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揭露海外購房多個陷阱:這幾個大坑必須要知道

http://finance.sina.com   2017年07月13日 10:36   中國新聞網

  近年來海外置業的門檻逐漸降低,使得適應人群從金字塔頂端向下發展。在海外置業的人群中,不少購房者為了移民、求學、投資等多方面需求的驅動,他們希望用海外的一套房産作為自己達到目的的敲門磚。但很多移民大國都有動不動就調整移民政策和門檻的習慣,加上對當地房地産市場的不了解,很多海外購房者陷入困境。

  根據《2017中國高凈值客戶海外置業展望》指出,有接近一半的中國高凈值人群將海外房地産投資作為最主要的目標。不過,海外置業真的像多數廣告中宣傳的那樣輕鬆簡單、安全可靠嗎?北京晨報記者通過調查走訪,揭露海外置業的多個陷阱,給您提個醒。

  事例 購房為綠卡成一場空

  記者在採訪中發現,在海外置業的人群中,不少購房者是受到移民需求所驅動,他們希望購買房産以后則能獲得外國居留的資格,也就是所謂的“綠卡”。在房産及移民中介的渲染下,很多購房者認為這一政策在國外同樣適用。但事實上,基本上所有西方的發達國家,如美國、澳洲、加拿大、英國等都不存在買房移民的政策。南歐部分國家如希臘、西班牙、葡萄牙等,為緩解經濟低迷狀況,推出了吸引海外投資的移民政策。但此類項目移民也有一定的門檻要求,並不只是簡單的買了房子就能馬上移民,因此買家在買房前一定要先了解清楚當地的移民政策。

  今年已經40歲的李女士是一家銀行的客戶經理。單身且小有積蓄的她,想通過在海外購買房屋進行投資。經過朋友的介紹,她認識了朋友擁有澳洲國籍的男友。經過初步的申請,她沒有通過澳洲外國投資審批委員會認可,所以原本看好的房産只能由有澳洲身份的人購買。此時,朋友的男友王某成為了最合適的人選。經過朋友的建議,王某先買下李女士看好的房屋,之后私下找了個過戶師轉名給了她。

  “因為是朋友的關係,我一直非常信任他們操作這件事。在買房的整個過程中,我一直在國內,甚至沒有出國去看過房子。”就這樣,正因為這種朋友關係,李女士在對房子的細節几乎一無所知的情況下,就在墨爾本買了兩個樓花。

  她告訴記者,“我原本是想買兩套,藉此拿到澳洲永久居民身份,之后自留一套再賣一套出去。可是,當我和專業的朋友諮詢之后,發現這個想法根本行不通。現在買完房子,我也根本拿不到永久居民身份。”李女士向記者介紹说,自己在海外買房,完全是聽信了朋友、朋友的朋友介紹,輕信了可以拿到永久居住身份。

  在了解情況之后,她決定將兩套房子賣掉。可是,在她接下來進行賣房操作的時候,卻發現房子成了燙手山芋,根本賣不掉。在朋友和男朋友王某分手后回國,李女士在澳洲找不到一個平台幫她做售后事宜,“再加上我的英文只是皮毛,根本無法溝通買賣房屋的事宜”。在房子空置了半年之后,越來越不值錢。“根本沒有人進行打理,房子甚至成了鬼屋,更加賣不出去了。現在像是廢品一樣扔在那裏。”李女士稱,自己后悔不已,覺得海外買房的決定實在是草率。

  不僅如此,今年已經51歲的丁先生為了能夠取得西班牙的“綠卡”,通過一家中介公司進行海外購房。他说,中介公司答應他,只要在西班牙成功買房就能夠順利拿到綠卡。在“忽悠”下,他花500多萬元人民幣,在西班牙購買了一套房産。買了房子后,他自認為可以踏踏實實地等着加入西班牙國籍,“一隻腳踏入歐洲”。“當時我很開心,以為以后孩子在國外讀書的選擇更多了”。但很快他就發現並非如此。“置業機構告訴我,要想拿到永久居留權或者入籍,一定要在當地居住,永久居留要連續5年每,年住滿半年,而入籍要連續住滿10年”。這對丁先生來说根本做不到。“我需要在中國賺錢,我在國外沒有任何朋友,英文也很一般,根本沒有辦法謀生”。

  中介低買高賣賺取額外費用

  在海外買房涉及很多雜費,不過,有的房産中介會刻意向客戶隱去這些費用不说,給客戶造成房子很便宜的印象。此外,美國當地政府徵收的稅務服務費、貸款稅等加起來又是兩三千美元。有統計稱,在美國買房,購房者需繳納一次性的房産交易稅、律師費、産權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等,一般累計占房價的3%至5%。對此,某中介機構負責人告訴記者:一般來说,在美國買一套房産,要付給中介2萬元至3萬元看房保證金、3.3萬元差旅費、看樓誠意金2.5萬元至5萬元(若一家大小前往,則可高達10萬元),機票和酒店費用另計。再加上必要的律師費、驗房費、稅費等,房價之外的額外費用其實也是一筆不小的開支。

  市民李先生告訴記者,此前他與北京某諮詢公司簽訂的委託辦理葡萄牙投資移民服務協議,后又與該公司指定的葡萄牙律師簽署了《委託書》。之后,李先生得知,其所購的房屋是另一家公司兩名員工以18萬餘歐元當日購買后以55萬歐元的價格賣給他的。而這家公司與李先生委託的某諮詢公司關係緊密。“購房過程是諮詢公司與當地律師及倒賣者合作完成的”。經評估最終確定該房屋的市場價值為35萬歐元,他實際損失20萬歐元。

  李先生認為,他所持有的證據足夠證明正是由於某諮詢公司未能誠信協助購房,導致其損失。“搶先購買房屋再賣給我們,給我們造成了嚴重的經濟損失”。在此過程中,諮詢公司未向他及家人告知房源的真實情況,包括賣房者身份、二手房、真實價格等。

  無獨有偶,市民萬女士與另一家諮詢公司簽訂了葡萄牙居留簽證委託合同。諮詢公司為萬女士設計的方案為購買葡萄牙當地的房産,作為不動産投資,從而符合辦理居留簽證的條件。合同簽訂后,萬女士在諮詢公司的全程安排下,前往葡萄牙購買了一套房産,房價款為53萬歐元,其居留簽證也辦理完畢。但次年2月,萬女士及其家人前往葡萄牙度假,與鄰居溝通中獲知,她購買的房屋的價格遠遠高於該房屋的實際價格,該房屋實際價值僅為35萬歐元。

  為教育海外買房 願望落空

  在買房時,父母考慮到孩子的教育問題,往往會考慮去海外買房方便孩子上學。記者在採訪中發現,在海外不少國家的學校都有公私之分,一般只有公立的中小學才跟“學區”有關,私立學校的入學與學區無關。

  今年45歲的北京人許女士,是一名家庭主婦,“想讓兒子到歐洲國家接受教育”。經過一番心裏鬥爭后,許女士決定帶著兒子尋求移民歐洲的途徑。2012年,許女士找到一間公司諮詢投資移民事宜。許女士稱,中介公司的顧問殷女士告訴她,“只需購買30萬歐元的房産,就可以全家拿到塞浦路斯的永居身份,申請條件簡單,兩個月即可獲批。”很快,許女士與公司簽訂了《塞浦路斯投資移民代理服務合同》,並繳納中介費21萬元人民幣。公司承諾為許女士提供塞浦路斯的最新政策及變更通知,幫助其遞交所有移民材料給相關部門審核,協助安排許女士到塞浦路斯購買房産等事宜,直至其獲得塞浦路斯永居簽證。

  在公司的安排下,許女士飛抵塞浦路斯進行購房考察。在交付房款后,許女士回國。許女士说,公司承諾准備好申請材料后兩個月她和兒子就可以拿到永居簽證,可實際上卻被拖延了八個多月。在安頓好北京的一切后,許女士准備帶着15歲的兒子到塞浦路斯生活。在即將出發的前幾天,許女士卻通過朋友等渠道打聽得知,自己購買的公寓被開發商抵押給銀行,開發商收到購房款后沒有還給銀行而是挪作他用。許女士找到中介公司要求對方解決住房問題。中介公司便委託當地翻譯機構幫助許女士租到一處房屋臨時居住。到塞浦路斯后,許女士直接與開發商接觸,要求提供房屋的銀行豁免書,但對方百般推諉拖延。

  “我去了無數次開發商的辦公室,都沒能得到答覆,最后乾脆玩起了消失。”許女士说,開發商還採取了欺騙手段騙其入住房屋,翻譯也是幫凶,利用她語言能力不足的劣勢,讓她誤以為收房后三個月就可以得到銀行豁免書。

  而最令許女士不能接受的是,她兒子的永久居留權被取消。“當初主要是想給孩子移民,為他提供好的教育,但現在全泡湯了。”許女士頗為痛心。許女士说,中介公司告訴她,塞浦路斯移民法規定,孩子年滿18周歲就會失去永久居留權,重新申請的話必須滿足一定財産要求,其中一條就是名下的房産退稅后的價格要達到30萬歐元。許女士購買的公寓價格為32萬歐元,退稅后的價格為29萬歐元。“購房時公司告訴我買30萬歐元的房産就可以辦理全家永久居留權,沒有说是退稅后滿30萬歐元。”許女士说,如果為兒子繼續永久居留權,就必須再購置房産。權衡許久后,心灰意冷的她不願再在塞浦路斯購房,選擇將兒子送到英國讀書。

  走訪 中介只談收益不談風險

  北京晨報記者來到東直門附近一家移民中介,這家中介公司是在一棟辦公樓內,中介公司佔據了一層。在公司內掛着多個外國國旗,牆上還貼着多個海外買房的項目簡介。一名負責接待記者的工作人員先填寫了一張資料,其中包括個人的基本信息、收入情況以及家庭情況。記者大概填寫后,一名自稱是海外置業顧問的人進到屋子內,詢問起記者的具體意向。

  “希望投資移民還是上學呢?之前諮詢過其他機構嗎?”記者稱想在美國進行購房投資,是初次了解情況,並沒有和其他機構接觸過。該工作人員向記者推薦,可以用30余萬元人民幣的價格購買位於美國中部地區某市的一間公寓。

  該名工作人員向記者介紹,在購買后,可以將房屋交給公司包租,有固定收益,回報率很高,業主只需要承擔物業稅等即可。隨后,該名工作人員拿出一些資料,稱其為“成功案例”,讓記者了解一些。但是,通過宣傳資料記者發現,這套房産位於郊區,位置偏僻、周邊人口稀少。隨后,記者通過網絡查詢發現,不少國內的投資人都在抱怨,房子難以出租,都在空置,造成了不少損失。而當地房産的稅費很高,一些房東不但沒有租金回報,反而拖欠了包括物業費等在內的大筆費用。

  當記者向其詢問是否能成功移民輕鬆獲利,是不是有風險時,這名工作人員告訴記者,“您要是说風險,我們和您解釋之后,您自己會比我們還清楚。按说我們這裏都是非常好的項目,而且是有很多成功案例的。”這名工作人員顧左右而言他,並未正面回答記者的問題。他稱:“投資都是有風險的,不管是做什麼,您肯定比我清楚。您要是不放心,在購房方面,我們也有專業的人員幫着您做資料的對比和分析,可以完全放心地投資。”隨后,記者又走訪了幾家中介,情況大致相同。面對記者是否能夠成功移民、上學等問題,他們顧左右而言他,不給確切的承諾,在合同中也沒有具體的獲利保證。

  起底 信息不對稱造成風險頻出

  北京晨報記者從業內人士處了解到,海外房産本身在國外有上百年的發展歷史,交易系統、交易流程都由政府認可的經紀人、律師協助完成,資金也統一進入到監管賬戶,以確保交易的安全性。只要項目進行正確的審核,保證交易流程按照世界各國規定的程序進行,就不會出現安全性的問題。

  “其實,這些案例都並非個案。有不少人通過海外中介或朋友在海外購房,近來,有不少客戶請我們幫忙處理這些房産。”在北京從事海外房産工作的王先生告訴記者,在海外購房熱潮中,很多購房者都認為在當地有朋友,就可以拿到更好的樓盤,也更可靠。然而,這些所謂的朋友只是個人或者小公司,可能幹兩年就消失了,甚至賺一筆佣金就找不到人了。“在海外買房,找個好中介和好經紀人至關重要,一個好中介可以幫你省去很多麻煩,哪怕交易完成后也能幫助出租管理”。

  由於對海外置業的不了解,信息不對稱所帶來的隱患也更多。因為經濟下滑等因素的影響,部分國家的房價會隨之下跌,而中國投資者往往對此缺乏了解,一些國內中介又會隱瞞真實情況,導致投資人損失慘重。更有甚者,開發商受到經濟狀況的影響,破産現象頻現,導致投資人“賠了夫人又折兵”,糾紛不斷。

  王先生稱,海外房産進入到中國時間並不長,還處於新興階段,在這一過程中也湧現了很多問題。比如,外部有很多不法代理商或者個人借用信息不透明的狀態希望獲取暴利。他表示,一般來说,在海外買一套房産,要付給中介看房保證金、差旅費、看樓誠意金等,機票和酒店費用另計。其實,這些費用均是自行定價,沒有統一標準,而且大部分費用都屬“無中生有”。

  他介紹,國人海外置業目前已經進入第二階段。“第一階段就是前十年、十五年,在海外購房的都是非富即貴的客戶,買的房産標的額相當高,一般是購買當地地標性建築,買別墅就買最好的,買酒店就買最貴的。發展至今,越來越多的購房者是中上收入階層,或者说是中産階級。據統計,現在有10%的中産階級有意在海外置業,但問題是並非每個人都有實力和準確認知度來達到海外置業的水平”。

  建議 海外購房最好實地考察

  面對如此撲朔迷離的海外置業市場,業內專家建議投資者必須事先做足功課,了解如何規避海外置業風險,謹防置業陷阱。海外置地專家楊寧先生告訴記者,市民在海外買房最好親自進行實地考察。他稱,有一些不法代理公司,從海外拿到一些項目的資料,借助中外兩地信息不透明的情況在國內進行加價銷售。購房者在購買海外房産之前,應盡量了解當地市場價格,如有機會可以到現場考察,了解周邊項目房産情況和價格。他稱,如果實在無法抵達現場考察,也可以從一些官方網站及大型品質網站上了解意向國家的房産市場情況、交易流程及相關收費流程。

  另外,他提示,常見的騙局還包括一些不良開發商要求購房者將超過50%的購房資金匯到自己的賬戶。當購房者聽到這種交易流程,一定要非常警惕。首先海外房産交易資金應匯到監管賬戶,監管賬戶受到當地房産委員會監管,賬戶資金在交易完成之前不能挪動,因此十分安全。而且海外房産首次付款一般不會超過30%,例如美國房産首次付款只有15%,澳大利亞房産首次付款只有10%。

  此外,楊先生提示,所有的海外房産交易過程中都應該有律師把關,律師會在過戶的過程中確認授權人提供的過戶信息,核對投資人護照身份和簽名授權人的身份,如果出錯,律師將承擔責任,這樣即使購房者無法親自到海外考察,一樣可以安全地買到自己喜歡的房産。

  ■記者手記

  龐大的需求 滯后的市場

  這十年,是國人海外投資飛速增長的十年,買來買去,最愛的還是房子。中國企業當年“走出去”,可是交了不少“學費”;如今中國公民走出去海外購房置業,學費同樣沒少交。合同陷阱、移民陷阱、黑中介、貸款誤區、房源無保障、交易有“內幕”,一個不留神,就是錢、房、綠卡全泡湯。

  按理说,國人們又不是去非洲南美洲置業,看上的多是歐美市場,那裏有最成熟的房地産市場,成熟到都停滯了,不應該還有那麼多叢林法則。不過,跟所有做局生意一樣,有人就是要利用“信息不對稱”黑你一把,陌生的語言、迥異的規則、複雜的手續,其間都有太多空子可鑽。更何況,很多人海外買房,並不單純是為了投資,還附加了移民、教育等多重訴求,也就更容易被繞進陷阱。

  容易被騙、步步驚心,卻恰恰證明了我們服務於國人的海外置業市場還很不成熟,龐大的市場並沒有對接到優質放心的服務,行業還處於野蠻生長的階段,從業者資質良莠不齊,有時甚至是劣幣驅逐良幣,而且一直沒有口碑極佳的龍頭服務企業。在監管上,我們的監管手段一直在成熟與豐富起來,但問題是多數僅服務於防範國家層面的金融風險、洗錢犯罪等,對普通投資者的貼心服務還不足甚至滯后。我們可以寄望於未來市場的完善,但現階段,海外置業確實是個“技術活”,一輪採訪下來,記者的建議就是,多看多聽,千萬別一時衝動,畢竟是幾十萬上百萬外幣的投資,您國內買個房還恨不得研究幾大本政策、看幾十套房子呢,怎麼一说海外購房,就能麻痹大意呢?

  本版撰文 北京晨報記者 張靜雅

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