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中介不會告訴你的美國房産投資風險

http://finance.sina.com   2015年11月17日 08:00   中國新聞網

  國內投資者在投資美國房産時,不能盲目追求高收益率而忽視了其中的風險。

  近幾年,去海外買房成為許多高凈值客戶的投資選擇。尤其是次貸危機后,美國房産更成為國內富裕人群眼中的香餑餑。中國投資者購買美國房産的規模因此迅速增長:2010年,中國人投資美國住宅的投資額僅為59.4億美元,而到2014年,這個數字已經達到286億美元。

  相對國內而言,美國房産具有價格相對便宜、租金較高、永久産權、保障健全等優勢。但國內投資者絶不能因此盲目追求高收益率而忽視了其中的各類風險。尤其在不熟悉美國房産投資環境、前景和相關政策的情況下,更需要借助房産投資中介等專業機構的幫助謹慎行事。中介公司通常會提示投資者有關房産稅、維修費、律師費、保險費、管理費、租客素質、治安、管理難度、業主責任、訴訟風險等各方面的風險。然而,一些涉及財務與法律的成本與風險,由於中介公司不會主動提示而容易被國內投資者所忽視。

  容易忽視的投資風險

  風險點一:不居住在美國的非美籍人士單純出租房産,需要繳納30%的個人收入稅

  多數國內投資者是不具有美國身份的非美籍人士。根據美國稅法規定,對於不居住在美國的外籍人士,要對其房租收入征繳房租總額30%的個人收入稅,而且這一稅項不能申請基於中美兩國稅收協定的抵扣,因此這項稅收的負擔很重。除此之外,大多數州還有州稅。如果國內投資者想投資美國房産用於出租,需要考量這一風險。

  如果運用一定的財務規劃手段,這部分稅收可以換一種方法繳納。這樣可以降低納稅基數,雖然需承擔最高可達35%的累進稅,但總體來说應納稅額會有所降低。但這種方式必須聘用專業律師、稅務師進行規劃,還需要負擔高昂的律師費用。有部分國內投資者選擇一些土辦法避稅,甚至乾脆不報稅。但這樣做的風險更大,可能會面臨巨額罸款甚至是刑事責任。

  住在美國或者持有美國綠卡的中國投資者是否就可以躲過這一劫呢?盡管不用再繳納這項稅收,但作為美國的稅務居民,“山姆大叔”就要對其全球收入進行征稅了。

  風險點二:非美國稅務居民出售美國房産需要繳納最高達獲利部分28%的所得稅當非美國稅務居民或者外國公司出售美國房産時,如果持有期間不超過一年,用累進稅率來進行計稅;如果持

  有超過一年,則適用長期資本利得稅,一般稅率最高不超過15%,但特殊情況下可能高達25%甚至28%。比如50萬美元購買的房産,以70萬美元出售,獲利20萬美元,需要繳納所得稅5萬美元。此外,根據《外國人房地産投資稅收法(FIRPTA)》,為降低對外國人或外國公司出售房産的征稅難度,將在交易前徵收相當於房産交易價格10%的預收稅,也就是7萬美元,待完成交易后,再進行抵扣。

  風險點三:美國房屋交易費用很高

  美國的房産交易除了需要繳納高額稅金外,還有各種高昂的費用(見附表)。這些費用有的是由房屋買方支付,有的由房屋賣方支付。國內投資者如果選擇購買房産作為投資,未來賣出房産獲利,則其身份先為買方后為賣方,因此一定不能忽視這些費用。

  費用一:中介佣金。出售房産時,一般中介佣金由賣方支付,而且美國的中介佣金遠高於國內,達4%~6%,而國內一般都在1%~2%;也就是说50萬美元的房子,如果需要賣掉,得支付12萬~18萬元人民幣的中介費。

  費用二:産權保險。在美國做房産交易時,通常會先購買産權保險,這樣未來如果産權出現糾紛,可以使買房人免受損失。産權保險的費率是房屋總價值的0.5%左右(每個州的費率並不相同,如紐約的費率要高於0.6%,而加利福尼亞大約為0.4%)。産權保險在西海岸地區一般由出售方購買,而在其他州,則由買房人承擔。很多中國投資者往往覺得購買産權保險沒有太大必要,這是非常危險的想法。美國是一個房屋訴訟發生幾率很高的國度。一所房屋的産權會因為産權僞造、欺騙、欺詐、登記錯誤、侵佔、錯誤簽字、前房主違反建築規範、測量圖錯誤、律師造成的錯誤及失職、前房主欠繳的地稅、産權上無效的貸款、未記錄的特殊土地使用和通行權等諸多原因而導致訴訟。在美國做房産交易前,還需請專業人士進行産權調查。這些情況在國內都是不可想象的。即使交易前做過産權調查,絶大部分美國人還是會購買産權保險,因為一旦導致訴訟,損失將是難以控制的。

  風險點四:非美國稅務居民的遺産稅可能導致資産的大幅度折損

  參考案例如下:錢先生將孩子送到美國上高中,為了更好地照顧孩子,由錢太太陪同孩子在美國居住。錢太太的綠卡還在申請當中,同時她以個人名義買了一套價值80萬美元的房産用於自住。然而,錢太太到美國不到三個月,就因車禍意外死亡。錢先生悲痛之餘發現還要承受巨大的財産損失,因為根據美國稅法,如果要繼承妻子購買的這套房産,他還需要繳納近30萬美元的遺産稅。

  如果房屋持有人是美國稅務居民身份,那麼他的全部遺産有至少500萬美元的免稅額,只有超過的部分需要繳納最高達40%的遺産稅。夫妻兩個人則至少有超過千萬美元的免稅額,相當於人民幣六千萬元以上。因此,美國的絶大部分家庭都不會面臨遺産稅的問題。對於部分移民美國的高凈值人士,遺産稅的規劃是一項系統工程,在這裏暫不做探討。

  很多國內投資者不具備美國居民身份,是以個人名義直接購買美國房産,一旦房産持有人死亡,根據美國稅法的屬人兼屬地原則,就必然面臨巨額遺産稅的風險。美國對非稅務居民在美國的不動産徵收遺産稅,免稅額僅6萬美元,稅率卻最高可達40%。如果持有人一旦身故,他持有的美國房産如果需要繼承,則將面臨高達40%的遺産稅率,資産面臨大幅折損。

  有的投資者可能會提出,是否可以提前將財産贈與子女?因為根據美國稅法規定,“對非美國稅務居民贈與不徵收贈與稅”。這種想法是只知其一而不知其二。因為美國稅法同時還規定,“非美國稅務居民贈與其位於美國境內的不動産、股權等,需要繳納贈與稅”。

  面對遺産稅和贈與稅的“兩難”,有什麼合理的避稅方法呢?如果房屋購買者本人不是美國稅務居民,而妻子、子女或其他近親屬是已經移民美國的人士,可以採取直接贈與資金,然后以子女的名義在美國購買不動産的方式。因為美國對於外國人贈與美國人的現金資産是不徵收贈與稅的。而且如果子女將房屋用於自住的話,將來出售該房産時,還可能有25萬美元的資本利得稅免稅額。

  如果投資者既沒有美國身份,又沒有近親屬是美國身份,還有三個可選擇的方法:

  方法一:聯名持有房産。當房屋持有人之一死亡后,房産直接全部歸另一個持有人所有。但這種方法終究要面臨兩個持有人都死亡后的遺産稅問題。

  方法二:生前出售房産。因為美國稅法規定,對於外國人在美國的現金存款是不徵收遺産稅的,因此,如果能在房産持有人去世前及時出售房産,將房産變成現金,則能夠規避遺産稅,剩下的主要成本就是資本利得稅。資本利得稅是只針對房子增值産生的資本利得徵收15%~20%,最高不超過28%的稅金。比起占房産整體價值近40%的遺産稅來说,大大降低了稅務負擔。更值得注意的是,如果繼承人繼承房産,除了當時要繳納遺産稅外,未來賣出變現時,還要再繳納資本利得稅。

  上述方法也有兩個缺陷:缺陷一,如果持有人意外死亡,根本不可能預見,當然不可能提前出售房産;缺陷二,就算病危時臨時處置,倉促出售房産,必然也會導致房産的賤賣處理。

  方法三:用LLC(Limited Liability Company,有限責任公司)持有房産,同時在與美國有稅收協定的離岸地設置一家離岸公司,再持有LLC公司的股權(見附圖)。當房屋的實際控制人去世后,可以直接在離岸地辦理股權轉讓,而美國稅法對於非美國稅務居民持有的非美國公司股權當然不徵收遺産稅。而如果貸款購買房産,則交易結構更為複雜。

  使用這種方法,當需要出售持有的房産時,只需要繳納LLC公司的相關稅費即可,而且可以很好地保證實際控制人的隱私,規避房産持有過程中帶來的責任風險。因此對於投資美國的非美籍人士,雖然先設立一個LLC架構需要付出一定的時間、精力和費用,但對於長期安全持有資産是必要的。

  擺脫國內投資經驗

  需要提醒國內投資者的是,海外地産投資的環境與國內完全不同,投資者要改變認知,不能照搬國內的房産投資經驗。筆者就曾經遇到一位英國房産投資中介在向國內投資者推薦時,將倫敦郊區的房産類比成北京郊區的房産,聲稱其會迅速發展成為城市副中心。事實上,一個處在高速城市化過程中的國家(中國)和一個成熟城市化的國家(英國),其大城市郊區的發展是不可同日而語的。還有一些房産中介以“移民”或“學區房”為噱頭,吸引國內投資者到美國買房。對此,進行海外投資是為移民或子女出國留學做准備的國內高凈值人士需格外警惕,因為在美國買房與取得美國國籍沒有任何關係,而美國“學區房”的概念也不同於中國。

  由於國內投資者對國外的法律、經濟環境和交易習慣不甚了解,房産中介機構很可能為了提高房屋成交率,沒有告知投資者全部風險,而這些風險往往也是國內投資者不會想到的,很容易導致投資受損。“兼聽則明,偏聽則暗”,在進行投資前,投資者最好找到第三方的專業人士進行諮詢。國內各類財富管理機構中的私人銀行家熟悉法律、稅務、全球資産配置、産權梳理、資産保全及傳承,是站在客戶角度提供專業諮詢和管理服務的專家。國內高凈值投資者可以尋求這類專業人士的幫助,提前進行財務規劃和安排,理性對待海外投資。

  美國商業房地産已經有一百多年的發展歷史,市場相對成熟和完善,不僅市場所處的階段與我國不同,市場的漲跌規律也是國內投資者難以把握的。因此切勿以國內房産投資的慣性思維套用在美國房産投資上,盲目誇大美國房産的投資價值。事實上,要投資美國房地産市場,除了直接購買房産,還可以通過投資REITs及國內的QDII等方式參與,更加靈活和容易退出。希望進行美元配置的國內高凈值人群不要將目光僅局限在房地産,還可考慮美國股票、保險、基金等金融産品,以此來實現全球資産配置、財富傳承及風險規避的目標。

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