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2019中報:恆大成最強"地主" 萬科華潤變現能力增強

http://finance.sina.com   2019年09月11日 04:02   

  2019中報透視③|誰是“土儲王”誰又是“變現王”這幾大榜單有真相

  來源:中國房地產報

  中房報記者 李葉|北京報道

  如果說資金是房企的“血液”,那麼土地儲備就是“造血”的原料。2019年上半年,隨着土地市場逐漸回暖,房企在保持謹慎態度的基礎上,拿地積極性有所加強,實現了“手中有糧心中不慌”的局面。2019年上半年,房企手中有多少土地儲備?面對趨於平穩的市場它們的拿地佈局又會發生怎樣的變化?

  中國房地產報記者通過梳理2018年~2019年房企中期業績報、中指院、克而瑞等公開數據整理土地儲備面積、土地儲備貨值、拿地面積與銷售金額等數據,統計出2019年上半年房企土地儲備排行榜、2019年上半年房企去化變現能力榜單和2019年上半年房企拿地擴張排行榜,通過這些榜單發現一是龍頭房企土地儲備充足,但拿地增速已放緩;二是重點佈局在幾大城市圈周邊;三是變現能力成爲房企未來考驗。

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  最強“地主”花落恆大

  土地儲備量不僅可以看出房企的規模和實力,也可以作爲衡量房地產企業經營增長狀況及成長性的重要指標。根據2019年上半年房企土儲榜,中國恆大以3.19億平方米土地儲備穩居榜首,排名其後的分別是碧桂園(土地儲備2.78億平方米)、融創中國(土地儲備2.04億平方米),保利發展(1.87億平方米)、綠地控股(1.7億平方米)、萬科(1.53億平方米)以及新城控股(1.34億平方米)。從榜單情況看,龍頭房企土地儲備充足。

  值得一提的是,在2019年上半年房企拿地擴張排行榜上,以恆大爲首的部分頭部企業放慢了腳步,在2018年末土儲規模基礎上,恆大2019年上半年拿地增長速度只有4.65%。

  “恆大集團沒有拿地的緊迫性,但有嚴格的拿地標準,地塊必須達到30%的毛利,實現15%淨利才會去拿,‘地王’不會去參與。”恆大集團總裁夏海鈞表示,大量土地通過併購中小房企項目而來,也讓恆大集團的土地成本可控;總貨值5萬億元的低成本土地儲備,則是恆大5~8年穩定盈利的基礎。

  據悉,恆大集團除擁有3.19億平方米土地儲備外,還有未納入土儲的舊改項目7012萬平方米,合計可提供5萬億元可售貨值。

  對於上半年龍頭房企土地儲備情況,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,從當前龍頭房企土地儲備規模看,部分房企增速有所放緩,這與今年強調的項目銷售有關,土地儲備相對較保守。“從絕對規模看,大型房企擁有大量土地儲備,仍依舊拿地,但增幅有所收窄。”

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  土儲佈局反映未來風向

  除了土地儲備面積外,從房企的佈局方向也可以窺探出一個行業趨勢。

  8月21日,在中報發佈會上,萬科首席運營官張旭稱,喜歡拿比較難拿的地,萬科的投資策略是在城市圈或者經濟帶上聚焦經濟增長比較好,有產業、也有人口導入的地方。不是說所有四線五線城市都不去,比如大灣區、上海周邊的長三角地區仍會考慮拿地,但不會把點布到全國所有縣級市。“這是爲了提高效率,更重要的是防範風險”。

  與此同時,融創、龍湖、美的置業等房企也在今年中期業績發佈會上透露了拿地佈局思路。

  融創中國在8月22日舉辦的中報發佈會上透露,今年下半年,融創中國累計可售資源超5700億元,其中,超過80%的可售資源位於一二線城市。與此同時,融創中國董事會主席孫宏斌強調,宏觀調控對一二線城市的影響沒那麼大,但對三四線、四五線城市的影響還是比較大。

  “集團戰略聚焦一線、二線和強三線城市以及香港,佔比接近90%。”龍湖首席財務官趙軼在8月26日舉辦的中報發佈會上表示,龍湖認爲這樣佈局使土儲結構比較優化,爲未來公司業績發展提供了強大基礎。

  位居2019年上半年房企拿地擴張排行榜榜首的華潤在2019年度中期業績會上表示,華潤置地將重點佈局大灣區核心城市,初步估算大灣區內土儲面積佔比達78%,其中深圳、廣州的面積佔比達55%,預計2022年開始有簽約額。

  數據顯示,截至2019年6月30日,華潤置地不僅以總地價820.6億元(權益地價527億元)增持了39宗土地,還通過代建業務獲取項目,在深圳各區域累計獲取代建項目96個,涵蓋市政、醫院、學校、公園、文體、企業、城中村綜合整治、棚改等業務。

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  奧園 萬科 華潤變現能力增強

  在2019年上半年房企去化變現能力榜單上,中國奧園、萬科及華潤置地則分別以20.97%、18.56%、17.72%的變現比值位列前三。

  中國奧園2019年中報顯示,合同銷售人民幣536.3億元,同比增長33%,權益比保持在84%較高水平;於2019年6月30日,已簽約但未確認的合同銷售約人民幣1390億元,將於未來兩年內逐步確認,盈利持續性強。

  另一方面,中國奧園的收入及利潤實現強勁增長,營業額同比增長73%至人民幣236.7億元;毛利潤同比增長81%至人民幣70.5億元,毛利潤率29.8%。淨利潤同比增長90%至人民幣28億元,淨利潤率約11.8%。核心淨利潤同比增長79%至人民幣24.9億元,核心淨利潤率約10.5%。

  從萬科中報業績情況來看,萬科確如董事會主席鬱亮所說,“活得還不錯”。2019年中報數據顯示,上半年萬科房地產銷售金額3340億元,手握貨幣資金1438.7億元。中報營收和淨利創下了上市以來歷史新高,分別達到1393.2億元和118.4億元,兩者同比增長均近3成。

  華潤置地在積極擴張土地的同時,變現能力同樣亮眼。中報顯示,華潤上半年實現銷售額1188億元,同比增長26%。值得注意的是,在中期業績發佈會上,無論是董事會主席唐勇還是執行董事沈彤東,都強調華潤置地財務穩健,其債務水平位於行業低位,風險可控。資本市場似乎也看好這份“穩健”。

  今年4月,摩根大通發表報告,重申華潤置地“增持”投資評級,並將目標價由39港元升至44港元,相當於預測今年市盈率10.4倍,對其投資性收租業務按每股資產淨折讓40%(此前折讓50%)作估值、對物業發展業務按7倍市盈率作估值。

  該行表示,對華潤置地持正面態度,更看好其投資地產業務,認爲該業務已踏入收成期,並逐步邁向潛在分拆目標。“華潤置地現價已升近歷史高位或存在配股風險,但因今年是其將過去18至24個月內購買的土儲變現的一年,因此預計短期發生機會不會太高。”

  三份榜單透露了房企的“糧倉”,預示着未來的收成,但高土地儲備在如今的市場下也似乎預示着風險,如何調配需要高效經營。

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