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評論:開發商提高門檻是隱形搖號 政府能解決問題嗎

http://finance.sina.com   2018年04月08日 12:51   北京新浪網

  “搖號售房”的邏輯困境

  來源:證券時報

  開發商提高門檻是“隱形搖號”,政府接過來能解決問題嗎?估計很難。

  李宇嘉

  近期,上海、南京、長沙、成都、杭州、西安等6個城市啟動新房搖號的政策。搖號與限購、限貸、限價等一道,正在成為熱點城市調控的標配。“搖號售房”蔓延至主要城市,或寓意新一輪樓市調控來臨。但凡搖號,均意味着稀缺、供不應求,典型如汽車牌照搖號。問題是,熱點樓市量價回調大勢已立,剛過去的一季度,CRIC監測的40個城市新房成交同比降20%;國家重點監測的16個熱點城市,12個城市房價下跌,“領頭羊”北京下跌15%。

  買漲不買跌。樓市氣氛不好,緣何供不應求呢?答案是一二手住房價格“倒掛”。“環比不增長、逐步有回落”,這是近期新房定價的原則。由此,新房價格與不受管制、交易成本高(稅費占房價的6%~10%)的二手房價格“倒掛”,熱點城市新房價格普遍低於同區域二手房價15%~30%。人為價格限制,巨大的顯性溢價空間顯現,需求爆棚在情理之中。不僅剛需急着入市,不着急買房或換房的人、投資客等等,都抱着“賺一把”的心態沖了進來。

  於是,市場私下矯正價格扭曲的“灰色地帶”應運而生。比如,預售管制和價格管制下,資金回籠困難、利潤被擠壓,於是有了“全款的優先,按揭的不要堵門口,公積金的把小黃車挪走”的“歧視鏈”,消費貸也大行其道,因為湊夠全款可省10萬元;再如,價格被低估,損失白花花的銀子,開發商也不甘心,“捆綁高價車位”、“捆綁高價裝修”等策略就祭出了;另外,靠關係的內部人士炒賣房號、“茶水費”,房源內定和權力尋租等也層出不窮。

  可見,好心辦了壞事,限價下的樓市異化為“富豪游戲場”,剛需反倒被排擠出去了。於是,打破樓市“歧視鏈”,打破茶水費、號子費和走后門製造的腐敗空間,給剛需購房機會,就得由政府主持搖號。清明節假期的4月4日,杭州發布搖號細則,凡購房意向客戶登記數超過房源數的項目,開發商均應聯繫公證機構,採取公證搖號方式,按序售房。同時,搖號要對“無房家庭”(不含未婚、短期離異和短期賣房者)給予傾斜,提供一定比例的房源。

  也就是说,開發商先要公示房源並接受購房意向登記,制定搖號方案。然后,與房管部門會商,公證搖號銷售方案敲定后,才能申請預售證。可見,公正搖號已成為商品住房銷售的必經程序了。不久前,武漢和長沙的“搖號售房”方案中,也明確提出,剛需“優先選房”,武漢甚至規定,40%的房源配置給剛需。筆者認為,“房住不炒”的頂層設計框架下,政府限價,不就是為了剛需能“上車”嗎?因此,剛需“優先選房”是搖號政策的第一原則。

  開發商提高門檻是“隱形搖號”,政府接過來能解決問題嗎?估計很難。天上掉下餡餅,有錢沒錢的都想要。巨大的利益刺激下,按下葫蘆浮起瓢,違規層出不窮。搖號極具觀賞性的傳播效應,刺激需求和房價上漲預期。瘋搶限價新房,意味着大家預期,以后新房價格至少會漲到二手房現在的價格,從而填平窪地。政府該怎麼做呢?要麼,乾脆讓新房價格看齊同區域二手房價,並通過大規模供地、租售同權、以軌交拓展外圍等供給側改革增加供應、分流需求。要麼,政府將限價和搖號堅持到底,讓市場逐步形成這樣的預期:現在一二手房價“倒掛”沒關係,政府主導的新房定價會成為“市場標價”,整個市場的價格會向這個價格靠攏;政府主導的搖號支持剛需,將分流市場需求。由此,限價和搖號,將打破大家對於“調控-鬆綁”輪迴的預期。問題是,二綫城市整體供地彈性並不高,近年來打造新産業集聚地風生水起,“搶人大戰”愈演愈烈,需求卻不斷高漲;更重要的是,地方政府鬆綁政策也是蠢蠢欲動,小動作不斷,由此強化了市場“調控-鬆綁”將輪迴的預期,即限價是暫時的,搖號是不得已的。

  (作者系資深地産研究人士)

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