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二三線城市房價同比漲幅收窄 多城庫存降至安全線下

http://finance.sina.com   2018年05月16日 11:16   21世紀經濟報道

  二三線城市房價同比漲幅收窄階段性供應缺口隱現

  本報記者 張敏 北京報道

  樓市新跡象

  國家統計局數據顯示,4月70個大中城市房價整體平穩,一線城市房價同比降幅擴大,二三線城市同比漲幅收窄,不過,在環比漲幅有所擴大,尤其是二三線城市表現較爲明顯。另一方面,在4月份,住宅銷售面積出現下降,而21世紀經濟報道記者多地調研發現,不少城市庫存已經在安全線以下,疊加其他因素,供應失衡現象有所隱現。

  在近期,住建部對12個城市進行了約談,在被約談後,長春、哈爾濱、佛山、成都、貴陽、西安等地迅速出臺了調控新政。目前來看,今年多地調控政策出現區域分化,更爲細化以及更有針對性,部分政策針對一些問題進行糾偏。(張星)

  導讀

  多數分析人士認爲,隨着樓市調控政策的新一輪加碼,在很多城市,政策將和市場形成博弈。這些城市的房價走勢,將根據政策出臺的時機、力度而有所不同。但總體而言,成交量有可能在政策作用下繼續下滑,房價走勢則將趨向穩定。

  5月16日,國家統計局發佈數據顯示,70個大中城市中,有58個城市的新建商品住宅價格在4月出現環比上漲,比3月的55個有所增加,且很多城市房價漲幅出現輕微擴大。而在3月,同樣的趨勢已經出現。

  房價的回升,往往要經成交量的推動,但4月的房價變化是在交易量下滑的背景下取得的。國家統計局此前發佈的數據顯示,4月單月,全國住宅銷售面積環比下滑21.2%,同比下滑4.4%,近兩年來首次出現同比下滑。

  有分析認爲,“量跌”說明房地產市場的上漲週期接近結束,“價漲”則意味着購房者的預期仍然樂觀。這種看似矛盾的結論,背後隱藏着一個容易被忽略的現狀——部分城市的庫存出現階段性不足。

  部分城市房價“補漲”

  成都萬人搖號、西安人才“搶房”、丹東炒房團涌入……近期,房地產市場再度成爲外界關注的焦點。國家統計局於5月16日發佈的房價數據,在一定程度上吻合了購房者的直觀感受,但數據更爲全面和客觀。

  數據顯示,今年4月,70城新建商品住宅價格平均環比上漲0.59%,漲幅連續兩個月擴大;二手房漲幅爲0.48%,連續三個月擴大。同比來看,由於去年同期基數較高,新房和二手房價格漲幅都在收窄。

  其中,區域分化的情況繼續存在。按照國家統計局城市司高級統計師劉建偉的解讀,15個熱點城市新房價格繼續保持穩定,7城環比下降,8城微漲。

  4月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比降幅比上月分別擴大0.4和0.6個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅與上月相同,二手住宅銷售價格同比漲幅比上月回落0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均比上月回落0.3個百分點。

  4月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別爲持平和下降0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅比上月擴大0.1個百分點,二手住宅銷售價格環比漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅分別比上月擴大0.2和0.1個百分點。

  房價上漲的城市主要位於中西部和東北地區。丹東以2.0%的環比漲幅居首,另有13個城市的環比漲幅超過1.0%,大連、哈爾濱、三亞、西安、貴陽、太原等被約談的城市在列。

  從2016年的“9·30新政”算起,房地產調控已多輪層層加碼。至今,熱點城市房價已經維持在平穩狀態,但區域性、階段性的價格異動仍然存在。但與去年相比,今年70城市的房價平均漲幅已明顯降低,單個城市最高漲幅也不及去年同期。

  上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示,丹東樓市出現近年來少見的非理性炒作現象,導致房價漲勢較大,但這種情況難以持久。對於其他房價上漲的城市,他認爲有一定的“補漲”因素。

  “和東部城市對比,一些中西部城市(尤其是中心城市)房價基數不高,在利好因素的刺激下,價格容易擡升。”嚴躍進說,落戶新政、高價地、區域性利好政策等都有可能成爲刺激因素。西安屬於前者,海口、三亞則屬於後者。

  不同於以往的是,此輪房價的上漲是在整體成交量下滑的背景下取得的。即使是一些房價漲幅相對較大的城市,成交量也不夠強勁。今年第一季度,西安的住宅銷售面積下降2.0%;3月單月,海口市的房屋銷售面積下降6.1%。

  根據21世紀經濟報道此前在西安、成都等地的調研,今年以來,這些城市的可售新房規模普遍不足,開發商普遍反映成交量不及去年。

  庫存規模將至低位

  過去兩年來,房地產市場交易量始終維持高位,價格平穩微漲,整體市場一直是“量升價穩”的狀態。如今,“量跌價升”的端倪出現,說明市場基本面已經發生變化。

  截至今年4月,全國商品房待售面積爲56687萬平方米,與2014年末的水平大致相當。與最高點(2016年2月)時的73931萬平方米相比,降幅爲23%。

  上海易居研究院發佈的一組數據也顯示,截至2018年3月底,100個熱點城市新建商品住宅庫存總量爲43712萬平方米,連續32個月下跌。其中,二線城市和三四線城市的存銷比分別爲10.3和10.6個月,均小於12-16個月的合理區間。

  這兩組數據互相印證,說明了庫存規模下降的現狀。中原地產首席分析師張大偉表示,去庫存任務初步完成,很多城市的庫存降至安全線以下。

  據21世紀經濟報道瞭解,在很多實施“限價令”的城市,房企選擇暫緩推盤,加劇了短期內的供應緊張。在西安的曲江新區、經濟技術開發區、高新技術開發區,成都的高新南區、天府新區等熱點區域,開發商普遍向21世紀經濟報道反映,預估的去化週期在4個月以下。

  張大偉認爲,在監管層的督促下,很多熱點城市從去年開始加大供地,但由於各種原因,目前尚未形成有效的住宅供應。因此,在這些城市,市場出現了階段性供應缺口,供需基本面已經發生變化。

  這被認爲是房價的真正推手。“庫存不足很容易影響預期,一些需求會加速釋放,包括此前被抑制的購房需求。”張大偉說。

  多數分析人士認爲,隨着樓市調控政策的新一輪加碼,在很多城市,政策將和市場形成博弈。這些城市的房價走勢,將根據政策出臺的時機、力度而有所不同。但總體而言,成交量有可能在政策作用下繼續下滑,房價走勢則將趨向穩定。

  (編輯:張星)

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