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區域性房企弘陽上市 融資17億港元解擴張之渴

http://finance.sina.com   2018年07月12日 11:24   21世紀經濟報道

  區域性房企弘陽上市 融資17億港元解擴張之渴

  本報記者  唐韶葵  上海報道

  7月12日,港交所有兩家房地產行業企業掛牌上市,一爲齊家網(01739.HK),另一爲弘陽地產集團有限公司(簡稱“弘陽”,01996.HK)。齊家網融資21.8億元港元,而弘陽地產融資偏小,只有約17億港元。

  當日港股收市,齊家網破發,股價較發行價下跌6.39%至4.54港元;弘陽收報2.56港元較發行價上升12.28%。

  齊家網是在連續虧損三年之後二度衝刺IPO,弘陽則是在國內房企融資環境收緊的當下借港股IPO融資。

  毋庸置疑,發家於南京的弘陽掛牌上市,掀開區域性房企的全國擴張路徑。而在此前公佈的聆訊資料中,弘陽項目主要分佈於長三角江蘇區域。

  第三方機構克而瑞的統計顯示,弘陽今年上半年實現銷售規模160億元。這直接令其躍升至前60強。而在7月12日當天收盤,弘陽市值約爲81.9億港元。

  赴港ipo一方面爲企業緩解了資金壓力,另一方面,企業也要面臨規模擴張犧牲利潤率等問題。那麼在調控背景下,年銷售300億元規模的房企該如何進退?

  同策研究首席分析師張宏偉指出,弘陽目前的項目主要分佈於長三角的江蘇省核心城市,這些區域受調控影響深遠。從長遠來看,長三角仍然是調控重點區域。在這個節點上,弘陽進入資本市場非常關鍵。

  弘陽集團執行總裁蔣達強接受21世紀經濟報道記者採訪時指出,弘陽上市之後有幾個想法:要和標杆企業對標,有利於弘陽整合、吸引人才與資源;打通國際資本市場之後,有利於財務結構的改善與今後融資,比如海外發債。

  區域性房企擴張之渴

  去年以來,赴港上市的房企只有正榮與弘陽兩家,來自福建的三盛地產和福晟地產則通過借殼上市登陸港股。由此也可以推測,房企擴張融資需求越來越迫切。

  從弘陽通過聆訊披露的最新材料可見,弘陽去年住宅銷售、商業租金收入規模下滑、整體營收下滑。

  弘陽成立於1999年,南京是其大本營。據港交所掛出的聆訊資料披露,弘陽收入從2015年的53.768億元人民幣增至2017年的61.397億元。實際上,弘陽2017年的營收數據相比2016年已經下滑30%。

  做建材批發市場起家的弘陽除了住宅開發,還包括商場、遊樂場、社區中心、酒店及商辦綜合體等等。在其披露的2015年-2017年銷售收入中,主要包括房地產開發與銷售、商業物業投資與經營以及酒店業務。

  2015年,弘陽物業銷售51.241億元、商業租金及管理費收入2.267億元、酒店服務費收入2591萬元;2016年,這三個數據分別爲:85.49億元、1.93億元、3338萬元;2017年三個數據都有呈現明顯下滑:59.38億元、1.664億元、3486萬元。

  很顯然,弘陽在此前三年的商業租金及管理費收入是逐年下滑的。在住宅銷售方面,弘陽在2016年受到住宅市場上漲的利好影響,住宅銷售規模上升66%,而到了2017年,再度下跌30%。弘陽在聆訊資料裏對此解釋稱是由於交付總建築面積的減少所致。

  實際上,弘陽最近三年住宅銷售規模呈現倒V型發展,從國內宏觀調控導致的市場變化中也可找到原因。上海、南京、蘇州預售許可證審批有限,導致房企銷售業績普遍受影響。環上海周邊的三四線城市中,太倉、崑山、江陰等地也一樣限售、限價。

  此前,有多名業內人士預測,2018年將會是房企資金壓力最大的一年。弘陽選擇此時上市的動機也就不難理解。

  截至今年3月31日,弘陽的土地儲備佈局主要分佈於江蘇、安徽、浙江以及中部極少數城市。其中常州、南京佔據31.6%,這兩個城市開發中的建築面積分別爲70.9萬平方米、49.1萬平方米,佔據弘陽開發建築面積的42%;而在合資企業開發的土地儲備中,弘陽仍以南京爲主。

  事實上,早在2017年底、2018年初,弘陽就提出過5年“千億百店”和2020年達到千億的宏大目標。弘陽掌舵人爲此還從行業內廣招人才,迅速組團一個全新高管團隊,這些高管分別來自旭輝、泰禾、新城等,其複製旭輝、新城等房企的千億之路的野心與目標逐漸明朗。

  資金面持續收緊

  中原地產首席分析師張大偉指出,房企已變成金融企業,百億級的房企再不上市,和資本市場的距離會越來越遠。但在上市過程中,房企的銷售業績不乏泡沫。

  過去三年,弘陽地產的銷售收入分別是:53.76億、87.75億、61.39億。雖然財報中的銷售額與實際簽約額有出入,但在排行榜中,這家企業的排行持續爆發式上漲。從2018年的數據看,其快速從2017年的95名衝刺到了2018年的66名。

  張大偉指出,最近幾年房企銷售業績明顯上漲,而這基本都和最近資本市場的融資難度有關係。當下資本市場資金收緊,爲了降低風險,都要求融資的房企是百強甚至50強、30強,這種情況下,也推動了一些機構榜單造假的利益鏈條。“在調控持續加碼的趨勢下,房企依然在加速拿地。拿地多,也推動了房地產企業的融資需求”。

  公開資料顯示,今年以來,共有338只債券取消或中止發行,涉及金額高達2161.79億元,其中共有52家上市公司取消或中止了58筆信用債(企業債、公司債、中票、短融)發行,合計涉及金額384.5億元。

  從各地樓市調控看,上述業內人士均預計房企的資金還會受到持續壓力,發債等渠道還有可能繼續收緊,對房企來說,2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

  當泡沫漸漸退去,房企也將面臨市場拷問。以弘陽爲例,百億級規模的房企擴張難度在增加。最近三年,弘陽雖然在銷售規模與銷售均價上有所增長,但毛利卻變化不大,分別爲:22.51億元、25.55億元、24.91億元。值得關注的是,2016年弘陽雖然在銷售規模上同比獲得了超過60%的增長,但其銷售成本卻出現了100%的同比增長。

  (編輯:黃鍇)

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