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如果房價下跌 人民幣貶值還是升值

http://finance.sina.com   2019年02月08日 23:27   北京新浪網

  來源:譚浩俊

  在樓市處於敏感期,各種觀點、說法、言論都會很多,各種假設也是層出不窮。眼下,就有人在假設,如果房價下跌一半,人民幣會貶值還是升值呢?

  對這個話題,聽起來確實有點說不出來的味道,但是,卻又是比較現實的問題。因爲,在很多人看來,房價與人民幣匯率也是密切相關的。如果房價下跌一半,會不會對人民幣匯率產生影響呢?我的觀點是,如果房價突然下跌一半,可以說,對人民幣匯率影響不是很大。因爲,那一刻,外資不可能很快進入。原因就在於,外資也擔心市場、擔心風險、擔心發生意外。沒有外資進入,特別是熱錢不感興趣,就不可能對人民幣匯率帶來影響。同時,熱錢也不會大幅流出。要知道,外資是很難等到房價大幅下跌才撤離的,是會早就有準備的。一定程度上,房價大幅下跌,可能就與外資撤離有密切關係。這方面,前些年曾有過體現。如2017年到2018年,就曾出現協短暫的房價大幅下跌現象,深圳等地還出現了斷供。可從人民幣匯率來看,一點也沒有發生變化。

  但是,房價急速下跌不會對人民幣匯率產生影響,不代表房價有規律地持續下跌,並下跌到一半以上也不會對人民幣匯率產生影響。要知道,如果房價持續地、有秩序地下跌,就有可能出現外資、特別是熱錢進入中國市場炒底的現象。因爲,這種有規律的運行,是外資比較看重的,也是願意投資的。切不要以爲外資不會來炒底,也不要以爲外資只會面對房價上漲時纔會來炒底。房價下跌時,只要外資認爲有利可圖,就有可能來炒底。

  如果房價跌到一定水平,外資也進入到中國樓市來炒底,那麼,外資就會對房價的運行產生重要影響,使房價再度回到上漲通道。同時,對人民幣匯率也帶來積極作用,使人民幣匯率上漲。

  也許有人會說,人民幣匯率主要與人民幣發行規模有關,而與房價變動沒有多大關係。問題就出在這裏,從2008年到現在,人民幣發行規模是非常大的,100多萬億的貨幣,按理,應當對匯率產生很大影響。但是,實際結果並沒有想象的那麼嚴重。縱然匯率曾一度逼近7,但終究沒有破7。而按照實際發行的人民幣,7是很難頂住的。爲什麼沒有呢?原因就在於,房地產投資吸收了相當一部分新增貨幣,使新增貨幣對匯率的影響大幅減弱。自然,房價的變動、尤其是持續穩定的變動,還是會對人民幣匯率產生一定影響的。

  反過來,如果匯率變動幅度加大了,對房價的影響,則會更大。原因是,匯率向下,亦即人民幣貶值,就意味着資產的價值量在縮水,當然會影響房價的變化了。所以,保持人民幣匯率穩定,也是維護房價穩定的重要因素之一。從總體上講,匯率與房價是有關係的,匯率對房價的影響更大,房價的變動則對匯率會有影響,但影響相對較小。

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