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小米拿地背後:雷軍“涉房”業務有多大?

http://finance.sina.com   2018年11月08日 18:05   新京報

  小米拿地背後:雷軍“涉房”業務有多大?

  小米進軍房地產?這個話題從2014年開始一直延續到今天。

  11月5日,北京昌平區沙河鎮一宗公建混合住宅用地現場拍賣,最終被廣州小米通訊技術有限公司和北京潤置商業運營管理有限公司聯合體(華潤置地持股100%)以26.57億元的底價摘得,成交樓面地價爲19356元/平方米。

  聯合體中驚現明星企業小米,引起各大媒體熱議,小米拿地用來幹什麼?背後的意圖是什麼?對於此事,小米與華潤官方都“不予置評”。

  小米、雷軍和房地產的關係,一直是個謎,雷軍一邊否認進軍房地產,偏偏他旗下的公司與房地產業務多次發生關係,長租公寓、智能家裝、互聯網中介等等,無一不涉足。事實上,雷軍的一隻腳,早已踏入房地產的上下游產業鏈。

  而這個版圖到底有多大呢?

  拿地是爲員工還是爲自己?

  互聯網公司擁抱房地產早已不是新聞,包括騰訊、阿里、京東等在內的巨頭在全國各地都有不少房地產物業資產,而小米此前在北京、武漢也都有買地建設辦公樓。

  此次,小米拿地爲何再次引發熱議?是因爲其首次涉足住宅用地,這在互聯網企業拿地中亦很少見。

  小米與華潤拿的這塊距離地鐵8號線和昌平線的換乘站朱辛莊站很近,交通便利。地塊性質爲F2 公建混合住宅用地,總用地規模46848.301 平方米,總建築規劃面積137272 平方米,宗地中商品住房銷售均價不超過 54197 元/平方米,且最高銷售單價不超過 56907 元/平方米。

  小米爲何參與拿地?在不少業內人士看來,華潤引入合作方,小米入局,跟整個地塊性質有莫大關係。

  根據土地出讓條件,該項目須符合北京市昌平區的產業發展方向,競得人須對地上公建建築規模的 50%自持,自持年限不低於20年,期滿後如需轉讓或分割出售,需徵得昌平區政府同意後方可辦理相關手續。

  重要的是,地塊公建面積並不少。據瞭解,該地塊137272 平方米的總建築面積中,住宅部分僅41181.6平方米,公建部分高達96090.4平方米。

  公建部分如此之高,且需自持一定年限,在業內專家看來,該地塊出讓條件苛刻,合作開發是必然。和碩機構首席分析師郭毅認爲,對於華潤來講,基於F2用地公建佔70%、住宅佔30%的特質,不會單獨拿地,通過與小米合作,一方面,未來銷售具備了明確目標,壓力得到緩解,同時,雙方實現成本分攤,是理想化的雙贏結果。

  中原地產分析師張大偉表示,當下土地市場,房企對公建類地塊拿地運營辦法不多,特別是位置相對一般的地塊。這種情況下,使用者直接參與這部分土地的開發,能夠降低房企拿地的資金成本。預計這種模式未來在北京或其他城市依然有出現的可能性。

  市場更爲好奇的是,小米拿地是用來幹什麼?是爲了建住房給員工住?還是建設辦公樓?還是試水地產開發?抑或是平衡資產配置?在這塊地的開發中,小米到底扮演什麼角色?未來,小米還會繼續拿地嗎?如上所述,小米官方“不予置評”。

  值得關注的是,這塊地距離小米正在建的新總部小米科技園不到10公里。市場猜測,小米摘得沙河地塊另建辦公樓的可能性很小。那麼會用來給小米員工建設房子嗎?畢竟雷軍不是沒有過這樣的想法。

  衆所周知的萬科全自持項目翡翠書院,在今年3月份的時候,市場曾傳出過與小米確定了合作意向。根據當時的報道,小米方面已經啓動認購登記工作,全體員工均可認購。有兩種項目類型可供選擇,一種爲普通住宅,以70平方米—90平方米兩居爲主,均價大約爲5.5萬元/平方米,是市場價的一半;一種爲疊拼,面積爲178平方米,售價在950萬-1000萬元。

  雖然小米員工購買無法獲得產權和房本,也不能在公開市場自由交易,但萬科翡翠書院完全自持,只租不售。這種合作方式引發質疑,此後萬科與小米的合作不了了之。

  前有與萬科合作緋聞,不可排除此次雷軍要自己拿地爲員工建設房子的可能性。一位來自知名互聯網企業負責房產業務的相關負責人表示,小米建房子以改善員工居住環境這件事,應該想了好久,之前也在做各種嘗試,諸如與萬科合作,此次,正好以比較好的價錢進來了。

  對於小米未來是否會拿地賣房?他認爲,“小米這樣的企業,不太可能轉型房地產。”

  雷軍“涉房”業務版圖

  雖然小米北京拿地的意圖還未真正明朗,但是其老闆雷軍與房地產已經有千絲萬縷的關係,從2014年到現在,雷軍的順爲資本與房地產多次發生關係,長租公寓、智能家裝、互聯網中介等等,無一不涉足。事實上,雷軍的一隻腳,早已踏入房地產上下游產業鏈。

  順爲資本官網顯示成立於2011年,由雷軍和其他投資行業和互聯網行業的資深人士共同創辦,雷軍擔任創始合夥人、董事長,投資方向涉及硬件、教育、新型房產服務、電子商務、本地生活、移動互聯網等多個領域,其投資領域數量排名前三的領域分別是硬件、教育、新型房產服務。

  其中新型房產服務的投資案例主要有you+國際青年社區、愛屋吉屋、愛空間、寓見、優辦等,主要涉足青年公寓、互聯網家裝、中介、租賃辦公等幾方面。

  據公開資料不完全整理。

  雷軍最早涉足房地產業務是在2014年9月份,YOU+國際青年社區獲得順爲資本和聯創策源投資的1億元A輪融資,一時間,由於雷軍的加盟,YOU+和長租公寓第一次站上風口浪尖。

  此後一發不可收,在2014-2015年兩年,順爲資本投資的房地產上下游產業鏈公司多達10個。諸如2015年2月,愛空間公寓宣佈,A輪融資6000萬人民幣,由順爲資本領投。2015年,順爲資本參與了對愛屋吉屋C、D、E輪的投資。2015、2016年,參與了優辦的天使輪、A輪融資。

  在公寓的產業鏈上,雷軍也有涉足,智能門鎖、新零售佈局、家用電器等等。諸如,在天使輪投資雲柚科技,涉足智能鎖。聯合小吉科技,推出面向年輕人的家電產品。

  這幾年,也是外界對於小米跨界佈局房地產討論聲音最多的幾年,當然,也是雷軍否認次數最多的幾年。2014-2015年,雷軍曾四次提出,不會做房地產業務。特別是當順爲資本領投愛空間後,有媒體報道稱,“小米家裝”是順爲投資的創業公司愛空間,嘗試用小米模式改造家裝市場。雷軍微博迴應稱,小米一直強調專注核心業務,不考慮進入家裝或房地產等業務。”

  在業內人士看來,雷軍佈局涉“房”業務更多的是爲小米的智能硬件找到落地點,用小米模式做生活消費品。

  新京報記者 段文平 編輯 袁秀麗 校對 吳興發

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