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降價後售樓處命運:提前把值錢的東西搬走

http://finance.sina.com   2018年10月11日 11:50   21世紀經濟報道

  降價後的售樓處命運

  李一戈

  國慶前夕我在文章裏提出建議,現金流壓力大的房企,不妨率先降價,尤其是那些去化緩慢的項目。但我忘了提醒一句,降價後要做必要的安全防範措施。

  結果,某知名房企的售樓處就因爲降價被砸了。這個位於某三線城市的項目,從原價10000元/平方米,降到7000元/平方米,引發部分前期業主的不滿,售樓處就遭了殃。還有媒體報道說,上海某項目,從每平方米35000元降至28000-26000元,降幅超過20%,於是一批業主也跑來“維權”抗議。

  我可能也是杞人之憂。降價促銷的房企,即使是今年纔開始做房地產,大概也聽說了2008年少數項目的售樓處因爲降價而被前期業主圍攻的事情。有了這些先例,地產商在現場總是要做些預案的,比如提前把值錢的東西搬走。

  起先我還想表示同情,誰掙錢都不容易,何況是房子這麼貴的商品。但轉念一想,你要是同情,就有縱容這種非理性行爲的嫌疑。市場經濟最重要的是要有契約精神。只要地產商沒有違反商品房買賣合同,遵守了政府部門的規定,它降價就是合法合規的。

  我問了跑汽車的同事,今年車市怎麼樣?回答是銷售情況很不好。稍微關心車子的朋友都知道,汽車降價是最正常不過的現象。你總不能因爲昨天30萬買到的車子今天降到27萬就去把4S店給砸了吧?莫非300萬的房子降價就應該行爲抗議?沒道理。

  同樣,假設你在長假前買入的股票,這幾天表現都很差,也沒聽說哪個散戶投資者不理智地跑到上市公司去砸人家的辦公室,最多在投資者互動平臺說幾句風涼話。

  前些時候我還寫過,《道德失範處 法律來補位》,砸售樓處這種行爲,明顯是違反《治安管理處罰法》,應該依法處置,以防止這種非理性行爲被仿效。

  因爲,我仍然堅持建議,現金流緊張的房企,對那些去化慢的項目還是要降價促銷。不能被所謂砸售樓處的行爲給嚇住了。另外一方面,只要企業的做法合法合規,有關部門就應該保障企業的正當利益,包括提供司法救濟和安全保障。

  聰明如你已經猜出來了,我當然不只是想說地產商如何保護自己的售樓處。

  我比較反感那種聳人聽聞的自媒體標題,動不動說什麼暴跌、腰斬。有些文章,總喜歡用區域內的最高價,與現在的最低價來比較,得出所謂暴跌的結論。此輪調控之前,某個樓盤賣到了8萬,現在同區域的另一個樓盤,政府審批的備案價只准賣6萬,然後你說它降價25%,不對吧。有的樓盤前期精裝修賣5萬,改爲毛坯後只賣4.5萬,嚴格說來也不叫降價。

  關於降價,還有一種有意無意的擔憂,說是房子降幅過大,會影響其他產業包括銀行。我個人的觀點是,如果房價降幅在30%以內,根本不用擔心。記得多年前房地產短暫低迷時銀行系統曾經做過測試,降幅30%對不良率的影響完全可控——你相不相信是另一回事。

  曾有專家以房地產的產業鏈很長爲據,稱房地產下行會影響經濟。上一輪調控時,某位專家還寫了一篇要求放鬆調控的萬言書呢。如今,國際經濟貿易形勢更加錯綜複雜,你是不是更有理由說要放鬆調控,重彈房地產救經濟的老調子?

  我願意再次引用7月31日中央政治局會議的內容:堅決遏制房價上漲,下決心解決好房地產市場問題,堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。請注意,這已經是中美貿易出現重大摩擦背景下的提法。

  十九大提出,我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段,我個人對此的理解就是,以房地產來拉動經濟增長的思路已被決策層摒棄。國際形勢再複雜,也要堅持“以我爲主”,按照我們自己的戰略、自己的節奏來推動改革開放。如果經濟一出現波動就想到房地產這根柺棍,那就不要談什麼結構調整和轉型創新。

  我之所以不厭其煩地提及宏觀經濟和國際背景,是想提醒地產界,別再受某些言論的蠱惑,抱着國家會放鬆調控,給房地產注水救經濟的幻想。房地產行業也要按照自己的節奏來發展。什麼樣的節奏?一言以蔽之,建立房地產長效機制。

  房地產企業也有自己的節奏。但企業的節奏,要服從、跟隨行業、國家的大節奏。很多企業害怕被擠出去,制定了相當激進的擴張計劃,幾年之內實現多少千億的目標。2018年的銷售任務基本是根據2016-2017年的節奏制定出來的。

  我跟不少朋友談起,都說此輪調控是史上最嚴厲,但過去兩年,商品房銷售量、銷售額、房價,統統創新高,請說實話,你覺得這樣子正常麼?別的不說,投資投機需求被嚴格限制,意味着有資格買房的人減少了,而房價持續上漲又擡高了剛需門檻,房地產市場的調整遲早要到來的,只是晚了一點時間而已。

  我們一些房地產從業人員,過慣了房子剛推出就被哄搶一光的“好日子”,現在,只是房子賣得慢一點,去化率低一點,就受不了,大叫什麼“冬天來了”。往其他很多行業瞧瞧,房地產的日子已經算很好了,別不知足。

  樓市的基調是穩定發展,目前也看不到房地產大起大落的跡象。全國數以萬計的項目,現在還只是極少數在降價。即使四季度降價面擴大,也正常。我還跟地產界的朋友說,別自己嚇唬自己,往前看,房地產還有好長的發展時期,短期的波動、調整,真不算什麼。

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