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江西余江土改創新鏈:2萬多宗宅基地如何有償退出?

http://finance.sina.com   2017年09月13日 15:05   21世紀經濟報導

  江西余江土改創新鏈:2萬多宗宅基地如何有償退出?

  本報記者 許陽 上海報導

  “宅基地不是祖業,是集體資産”、“一戶只能一宅,建新必須拆舊”、“多占宅基地,多交人民幣”等標語,在江西省余江縣街頭隨處可見。

  宅基地改革,關係著近8億農民的切身利益。作為國務院確定的15個農村宅基地制度改革試點縣之一,江西省余江縣的宅基地制度改革一直備受關注。

  今年6月底,國土資源部部長姜大明曾到江西余江縣督察農村土地制度改革三項試點工作,充分肯定了余江縣的改革成效。稱其“走在了全國前列,發揮了示範作用”。

  根據官方數據,兩年來,該縣除城鎮規劃區內村莊外,全縣908個自然村開展了農村宅基地制度改革試點,實現了鄉鎮、行政村覆蓋率100%,占全縣農村自然村總數的87%。截止到今年7月底,全縣共退出宅基地27530宗。

  在中國社科院學部委員張曉山看來,余江縣改革試點的最大特色是通過走群衆路線,成功地進行了土地增量整治,但整理出的土地如何使用,將資源變資産,使得老百姓享受到改革的紅利,都是需要進一步探索的重點。

  探索宅基地退出機制

  根據法律,我國農村實行“一戶一宅、無償取得、長期使用”的宅基地制度。農村宅基地歸集體所有,其使用權的流轉必須限制在本集體之間。此外,嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地。農民的宅基地權益如何實現,一直存在爭議。

  試點之初,余江就確立了本次宅基地制度改革的主要目標:即探索宅基地有償使用制度和宅基地自願有償退出機制,完善宅基地權益保障和取得方式以及宅基地管理制度,建立健全“依法公平取得、節約集約使用、自願有償退出”的宅基地管理制度。

  根據余江縣農村土地制度改革三項試點辦公室的材料,余江在“宅改”的過程中,一方面,對闲置廢棄畜禽舍、倒塌住房等,實行自願無償退出;另一方面,對“一戶多宅”的“多宅”部分和非集體經濟組織成員在農村佔有和使用的宅基地實行自願有償退出。

  江西省國土資源廳副廳長許建平曾公開表示,“宅改”前,余江每年農民建房違法占地二三百畝(其中耕地100多畝)。啟動“宅改”后,違法用地歸零,還儲備了10到15年的農房建設用地。

  在資金方面,余江縣制定了統一補償標準,有償退出補償資金主要從宅基地有償使用費、土地增減掛鉤收益、新增宅基地擇位競價收益、鄉賢人士捐資墊資等方面解決。

  在賦予宅基地財産權方面,余江一方面通過開展房地一體的不動産登記,有效保障了農民合法宅基地權益。另一方面,對一戶多宅和超面積實現有償使用,實行宅基地在全縣範圍流轉、出租,開展農房抵押貸款等,增加農民財産性收入,提升宅基地資産價值。目前余江縣共開展農房抵押貸款28戶,發放貸款262萬元。

  此外,為了實現農民的城市化,余江縣制定了住房、財政、教育、醫療、創業等配套政策,鼓勵一些農民在退出農村的宅基地后進城落戶。目前已有135戶農民辦理了進城購房落戶手續。

  根據官方數據,兩年來,該縣除城鎮規劃區內村莊外,全縣908個自然村開展了農村宅基地制度改革試點,實現了鄉鎮、行政村覆蓋率100%,占全縣農村自然村總數的87%。

  為什麼余江縣可以推進得如此順利?曾調研過余江土改的一位人士告訴21世紀經濟報導記者,一方面是推動這項改革的領導層執行力強,另一方面,是走群衆路線,成立村理事會,發動老百姓的內部精英,自己的事情自己解決,“這是一種內生動力,所以沒有出現上訪和告狀的情況”。

  進入攻堅階段

  從2015年初啟動的“三塊地”改革試點,將延期至2018年底完成。根據中央的要求,此番改革試點的主要任務是完善土地徵收制度,建立農村集體經營性建設用地入市制度,改革完善農村宅基地制度,建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制。

  國土部黨組成員、副部長、國家土地副總督察張德霖9月6日在陝西省西安市高陵區召開的座談會上表示,改革試點覆蓋面再廣一些,力度再大一些。各地要將三項試點與相關改革、地方經濟社會發展統籌起來,增強改革的系統性、整體性、協調性,全力把改革試點推向一個新的階段。

  從余江的宅基地制度改革實踐來看,試點工作已進入攻堅階段。數據顯示,截止到今年7月底,全縣共退出宅基地27530宗3788畝,其中有償退出5231宗901畝,無償退出22299宗2887畝;退出宅基地復墾574畝,村集體收取有償使用費5716戶770萬元;流轉宅基地56宗20.5畝;新建農房擇位競價136宗22.3畝;集體支付退出補助款1432萬元,有償退出戶均增收4200元。

  這些騰出來的土地怎麼處置和發展,考驗着地方政府在現有的制度框架內探索創新。“目前增量的土地還是在內部流轉,未來這些土地如何在外部進行流轉,有進有出,這些應該是余江縣未來改革突破的重點。”一位受訪專家表示,“並且,退出的土地,按規定不能搞工業園區,但要搞鄉村旅遊和農家樂的話,也不是所有地方都適合,還要因地適宜。”

  另外,諸如集體經營性建設用地入市、土地徵收制度改革等更深層次的探索,余江還有待探索。

  6月12日,余江縣公共資源交易中心,平定鄉洪橋吳家村小組一塊13339平方米的土地掛牌出讓,起始價為82萬元。據悉,這是余江宅改后推出的首單集體經營性建設用地。

  張曉山認為,宅基地改革關鍵問題是最終的用益物權能否賦予宅基地的使用者和所有者,也就是農民和集體。他們到底有哪些權能,並在多大程度上能夠行使,這決定着宅基地改革未來的走向和真正的落實。

  (編輯:吳紅纓,如有意見和建議請聯繫:xuyang@21jingji.com;wuhy@21jingji.com)

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