北美首頁 | 新聞 | 時尚 | 大陸 | 臺灣 | 美國 | 娛樂 | 體育 | 財經 | 圖片 | 移民 | 微博 | 健康
美股佣金對照表
Value Engine Stock Forecast
ENTER SYMBOL(S)

融資大環境收緊 中小房企紛紛啓動赴港上市程序

http://finance.sina.com   2018年10月11日 11:53   21世紀經濟報道

  融資需求迫切 小房企紛紛啓動赴港上市

  本報記者  唐韶葵  上海報道

  10月11日,兩家內地房企IPO,大發地產(06111.HK)與美的置業(03990.HK)成爲繼正榮、弘陽之後,今年登陸港股的境內房企。此外,僅最近一個月內,就有河南的恆達集團、南京銀城國際、杭州德信中國在香港聯交所披露招股書。不難發現,融資大環境收緊,小房企赴港上市潮涌。

  江蘇一家上市房企相關人士認爲,由於所需現金流龐大,上市已成中小房企的必經之路,他指出,靠資金驅動的房地產已然是類金融行業。然而上市之後,中小房企還需要面對1-2年的資本市場培育期,資金壓力顯而易見。

  年初赴港上市的正榮地產,已於今年9月成功發行20億元的3年期公司債券,首兩年票面利率爲7.5%。這對於近期IPO的房企而言,有明顯示範作用。

  利潤率大考

  根據已披露的招股書顯示,經過上一輪的週期,房企複合增長率均呈現上升趨勢。2015年至2017年,美的置業年度營收額分別爲83.13億元、119.92億元和177.17億元,複合增長率爲46%。

  但房企的負債率也處於高位,且融資金額主要用於歸還欠款、拿地以及物業開發。2015年至2017年,恆達集團的資產負債率分別爲677%、762.7%、406.6%,德信中國的淨資產負債率分別爲278.7%、435.2%、275.7%,銀城國際的資本負債率分別爲141.1%、238.7%、284.9%。

  大發地產2015、2016年的淨資產負債率分別爲196.5%、150%,但2017年,這一指標猛增至269.8%。

  2015年至2017年,大發地產的物業銷售收入分別爲6.035億元、5.757億元和43.2億元。但其近三年的毛利率與純利潤率均低於行業10%的平均水平。2015年至2017年,大發地產毛利率分別爲15.9%、18.1%和14.9%;純利潤率分別爲7.9%、3.3%、3.4%。

  與此同時,擴張導致大發地產在過去三年內,有兩年淨現金流爲負。2015年及2016年,大發地產經營活動淨現金流分別爲-7.92億、8.55億元。到了2017年這一指標再次轉負,爲-23.93億元。

  大發地產在招股說明書裏提醒道,如果公司沒有足夠淨現金流量撥付未來流動性,需要大幅增加借款和融資。現金流告急,與大發地產的銷售成本有很大關係,雖然房價增高、但相應的土地成本、銷售成本也逐漸增高。事實上,大部分房企均出現與大發地產類似的情況。

  據招股書顯示,大發地產的開發成本佔其售價比重較高,2015年時曾經達到91%,這兩年略微下降,仍然達到了86.4%。2017年,大發地產的土地使用權佔銷售價格的成本已經由2015、2016年的11%、12%,上升至45%。

  上述業內人士表示,大發地產近幾年開始擴張,但市場週期進入地價走高階段,導致大發地產的成本增高。招股說明書也披露,大發地產銷售成本只要上升6%就會陷入虧損。因此,儘管2018年前4月,大發地產毛利率已達到30.1%,但業內人士認爲仍有上升空間。

  融資迫切

  來自聯合資信的報告顯示,房地產調控收緊,銀行貸款、債權融資、信託和股權融資等房地產融資渠道均受到一定程度的限制,政策對於房地產開發企業的資金來源的管控水平都有所提升,房企主要融資渠道收窄。而據第三方機構不完全統計,2017年約有近50家房企提出了千億目標。而大發地產甚至提出了5年後實現3000億元的規模。

  中原地產最新數據顯示,國慶長假後,僅10月8日、9日兩個工作日,已有多個房企發佈融資計劃,融資總額達數百億元。中原地產首席分析師張大偉分析認爲,隨着房地產調控政策的持續,貸款的緊縮,房企融資難度明顯加大。

  張大偉認爲,雖然目前一些房企替換了部分高成本資金,資金鍊依然寬裕,但調控持續,房企資金壓力漸顯。“2018年四季度,房地產企業最重要的工作將是融資”。

  以德信中國爲例, 2015年至2017年,德信中國分別實現銷售75億元、150億元及270億元。此外,2015年、2016年、2017年及2018年上半年,德信中國實現收入分別約爲56.95億元、69.80億元、65.54億元及24.71億元。不過根據業績報,截至2015年、2016年及2017年12月31日、2018年6月30日,德信中國的淨資產負債比率分別爲278.7%、435.2%、275.7%、192.6%。截至2018年6月30日,德信中國合計需償還的有息付款爲112.11億元,其中,一年內償還金額54.28億、第二年償還40.56億、二到五年內償還15.89億、五年以上償還則爲1.37億。

  不難發現,融資渠道收窄,加上償債高峯來臨,在內地樓市調控持續收緊的背景下,房企將積極謀求新的融資平臺,中小房企的融資門檻越來越高。正如前述業內人士所言,赴港IPO是拓寬融資渠道的最直接方式。

  

Bookmark and Share
|
關閉
列印

今日焦點新聞