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悉尼房價大跌 全球最長牛的房市要變成長熊了?

http://finance.sina.com   2018年11月07日 01:27   北京新浪網

  以悉尼爲代表,澳洲樓市正在以軟着陸的方式結束長達50年的超長上漲週期。

  房地產行業監測機構CoreLogic的最新房價指數顯示,悉尼房價在過去的一年裏下跌了7.4%,這是自1990年2月以來最大的年度跌幅。

  CoreLogic的研究分析師Cameron Kusher在推特上發佈的圖表顯示,在澳洲最大、最貴的住房市場悉尼,截至今年10月,房屋價格已經從15個月前的週期性峯值下降了8.2%,這是30年來最快的下跌幅度。

  《澳洲金融評論時報》最近調查的五位知名經濟學家認爲,預計2019年澳大利亞全國房價指數將繼續下跌,原因主要包括信貸持續緊縮、抵押貸款利率上升、以及新供應激增導致市場進一步走軟。其中,經濟學家預計悉尼的下跌程度會拖累全國平均水平。

  每位經濟學家都預測了2019年悉尼房價下跌的幅度。其中,Market Economics的Stephen Koukoulas最爲悲觀,認爲2019年悉尼房價將跌7.5%至10%之間;而全國範圍來看,預計房價將下跌5%至7.5%。

  昨日,澳洲聯儲維持基準利率1.5%不變。這是50年以來的低點。分析普遍認爲,如果通脹展望仍然向好,澳洲聯儲下一步動作將會加息。

  儘管基準利率維持不變,澳洲當地大行已經有所行動。今年9月,西太平洋銀行(Westpac)宣佈將房貸利率上調14個基點,成爲當地四大行中首個加息的銀行。另有Suncorp和Adelaide Bank已經跟隨加息。CoreLogic表示,儘管上述調整幅度並不算大,但也讓房地產市場感受到“一絲涼意”。

  此外,持續加碼的信貸緊縮政策、悉尼大量的新住房供應也使得房產市場的進一步復甦受阻。

  澳洲政府沒有急於求成地出臺任何直接干預樓市價格的政策或法規。無論是緊縮信貸還是限制境外人買房亦或是增加住宅供應,都屬於樓市間接調控措施,通過調整供給結構、引導購房需求影響市場行情。但房價一路下滑,說明市場價格對間接調控政策的感知也極爲敏感。

  房價下跌將持續多久?

  Kusher發佈的另一張圖表顯示,在過去的幾年裏,每當價格暴跌,悉尼房價需要幾年時間才能回到之前的週期性峯值。

  比如,在1990年代初的經濟低迷之後,悉尼的房價花了5年時間纔回到先前的峯值,且僅是名義來看,排除這一時期的通脹考慮。

  這引發了市場對悉尼房價將在接下來一段時間內繼續下跌的擔憂,這可能會使悉尼經歷現代史上最大的一次衰退,超過1990年代初的衰退,當時正值澳洲1991年的最後一次衰退。

  Kusher在推特上表示,這引發的另一個問題是房價需要多長時間才能迴歸峯值。“從歷史上看,這可以很快,但往往發生在利率下降或政府刺激措施支持的背景下。但在這個階段看起來,兩者都不太可能。”

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