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經濟學人雜誌:全世界的豪宅價格都在跌?

http://finance.sina.com   2019年04月08日 03:22   澎湃新聞

  經濟學人雜誌:全世界的豪宅價格都在跌?

  倫敦市中心的OneBlackfriars大廈在泰晤士河南岸拔地而起。這座新建成的50層高的大廈包含274間豪華公寓,售價從100萬英鎊到令人瞠目的1500萬英鎊不等。其獨特的外形(大樓中間部位像人鼓起來的肚子)也被諾貝爾經濟學獎得主、曾對資產泡沫作出經典解讀的羅伯特·希勒(Robert J. Shiller)直接稱爲“大肚子(TheTummy)”。當然,這個趣稱同樣可以用在形容倫敦膨脹的樓市上——總體上,倫敦房產價格從2009年到如今已翻番。

  其實,經歷過08年全球金融危機房價暴跌和之後房產迅速升值的全球大都市,不僅僅只有倫敦。根據《經濟學人》雜誌最新的全球房地產市場調查(下圖表),全世界最受歡迎的五座城市——香港、倫敦、悉尼和溫哥華的房價在2009年後均連續數年穩步攀升。

  *來源:經濟學人

  然而,如今這些城市中最昂貴的“黃金”地段的房價正在下跌。溫哥華黃金地段的房價比去年下降了12%,豪宅大幅降價讓當地的房地產經紀人叫苦不迭。知名歌手MichaelBublé最近就以評估價的72折賣掉了他在西溫哥華的一處房產。此外,香港房價也從去年8月就開始下降,跌幅已達9%。前不久“太平山頂”這一名副其實的世界最昂貴地段的一塊空地開始招標,結果當地開發商的出價均未能達到政府的底價,令所有人大跌眼鏡。去年,曼哈頓房價下跌了4.3%;據在線房產搜索公司StreetEasy統計,2018年售價爲100萬美元及以上的房屋有60%未能出售。在悉尼,黃金地段的房價從2017年起已經下滑了16%。

  據倫敦的第一太平戴維斯(Savills)估算,倫敦黃金地段的房價相比2014年的峯值已下降了20%,100萬英鎊以上房屋的成交量也比2016年低了20%。先不論脫歐帶來的影響,這種下滑背後隱藏着更爲廣泛的原因,Savills的首席研究員LucianCook表示:跨境資本流入量的減少、政府政策收緊、資金成本和房屋供給量的上升都導致了倫敦房產市場的降溫。

  上述這些因素同樣也在影響世界其他城市。IMF的研究表明,近些年房價波動在世界各地的傳導性日益增強,且這種傳導性在國際大都市之間體現得更加明顯(而不是在國家層面)。這是因爲房產正在跳出區域限制,成爲全球資產配置的重要一環。從這個意義上說,房地產市場受到國際市場風向的影響並不比股市和債市少。因此IMF認爲,在經濟衰退時期,國際相關性增強可以幫助預測房地產市場的降溫下行。

  出現這種相關性的一個重要原因就是全球範圍內的造富運動。受益於科技進步和中國的迅速崛起,過去八年裏,全球每小時新增250名百萬富翁。瑞士信貸的數據顯示,在2018年,百萬富翁們掌握了世界45%的家庭財富,這一數值在2010年僅爲36%。這些財富中相當一部分被用來購置國內外豪宅。但是瑞信認爲,新百萬富翁的增速未來會放緩,據預測其增速到2023年將會放緩20%。

  在中國這個產生了世界六分之一新百萬富翁的國家,資金流出變得越來越困難。在2015-2016年,1.3萬億美元流出中國(不包括外商直投)。從那以後,當局便致力於打擊精英階層的腐敗現象,並加強了對每人每年5萬美金購匯額度限制的執行力度。這對住宅市場的影響無疑是深遠的。據美國不動產經紀人協會(America’s National Association of Realtors)估算,中國購房者在美國花費了300億美金購置房產(2018年3月數據),這一數值比上年同期下降了4%。在澳大利亞,由於政策要求國際買家只能購置新建房產,來自用於新建項目的中國投資在2018年下降了36%,降至13億澳元(合9.7億美元)。然而即便如此,澳洲國際買家中的四分之一仍然是中國人,倫敦同樣如此。

  政府爲房產市場的降溫也出了份力。因爲感受到了民衆被高房價剝削的憤怒,各級政府已經開始致力於解決房產市場過熱的問題。2018年,溫哥華政府將非居民購房交易稅比例從15%上調到20%。此外,英國政府也開始加徵交易稅——購買一處價值250萬英鎊的房產最多可能需要繳納28.8萬英鎊的交易稅,2010年只需繳納10萬英鎊。同時,非居民在英國也需繳納額外稅負。新西蘭的舉動最爲大膽,政府從2018年10月份起全面禁止了外國投資者購置新西蘭的已完工房產。

  資金成本的上升同樣起到了冷卻房產市場的作用。長期以來寬鬆的貨幣政策正在收緊。萊坊(KnightFrank)的LiamBailey表示,現如今在美國用貸款購置一套價值100萬美元的房產,需要比3年前多付出65%的資金成本。雖然,豪宅購買者們通常都會使用現金交易,但是他們的風險偏好可能會因收益率的下跌而降低。MSCI數據顯示,2016年可投資住宅物業的總租金收益率首次跌破了5%。

  收益率下跌部分是由供給原因導致的。地產顧問JonathanVandermolen表示,2016年之前的3年間,投資者在投資倫敦新的地產項目時“向任何有個性、有衝動、有合理想法的人投錢”。此情此景在曼哈頓也再現過,一座座超瘦型公寓(supperskinny apartments)因爲受到人們的狂熱追捧在曼哈頓中城拔地而起。而如今,曼哈頓近8600戶公寓卻因高庫存原因在大減價出售。

  以上這些因素疊加導致了全球房產的降溫。即使對於不那麼富有的大都市居民來說房價下跌是利好的,但從長遠來看,外資投資興趣的降溫並非好事。2017年倫敦市長授意倫敦政治經濟學院進行的一項調查顯示,對於住宅房地產市場來說,外來投資有助於創造住房供給,而這些供給單單隻依靠國內力量是無法實現的。

  同時,那些永遠看好房產市場的中介認爲現在的市場低迷只不過是暫時現象。這些樂觀者的理由是,大都市土地供給能力有限,所以價格總會漲回去的。從本質上看,這個觀點不容置疑。例如,香港長期以來房產供不應求,因此,中國大陸的投資者感覺投資香港房產市場更加安全。然而,房市接下來的任何反彈都不可能像08年危機剛過時那樣強勁:第一太平戴維斯認爲倫敦黃金地段的房產價格走勢將趨向溫和。

  對於房地產經紀人來說,幸運的是總有一些人的想法和大衆不同。對衝基金巨頭肯·格里芬(KenGriffin)最近以近1億英鎊的價格——十多年來倫敦房屋交易額中最高的金額——買下了位於PallMall附近CarltonGardens(十大倫敦最貴花園區域中排名榜首的區域)的3處房產。後來,他又以2.38億美元的價格在曼哈頓購置了房產。所以看着吧,當一個堅定的富豪情緒高漲地想要買房時,誰能阻止得了他呢?

  *原文:Priceof prime properties around the world are falling(TheEconomist,2019)。 

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