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十年房價"神話"將破:澳洲房價創金融危機來最大跌幅

http://finance.sina.com   2018年12月02日 20:22   北京新浪網

  澳大利亞房地產市場近期持續低迷,房屋拍賣清盤率屢創新低,成交價格也大幅下跌,而這種情況在兩個最大的州府城市悉尼和墨爾本尤爲明顯。

  根據地產分析機構CoreLogic Inc.週一公佈的數據,上個月澳大利亞全國房價下跌了0.7%,其中悉尼下跌1.4%,墨爾本下跌1%。這也進一步推動全國房價跌創08年全球金融危機以來的最大月度跌幅。

  自2017年7月達到峯值以來,悉尼房價的總跌幅已經達到9.5%,即將超過27年前上一次經濟衰退期間9.6%的跌幅。不僅如此,這一跌幅甚至比1989-1991年期間還要大。

  彭博指出,11月通常是澳大利亞房產銷售的旺季,而當前這種深度下滑也預示着未來房市將持續疲軟。

  值得注意的是,不僅悉尼和墨爾本數據顯疲弱,全澳的數據也不樂觀。CoreLogic數據還顯示,最近幾周,全澳的房屋拍賣清盤率已經連續低於50%,而年初的時候還在70%以上。

  澳大利亞SQM地產研究主管Louis Christopher說,這些數據若轉換成房價下跌,跌幅可達3%,這可能讓澳大利亞的房地產市場走向“崩盤”軌道。

  瑞銀分析師稱清盤率在50%是明顯的疲軟信號,預測2020年前全澳房產價格將下跌10%,悉尼和墨爾本將下跌15%,並表示如果政策不出現鬆動,十年來的房價只升不降的“神話”將被打破。

  澳大利亞基金公司AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver也稱,考慮歷史上清盤率和房價變動關係,現在的清盤率水平指向了房地產價格的下行趨勢,尤其是在悉尼和墨爾本。

  10月,AMP Captial曾下調對澳大利亞房地產市場的預期,預計到2020年,悉尼和墨爾本的房價將從峯值大幅下降20%左右,將使房產市場的平均價格回到2015年上半年的水平,Oliver稱之爲“完美風暴”。

  另需注意的是,CoreLogic的“房屋價值指數”已經重回2017年1月水平。其分析師Cameron Kusher表示,澳大利亞的房屋均價過去10年增長了45%,過去20年增長了210%,有房一族顯然不願看到房價下跌,雖然悉尼和墨爾本在這輪房地產低迷期降幅最大,但在這之前,其增長速度也是最多的,因此,即便預期房價繼續下跌,但考慮到缺乏實際工資增長的情況,房屋的可負擔性仍不會得到顯著提升。

  不僅如此,根據《澳大利亞人報》報道稱,由於貸款限制收緊,悉尼和墨爾本的房價可能下跌20%,而澳新銀行也加入各大銀行的評論,預測房地產市場將會出現更長和更嚴重的下滑。

  澳新銀行高級經濟學家Daniel Gradwell在一份研究報告中表示:“雖然悉尼和墨爾本房價下跌的步伐與預期一致,但我們認爲沒有證據顯示情況有所緩解。”該銀行還指出,悉尼房價的跌幅已經是多年來最大的。

  “我們認爲還有更進一步下跌。我們現在預計悉尼和墨爾本的房價將從高峯時下跌15%至20%左右”,Gradwell如是說。匯豐銀行在上週也降低了對澳洲房地產市場的預期,預計明年房價可能會下跌8%。

  值得注意的是,澳洲不僅房價暴跌,全澳住房擁有率也出現明顯下跌。

  澳大利亞最新的住房、收入和勞動力動態調查(Housing, Income and Labour Dynamics in Australia Survey)顯示,擁有自己房子的人數從2011年的72%下降到2016年的66%。

  《澳洲都市報》稱,知名房地產研究機構都門(Domain Group)日前發佈的最新研究預測顯示,澳大利亞房價持續下跌的狀況將在2019年趨於穩定,之後進入溫和上漲階段。

  該機構經濟學家Trent Wiltshire表示,由於穩定的人口增長、低失業率和低利率,到2020年,全澳房價將得以鞏固,“我們認爲市場將在2019年自行修正,然後轉變爲2020年適度增長的週期”。

  本文來自華爾街見聞

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