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李鐵:房價也能降 樓市調控不能一刀切

http://finance.sina.com   2017年10月12日 05:54   經濟觀察網

  經濟觀察報EEO視頻 出品

  剛剛過去的十一黃金周北京樓市慘淡的厲害,成交量驟降約七成。而與之形成鮮明對比的是旅遊經濟再創新高,全國共接待國內遊客7.05億人次,花了5836億元,一位地産中介經紀人表示大概金九銀十不買房改出游了。黃金周樓市遇冷是否意味着房價會下降?本期BOSS说,聽中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵談房價。

  私享一:房價的漲幅與所在地區的資源集中程度相關

  第一件事,大家都知道北京房價高不高?肯定是高的。東西城加上朝陽、海淀基本在十萬元塊錢多一平米,上海深圳我們也都列了表,房價水平都很高。房價高已經成為了不僅僅是大衆老百姓關注的事情,也成為了中央政府關注的事情。

  盡管我們知道中央政府和各地方政府都採取了一系列的措施,來限制房價的上漲,包括限購政策,控制銷售的政策,甚至是採用金融等一系列的政策遏制房價上漲,採取了這麼多政策房價跌了嗎?沒跌,2016年漲幅在歷史上也是比較高的。從另一方面看,採取了這麼多的控制政策,對房價的推動會是怎樣的呢,肯定會有一個明顯的,中國的國情,與房價。北京的房價,北上廣深的房價,一綫和二綫城市的房價還會漲,只不過说根據公共服務水平,根據資源的集中程度,優勢資源的程度,房價的漲幅有很大的區別。

  私享二:當下中國地産市場存在較大供需矛盾

  理論上來講,如果是市場經濟,當房價上漲的時候就增加供給,全國為什麼沒有辦法更多地釋放土地呢,三四綫城市房子賣不出去的問題非常嚴重,但是特大城市的房子不是賣不出去,供給不足。怎麼來調節這兩類情況的矛盾,現在我看大家把焦點都集中在住房的問題上,但是沒有人認為是供給不足導致的結果。為什麼供給不足呢?內部曾經講過,人口控制的思路。他有這種想法,我把你房子蓋完了來的人更多。我不給你蓋房子,不滿足你的住房需求,人就不會往裏來,在北京買不到房子,房價上漲了,是這樣的思路,所以北京就嚴重控制土地出讓金,嚴格控制住房供給,導致了我們住房的銷售量,住房的供給數量下降。

  第二是控制郊區地中小城市和小城鎮的發展。全世界特大城市,千萬人口以上的城市,五百萬人口以上城市,他這個城市基本都是攤大餅向外發展的,但是發展的整個過程中,不是一個主城區發展,周邊有很多中小城市和小城鎮。但是北京是限制周邊的中小城市發展。其實我們看一下北京和順義、昌平、密雲、延慶,特別是延慶的房價並不高,在周邊還有上百個小城鎮,這些小城鎮沒有發展機會。

  第三,控制土地供給問題我就不講了。北京住宅用地的控制情況是逐年下降,控制戶籍人口,北京現在不僅僅是把人口控制在兩千三四百萬,甚至呢,現在我們也知道,非首都功能疏解要把一部分人遷出去,控制戶籍人口,我認為,很多人就说北京的事就在於人口多。

  私享三:房價也能降

  房價到底能不能降呢?其實事實上已經證明,房價也能降,全世界的城市都是如此。中心城區房價在漲是市場規律,隨着中心城市往外擴散,一定公里數範圍之外房價逐漸下跌。我前段時間到佛山,佛山大概它現在的房價是兩萬多塊錢,原來是一萬多,廣州七條地鐵通到佛山,通到佛山以后,很多廣州人到這裏來買房子。廣州人到這裏來買房子,他覺得這比廣州便宜一半,所以呢,相對廣州來講房價是下降的,但是相對佛山來講,看數字的話,佛山房價是上漲的。同理,看燕郊制定房地産限購限價政策,房地産價格上漲,採取嚴厲的控制措施。再一個呢,促進了交通基礎設施的發展,把軌道交通都修過去,那麼實際上也意味着這些地方房地産發展機會越來越大,很多北京市中心城區的居民就自動地向郊區疏解。那麼疏解有兩種可能,一個是北京轄區內的中小城市和小城鎮,一個是河北沿邊界的城鎮,當然我們這兩條路都堵死了。其實如果不堵死,在空間大方位地調整我們的住房供給政策,從實際上能從根本上解決我們的關注的房價上漲。這是符合市場規律的,增加供給來降低房價。

  私享四:房價調控不能“一刀切”

  那麼我們講,總結一下,限購和限制房價上漲政策應該調整,當然應該说挺方便,對於三四綫城市房子賣不出去的地方應該採取一類措施;那麼在房價大幅度上漲的城市,我們應該通過土地供應量增加,通過住房供應量的增加,甚至通過空間大範圍地去解決住房供給問題,可以緩解房價上漲壓力,這是符合市場規律的,如果我們不走這條路,這個矛盾積累會越來越深。

  第二,不能用簡單的行政手段來代替市場的調節。所以我覺得這個事情要具體事情具體分析,要根據市場規律來調節住房問題,而不能單純的就是一漲就限,一限就死。

  第三,在一個大範圍區域內研究房地産的供應關係。我們也知道總書記提出了京津冀一體化的發展戰略,在大範圍的面積內考慮北京市的發展,考慮天津的發展,考慮河北的發展,區域內的房地産供應關係不是通過主城區來緩解的,要通過周邊的中小城市和小城鎮,轄區外的中小城市來緩解。

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