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萬達高管自殺身亡! 背後風險正在引爆!

http://finance.sina.com   2018年06月12日 09:07   北京新浪網

  萬達高管自殺身亡! 背後風險正在引爆!

  又一大佬自殺身亡!

  這次的故事,發生在地產業。這個過去被認爲“躺着賺錢”的暴利行業。

  6月6日,有網友通過一則微信截圖爆料,稱南京萬達茂總經理因爲在開會時被萬達南京公司總經理責罵,隨後在棲霞山上自殺,其遺體已經在佘山腳下找到。

  起初傳出來的是該女性高管墜樓身亡系不堪工作壓力而自殺,但直到目前,具體死亡原因仍在調查之中。真實的事件我們暫時還不得而知,但無論如何,風向鉅變之下樓市往日風光不再、導致地產普通從業者壓力倍增的現實是有目共睹的。

  一葉落而知天下秋。其實,在這件令人扼腕嘆息的事情背後,反映的是一個時代的縮影,一次重大經濟的轉向!

  1

  錢在天上飛

  過去,我們經歷了一個史無前例的大放水時代,錢多到不值錢,各種銀行每天最愁的事情就是怎麼把錢花出去、怎麼讓錢更值錢。

  再加上監管的放鬆,一個偉大的業務誕生了:“委外”。所謂委外業務,就是指,銀行理財資金委託外部機構投資(基金公司、券商,以及打着各種名號、旗號的資產管理公司),專門來搞一些高收益但是高風險的事情。

  什麼樣的業務纔是高收益呢?

  比如炒房。

  其實,近年來之所以地王頻出,經常爆出幾十億拿地的大消息,並非房地產公司都是土豪,背後的最大金主之一,正是這個傳說中的委外業務!

  “麪粉漲價,麪包自然也會漲價”天價買來的地、自然要賣出天價的房。在這種“高槓杆”的運作模式之下,想要取得“高利潤”,“高週轉”模式自然是唯一法寶!

  地產行業資金成本這麼高,很多項目每拖延一天就是一輛寶馬扔海里,省出幾天時間就等於省了幾百上千萬,這就是爲什麼所有房企都在強調快快快!要用最快的速度建房、賣房。

  於是,依靠着這樣高槓杆、高負債、高週轉的模式運作之下,一邊是瘋狂擴張的開發商,一邊是狂飆突進的高房價——那真是地產行業躺着都能賺錢的“黃金年代”!

  當然,硬幣都有另一面,在“高週轉”的暴利之下,地產業的普通員工是壓力山大。坊間流傳着這樣一句話——

  生不進恆大,死不進萬科,生死不進碧桂園。

  2

  債在地上追

  但無論如何,高壓之下仍有高薪;然而時至今日,地產的黃金年代一去不復返了,開發商和銀行“你好我好大家好”的好日子終於到頭了。

  因爲,強監管來了!

  近年來,銀行業監管風暴強勢來襲,兩週之內連發七文,直接劍指的,就是這些銀行非傳統業務,尤其是同業業務和表外業務!

  與此同時,銀行的“表外理財”也要被納入央行的考覈範圍,也就是說,從此“表外業務”就要被牢牢地監視在國家的銳眼之下,再也不能像以前那樣爲所欲爲,更不用說拿錢去炒房了!

  地主家都沒有餘糧了,你還指望着拿到錢去炒房?

  然而對於開發商來說,斷糧已經很可怕了,而比斷糧更可怕的是,還要還以前欠的糧!

  已經上岸的老王說,“自作孽,前幾年看着地產火熱,瘋狂加槓桿負債搶錢,最近政府對地產企業融資五花大綁,集中兌付期快到了,聞到風險的機構要跑了。”

  一般而言,委外業務的週期通常是3~4年,也就是說,今明兩年,地產債兌付的高峯期就要到了!

  根據申萬宏源的數據統計,包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務,2018年全年到期量總計爲1949億元,其中三四季度爲到期高峯(分別爲932億、698億元),而接下來2019年、2020年到期量更加龐大,每年增量都在1000億以上。

  做生意是要有本錢的!借來的錢是要還的!

  債務壓頂之下,一大批開發商已經先崩爲敬了。

  5月21日,被譽爲“城市園林綠化行業龍頭”的東方園林向社會公開發債10億元,但結果只募集到了區區5000萬,僅佔募資額的5%。

  事情一出,東方園林6連跌,期間跌幅達23.12%!

  5月25日,五洲國際的股價遭遇了公司有史以來最大單日跌幅,盤間最高跌幅接近90%!

  收盤時,五洲國際錄得超過84.89%的跌幅,且成交量大幅放大至37.2億,換手率74.54%。隨後公司申請停牌自查,受此牽連,五洲國際一筆本金額爲3億的美元債券也暫停交易。

  5月28日,上交所信息披露,碧桂園擬發行的200億元公司債再度中止。而在此前的2月7日,該公司債項目就已經被中止過一次了。

  這並不是地產業的個例,實際上,整個宏觀環境都是如此。在監管趨嚴、融資渠道受限的大環境下,那些高槓杆、高負債的企業,要麼已經爆倉、要麼正在爆倉的路上!

  3

  誰來拯救開發商?

  想要從債務中成功解套,借新債還舊債的把戲玩不下去了,怎麼辦?

  自然是找接盤俠來轉移債務!對於開發商來說,自然要變着花樣讓你買房!

  過去,是利潤所需;當下,是生存所迫。因此,我們看到越來越多的房企在拼命促銷,週轉速度更加重要。

  甚至如宇宙級房企碧桂園,還喊出了“不惜一切代價高週轉”的口號!也因此,地產普通從業者的壓力越加沉重,南京萬達茂總經理的事情恰恰反映了這一點。

  但瘋狂的“高週轉”顯然取得了成效。

  深圳:不交500萬,你連搖號的資格都沒有!

  杭州:有人暈倒有人打架 排1里長隊

  無錫:1000多人在售樓處門外熬了3天2夜

  西安:長安區某樓盤700套新房入市,引來5000人搖號爭搶

  成都:5萬人搶1千套房,還能有多瘋狂?

  過去,開發商是靠房價上漲吸引老百姓自動入場,而現在,卻靠政策配合下的飢餓營銷,引發“搶房”狂潮來吸引剛需接盤!

  槓桿不會憑空消失,只會發生轉移。那麼轟轟烈烈的去槓桿運動,究竟成效如何?

  企業部門槓桿率爲159%,比上年下降0.7個百分點,政府部門槓桿率爲36.2%,比上年下降0.5個百分點,均出現2011年以來首次下降。

  但唯一上升的就是住戶部門槓桿率,爲55.1%,比上年高4個百分點。無論是居民長期貸款還是短期貸款,2017年以來槓桿率上升明顯。

  與之對應的,顯然是今年以來的搶房熱潮、無數人蜂擁入場、爭當房奴。然而,在他們做着炒房致富美夢的背後,是隨時會跑路的開發商和可能還不起的貸款。

  美聯儲六月加息步步緊逼,房貸利率勢必會水漲船高。那麼,當開發商憑藉賣新房已經成功出貨,當地方政府憑藉去庫存已經成功解套,那麼你會如何呢?

  對於廣大買房者而言,你需要考慮的第一個問題是,在你沒有還清貸款之前,房子的真正主人,其實是銀行。那麼,你能不能確保熬過這段苦日子,扛着高債務,最後順利把所謂“房子升值“的錢裝進自己的口袋。

  第二個問題,在這輪債務大轉移的過程中,不少城市房價離奇暴漲,那麼當接盤過程宣告完成,那些房價高估的城市,必將被打回原形。

  環京的慘痛教訓已經告訴我們,從暴漲到暴跌,只需要幾個月的時間! 若是你盲目追高、投機入場,那麼就註定了被收割的命運。

  畢竟,無論哪個時代,能賺錢的都是少數人而已。

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