貸確實門檻設置得比較高,拒貸的情況也時有發生。”余悅说。

  另一方面,房地産信托的難度也在增加。一位資管企業人士對《每日經濟新聞》記者表示,“去年飛往全國各地做信托計劃,然后投到房地産領域。但今年在去槓桿力度不斷加強的情況下,我這3個月連一個項目都沒有做成。”

  “去年我們同事说,總部有一大把資金在賬上,说大家都去多找點項目,只要還過得去都報上去。今年在去槓桿、去通道的情況下,基本報上去都斃了。”上述資管人士表示。

  下半年房地産投資緩中趨穩

  融資收緊的情況下,余悅表示,小型的開發商可能受影響更大。盡管在三、四綫城市的一些開發商目前銷量上去了,但是手裏卻沒有錢進行新的投資。

  中大型開發商則因為融資渠道多、資金周轉快,所受影響相對較小。目前盡管一、二綫城市房地産投資增速放緩,但大型房企在三、四綫城市投資仍有支撐。

  余悅坦言,像連雲港這樣的三、四綫城市,近幾年開始吸引了不少例如恆大、金輝等大型開發商,今年還吸引了中梁地産進入。同時,一、二綫城市樓市因為管控嚴格,導致獲利空間小,更多的房企也來到三、四綫城市尋找機會,说明他們看好這些三、四綫城市的房地産發展機遇。

  中國指數研究院發布報告顯示,部分三四綫城市土地市場成為房企拿地的熱門地帶,部分區域出讓金額同比翻番。2017年1~6月,嘉興、無錫、南昌、鎮江、金華等三四綫城市土地出讓金額同比均增長超過100%,恆大、保利、中海、融創、金地等房企均加大在三四綫城市拿地力度。

  邢志宏表示,一綫和熱點二綫城市在調控方式上也不僅僅是在限買、限貸、限售等方面,為了解決供求矛盾,還加大了土地和住房的供應,這就使得房地産投資的變動幅度沒有以往那麼大。總的來看,房地産開發投資增速可能會是一種緩中趨穩的走勢。

  對於下半年的趨勢研判,中國銀行國際金融研究所高級研究員周景彤認為,在強調控、嚴監管、融資趨緊下房地産投資將有所放緩,但大幅降低可能性不大。首先,一綫和部分二綫城市前期去庫存加快,未來隨着土地供應增加,補庫存需求上升;其次,三、四綫城市銷售加快會逐步帶動其投資較快增長,一定程度上會抵消一綫城市和部分二綫城市地産投資放緩的影響。周景彤認為,今年中央政府提出確保再開工改造600萬套的棚改任務,一方面棚改貨幣化安置將帶動商品房銷售的增長,另一方面棚改會拉動房地産開發投資、基礎設施配套投資,也會對沖一綫和部分二綫城市房地産投資收縮的影響。

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