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嚴查消費貸背后:資金入樓市動力仍在 調控政策從緊

http://finance.sina.com   2017年09月12日 14:55   21世紀經濟報導

  嚴查消費貸背后:資金入樓市動力仍在 調控政策從緊 

  本報記者 張敏 北京報導

  “我們用了30萬的消費貸,又在中介那兒做了一部分墊資,才湊齊了首付。”今年8月,王先生在北京朝陽區購買一套二手房,為湊齊首付,他向銀行申請了一筆消費貸款。

  隨着首付比例提高以及貸款審核更加嚴格,消費貸、抵押貸等方式一度受到部分購房者的青睞。但今后將遭遇嚴格監管。

  9月初,北京銀監局、人民銀行營業管理部聯合印發通知,要求銀行業金融機構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作,重點檢查“房抵貸”等資金違規流入房地産市場的情況。北京市住建委同時發文,要求經紀機構開展違規行為自查,內容就包括“單筆貸款金額20萬元以上的個人消費貸款”。隨后,深圳、江蘇也傳出嚴查個人消費貸款流入房地産市場的消息,並最終被證實。

  北京、深圳,以及江蘇省的南京、蘇州、無錫等城市,均為樓市調控的“熱點城市”:調控趨嚴后,今年的市場交易量也出現明顯下滑。此時,消費貸款仍然“逆勢”進入樓市,其背后的邏輯值得關注。嚴查消費貸流向的信號意義,同樣不容忽視。

  Wind數據顯示,2017年1-7月,居民新增消費性短期貸款達1.06萬億,同比多增7137億,並已遠超去年全年8305億的水平。但這部分消費貸中有多少進入了房地産,目前尚難估算。

  湊首付缺口

  “買房就是個資金槓桿行為,如果真的看好這套房子的升值潛力,不如把槓桿用足。”王先生说。除了消費貸款,他還考慮過抵押貸款的方式進行湊錢。這些年,他身邊的朋友曾使用過這兩種渠道籌集購房資金,雖然利率較高,但考慮到房價上漲的幅度,仍然有收益。

  房産經紀人小陳證實了這種現象。他所在的門店位於北京市朝陽區雙橋區域,按照他的说法,過去這些年,一直有客戶使用消費貸或抵押貸來湊首付。

  小陳向21世紀經濟報導記者表示,今年同樣有這種情況出現,因為“首付比例上調了,很多購房者面臨資金缺口”。

  今年3月17日,北京市多部門聯合發布樓市調控政策,其中將個人購買普通自住房的最低首付款比例提高至60%,購買非普通自住房的首付款比例提高至80%,且在確定購房套數時,採用“認房又認貸”的原則。這一條款使得很多購房者的首付款驟增,按照當前北京的房價水平,首付款可增加數十萬至數百萬不等。

  這輪調控政策使得很多購房者的購房計劃擱淺,北京樓市的成交量也明顯下跌。但與此同時,部分中介機構開始向購房者推介首付貸、抵押貸,以及墊資業務。

  所謂“墊資”,指買方或賣方出現資金缺口時,由中介機構先行墊付,而后借款方再進行償還,但需要支付一定比例(通常高於貸款利率)的“手續費”。如果墊資金額較大,則需要使用房産等進行抵押。

  小陳表示,在他經手的客戶中,今年有一部分使用了他推介的抵押貸、消費貸和墊資等,且大部分都是用於湊首付。但具體多少比例不好判斷,因為“客戶有可能自己從銀行借貸款”。

  在新房市場,同樣有消費貸款的介入。

  北京某房企人士向21世紀經濟報導記者表示,北京的樓市調控政策比較嚴格,按照政府限定的價格,項目的盈利空間很小。因此總部對回款的要求比較高,很多項目要求全款支付。他表示,在一些項目中,的確有購房者通過抵押貸或消費貸的方式來支付。

  據了解,由於供應不足且價格受限,今年北京新房項目頗受市場青睞。部分項目的驗資標準大幅提高,一些支付能力不足的人被擋在門外。為獲取這類購房“資格”,消費貸和抵押貸成為常用的方式。

  中原地産張大偉也認為,北京、深圳、江蘇等地率先傳出嚴查消費貸的消息,某種程度上也是因為這些區域的“限價令”較為嚴格所致。

  樓市調控“打地鼠”

  雖然有客觀原因,但若消費貸過多地進入房地産市場,會有損樓市調控的效果。

  張大偉向21世紀經濟報導記者表示,這部分新增的消費貸款,很大比例進入了房地産領域,因為“中國人沒有使用貸款消費的習慣”。這與大多數機構分析師的觀點相同。

  張大偉認為,經過去年以來的多輪樓市調控,信貸、稅收、限購、限價等政策都已出盡。三地嚴查消費貸流向,是對樓市調控的一個重要補充。

  同時,嚴查消費貸,對於防範市場風險亦有幫助。“不管市場好的時候還是差的時候,都有加槓桿炒房的人。”上述房企人士向21世紀經濟報導記者表示,“一旦房價出現持續下跌,炒房客容易遭受損失。若大量資金來源於銀行等金融機構,則有引發金融風險之可能。”

  值得注意的是,就在三地開展上述檢查之前,這些城市的房地産市場已經出現明顯降溫。

  根據北京市住建委的數據,今年1-8月,北京成交新房住宅16822套,同比下滑49%;成交二手住宅102471套,下滑44%。機構統計的北京新房和二手房價格也均出現下探。

  深圳和南京的房價則出現明顯下跌。根據國家統計局的數據,自去年10月以來,深圳新建商品住宅價格已連續10個月環比止漲,其中8個月下滑,2個月持平。南京房價的止漲時間為8個月,其中6個月下滑,2個月持平。按照機構數據,兩地的樓市成交量同樣下滑明顯。

  張大偉指出,上述三地嚴查消費貸流向,體現出樓市調控“打地鼠”的特徵。即針對個別城市、個別領域的亂象,進行有針對性的調整,而非全盤打壓。

  但在當前的時間節點上,這種舉動的信號意義也不容忽視。按照多位分析人士的看法,一方面,在上輪調控已過半年后,嚴查消費貸流向房地産,釋放出樓市調控不會鬆動的信號;另一方面,傳統旺季“金九銀十”已至,上述動作對市場的非理性情緒也將起到一定的震懾作用。

  張大偉也認為,今年下半年,樓市調控一直處在零星加碼的過程中,沒有出現明顯的鬆動跡象,未來清查消費貸的行為有可能擴大。若市場反彈過於激烈,對於個別地區或領域,不排除調控進一步升級的可能。(編輯:楊志錦,如有意見或建議請聯繫:yangzj@21jingji.com)

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