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石榴置業的煩惱:荷塘月色尚未解封 在京業務何去何從

http://finance.sina.com   2018年07月11日 10:05   北京新浪網

  石榴置業的煩惱

  來源:北京商報

  以經紀公司起家的石榴置業集團股份有限公司(以下簡稱“石榴置業”),流年並不順利,前有北京房山商辦項目因違規分拆以居住形式銷售被查封整改,近期又傳出目前市場在售的唯一住宅K2十里春風價格腰斬。儘管石榴置業隨後對傳聞進行了迴應,稱價格變動是因爲所銷售產品的不同所致,價差也並未如外界傳言的腰斬,但風暴依然沒有放過這家企業,未來其在京的業務又將如何發展?

  十里春風真假降價 

  石榴置業品牌總監徐振峯近期做的最多的一件事就是溝通。用他自己的話說,石榴置業希望低調,但是通州這個項目的傳言已經被上升到北京樓市是不是冰凍的層面,無論是自己還是石榴置業,都不得不站出來解釋。

  徐振峯提到的這個項目傳言,就是“K2十里春風項目因降價被圍,數十名業主要退房”。報道稱,北京通州K2十里春風項目,前後兩期售價每平方米從4萬元跌至2萬元,經過網絡發酵後,傳言上升爲“北京遠郊區房價腰斬”。

  “所謂 ‘通州房價腰斬’、‘十里春風售價腰斬4萬元變2萬元’等傳聞並非真實情況。”徐振峯稱,真實情況與部分媒體的報道出入明顯,首先圍攻售樓處並非K2十里春風的業主,而是此前公司銷售的商辦產品業主。因爲商辦政策影響,石榴置業銷售的通州商辦產品的價格有了變化,一些業主便把十里春風項目作爲一個宣泄出口。

  不過,北京商報記者在調查過程中發現,十里春風現售項目的價格相較往期,確實有所降低。據悉,十里春風在售項目售價爲2.6萬元/平方米,去年首次開盤均價爲34325.7元/平方米。那麼依此計算,該項目與去年開盤價相比確有逾20%的降幅。

  對此,石榴置業相關負責人的迴應是:“K2十里春風前期3.4萬元/平方米與現售價2.6萬元/平方米的價差,是因爲產品有所差異, 符合市場規律,並非降價行爲。”

  據此負責人介紹,十里春風規劃設計爲東區和西區兩部分,其中,東區定位相對高端,多爲低密度聯排別墅產品以及少量的高層產品;而西區則大多是普通高層產品。去年10月開盤的房源爲東區高層項目,網上備案價格爲3.7萬元/平方米,實際成交價格在3.4萬元/平方米左右。今年4月,公司對銷售思路進行了適時調整,改爲主推西區房源。由於西區臨近經濟適用房,加之產品配套與東區項目相比存在一定差距,所以定價稍低。同時,石榴置業相關負責人還表示,公司推出了“6萬元抵50萬元”團購、全額付款打9折等一系列的優惠措施,整體優惠下來後,單價覈算在2.6萬-2.8萬元/平方米左右。

  此外,北京商報記者在同項目現場銷售人員的交談中還了解到,目前項目在售的主力戶型爲高層78平方米兩居和89平方米小三居兩種剛需產品,按照目前售價來計算,單套總價在210萬-250萬元區間。如果以北京行政區域以及通州區域項目類比,項目售價的確不算高。而且在業內人士看來,位於通州區最南端、六環外永樂鎮永樂經濟開發區附近,距離廊坊市僅一路之隔的十里春風項目,受環京樓市影響可能比受北京核心區、通州區域樓市波動的影響更爲直接。

  對此,中原地產首席分析師張大偉分析稱,對比環京來說,接近1萬元的跌幅不算大。“通州整體市場不存在過剩,但這個項目的位置偏遠,如不降價促銷,銷售肯定難有起色;但如果降價,一旦遭到業主退房,事情就更加複雜、棘手。”張大偉如是說。

  值得一提的是,售樓現場廣告牌上“首付90餘萬元,留住北京”的字眼,顯示出項目方將剛需客羣鎖定爲銷售人羣的意圖。對此,石榴置業銷售負責人表示,在最近3個月時間內,西區高層700套已經全部售罄,從目前簽約的客戶來看,九成以上都是本地及周邊區域的剛需人羣。“畢竟通州購房條件包括繳三年社保、有工作居住證或擁有北京戶口,這使項目投資性需求基本被過濾掉了。”該銷售負責人說道。

  有資料顯示,目前通州區域純居住產品一直處於稀缺狀態,商品住宅土地供應量正呈現連年緊縮模式。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,在當下房源不足的情況下,房企降價促銷之舉實際上是不正常的。“從企業角度來講,如果價格堅挺的話,企業狀況和資金面還是不錯的。降價多半是和‘房住不炒’的樓市導向以及資金面趨緊有一定關係,多少說明企業是存在經營壓力的。”嚴躍進對北京商報記者表示。

  荷塘月色尚未解封

  除了新近的十里春風項目售價驟降惹爭議外,石榴置業此前還曾因旗下V7荷塘月色項目違規銷售商辦項目而捲入整治風波。

  北京商報於4月26日刊登《商辦“出售改轉讓” 石榴置業出新招還是昏招》一文中提及位於房山區的荷塘月色項目,存在規避商辦項目限購政策,“以轉讓代替出售”行爲,且背後暗藏風險。根據該報道,4月26日,北京市住房和城鄉建設委執法大隊會同房山區住建委立即對房山區荷塘月色項目進行了執法檢查,並在北京市住建委官方微信平臺“安居北京”上發佈了名爲《露頭就打 北京創展房地產開發有限公司違規銷售商辦項目被嚴懲》的通告。

  上述通告顯示,經執法人員現場調查,發現房山區荷塘月色四期項目,規劃用途爲商業,2017年2月取得施工許可。開發商在未取得預售許可證的情況下,於2018年4月中旬開始對外銷售,且銷售對象爲個人。房屋轉讓合同約定內設單獨的廚房、衛生間,具有居住屬性,涉嫌違規“商改住”。

  針對上述違法違規行爲,北京市住建委對開發企業予以嚴肅處理,暫停項目網籤資格,降低資質等級。執法部門依據《商品房銷售管理辦法》對該項目無證售房的行爲立案查處,予以高限處罰,並責令開發企業停止銷售行爲,關閉銷售場所。依據《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》等相關政策的規定,將移轉規土、銀監等部門作出進一步處理。

  資料顯示,北京創展房地產開發有限公司的唯一股東爲北京亞通房地產開發有限責任公司,而北京亞通的唯一股東則是石榴置業。

  據一位接近荷塘月色項目的知情人士透露,荷塘月色項目目前仍未解封。就荷塘月色項目是否解封、整改後何時恢復網籤以及未來將以何種形式銷售等問題,北京商報記者對石榴置業進行了採訪。該公司正面迴應稱:“目前,荷塘月色正積極配合市住建委進行相關整改,具體何時恢復網籤及銷售,請關注相關部門公告。”

  關於暫停的網籤項目何時解禁等問題,嚴躍進發表了他的看法。在他看來,被限制網籤資格的項目解禁與否,與其被禁原因有關。如果項目因實際銷售價格高於預售審批價格而遭禁,只需重新調整銷售價格,即遵守預售規則,這樣便有機會重獲預售和網籤資格;而對於因存在違規銷售行爲被執法部門責令整改的項目,則須按照要求積極配合整改,待審查合格後方能再度入市交易。

  在京地產業務何去何從

  作爲北京房企,通州一直是石榴置業的主力陣地。據瞭解,該公司已經在通州區域佈局了K2·玉蘭灣 、K2·海棠灣、K2·清水灣等“灣”系產品以及M5·朗峯。北京商報記者近日從石榴置業處獲悉,目前該公司在京項目除十里春風和荷塘月色外,還有位於通州的北京成大廣場、惠通中心等商辦項目以及別墅項目V7九間堂。

  市場有評論稱,受土地成本攀升、企業觸及高槓杆點位、三四線城市庫存量加劇等因素影響,開發體量類似石榴置業的中小房企開發風險日益凸顯。

  石榴置業2017年年報顯示,截至 2017 年 12 月 底,該公司借款餘額爲 253.75 億元,較上年同期借款餘額 169.83 億元增加 83.92 億元,增加額佔 2016 年 12 月 31 日經審計淨資產的 101.93%。

  對此,石榴置業方面公告稱,上述借款餘額增加的主要原因是公司業務發展及調整債務結構需要,屬於正常經營活動範圍,並稱該公司各項業務經營情況正常,對公司無重大不利影響。

  不過,一位不願具名的分析人士向北京商報記者表達了同石榴置業公告相反的看法。該分析人士表示,目前房地產行業整體負債率達79.42%,房企槓桿率處於歷史高位,石榴置業也面臨着較大的負債壓力。

  現金流的大幅降低也在一定程度上反映出石榴置業發展受限的問題。據石榴置業2017年年報,該公司2016年經營活動產生的現金流量淨額較去年同期下降330.79%:一方面系石榴置業在建項目投入有所增加,以及該公司新取得了北京朝陽區孫河鄉西甸村2902-71地塊B4綜合商業地塊、北京市大興開發區北區1號地DX00-0301-0145地塊、湖州市2017-78號地塊、嘉興市南湖區2017南-40號地塊、嘉興市秀洲區2017嘉秀洲-52號地塊等新項目,以上購買商品、接受勞務支付的現金比2016年增加了 42%;另一方面,則是因爲2017年按揭政策趨嚴、按揭額度趨緊,導致石榴置業2017年銷售商品、提供勞務收到的現金比2016年下降了60%。

  值得注意的是,快週轉已成爲石榴置業謀求發展的一個備選。石榴置業在其2017年年報中披露,該公司將普通住宅、剛需、剛改類快週轉產品作爲項目投資的主流選擇。同時,石榴置業還稱將提高存貨和資金週轉率,實現銷售倍增目標。據悉,該公司現已根據房地產開發流程規律及各環節對現金流的要求,制定了一套完整的提高存貨和資金週轉率、實現銷售倍增的經營戰略,簡稱 “6712”(即取得項目後6個月預售,7個月去化 70%,12個月內實現現金流回正)。

  對於在京業務未來的發展,石榴置業在接受北京商報記者採訪時表示:“作爲北京本土的企業,石榴置業對北京市場充滿信心。除住宅項目外,我們將着力打造北京石榴中心、成大廣場、惠通中心以及IM上海等產業綜合體項目。”

  北京商報記者 董亮 實習記者 榮蕾/文 高蕾/製圖

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