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評論:住房租賃試點,怎麼樣了

http://finance.sina.com   2018年11月08日 10:38   21世紀經濟報道

  住房租賃試點,怎麼樣了

  李一戈

  此輪調控的一個特點,是去投資化;與此同時,強化住房的保障功能。而要做到後者,就需要大幅增加各類保障性住房的供應。

  年初我曾經跟朋友講過,如果去年出讓的限競房項目今年下半年集中入市,加上共有產權住房、公租房等在內,北京的住房結構將發生逆轉,逐步變成以保障性(或者說政策性)住房爲主的市場(嚴格說來,限競房算商品房,但我個人將其歸類爲保障性住房)。這是一個令從業人員意想不到的變化。

  據證券日報報道,截至10月23日,北京樓市已入市25個項目合計15628套限競房,但網籤量只有2292套,簽約比例爲14.7%,即使計算預定未網籤的合計比例也僅約爲30%(有多位銷售負責人說整體簽約比例在30%-40%之間)。預計後續還將有1萬-2萬套限競房將在2018年四季度入市。

  什麼叫房地產的供給側結構性改革?這就是。

  說起調控,許多人都盯着限購限貸等限制性措施,實際上,這輪調控涉及住房制度性重構的具體指向,有個無法繞開的關鍵詞是,租購併舉。在存量房以個人持有爲主的市場裏,要提高租賃住房在整個住房市場的佔比,就必須擴大它的新增供應量。

  2015年12月中央經濟工作會議提出,要明確深化住房制度改革方向,以滿足新市民住房需求爲主要出發點,以建立購租並舉的住房制度爲主要方向,把公租房擴大到非戶籍人口。

  隨後,發展住房租賃市場的若干鼓勵措施陸續出臺。2016年5月《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》發出。力度超出2015年1月《住房城鄉建設部關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》。

  最值得重視的,是兩個試點。2017年7月,住建部等八部門聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,選取12個城市作爲首批開展住房租賃試點的單位;緊接着同年8月,國土資源部住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,在全國13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

  一年多過去,這兩個試點推進得怎麼樣了?

  我注意到了兩個帶有階段性總結的現場會議。10月10日,住房和城鄉建設部在合肥召開住房租賃試點工作推進會,合肥、南京、武漢、成都、瀋陽和鄭州等六個住房租賃試點城市房地產主管部門負責人蔘加了會議。

  10月12日,住房和城鄉建設部在佛山召開住房租賃試點工作推進會,廣東省住建廳以及廣州、深圳、杭州、廈門、佛山和肇慶六個城市住房租賃試點工作負責同志參加了會議。

  我個人理解,這種會議主要是發現試點過程出現的問題,總結分享部分城市的經驗做法,落腳點還是在“推進”。

  但有朋友問,當前樓市已進入調整階段,商品房去化率普遍下滑,像北京連限競房都不太好賣了,這時候還強調要“推進”租賃住房建設,會不會給房地產市場增加壓力?

  此前我已經指出,今年下半年以來房地產市場的調整,已是“遲到”的調整,雖然出乎地產界部分從業的意料,但實屬正常的調整。它並不是由於增加租賃住房供應帶來的,而主要是相當一部分投資性需求被抑制後的結果。直白地說,在以剛性需求爲主導的市場裏,即使不增加租賃住房供應,商品房的調整也是會到來的。

  客觀而言,雖然兩個試點文件已發佈一年多,但真正形成有效供應的租賃住房在整個商品房市場的佔比並不高。租賃住房的新增供應來源,主要有三種:一是像北京這樣,以集體建設用地爲主建設的公租房;二是國有土地出讓指定比例的租賃住房;三是以開發商爲主的各類機構收購、改造的長租公寓。

  目前來看,長租公寓建設的進度較快,前兩種較慢。以集體建設用地爲例,從拆遷整理到建設,一年就上市,幾乎不太可能,除非是淨地。比如,10月22日,上海松江區泗涇鎮一幅地塊以起始價12503萬元成交,這還是上海市首次通過土地市場推出集體土地入市建設租賃住房項目。這幅地塊上的住房上市最快也得明年上半年了。

  北京市算快的了。2018年年底前將啓動近萬套公共租賃住房房源分配,但也只佔全年5萬套保障性住房的五分之一。據媒體報道,北京計劃從2017年到2021年間,推出1000公頃集體建設用地,用於建設租賃住房,而這些租賃住房項目大多將在2020年開始入市出租。

  住房供應結構的改善,需要時間。住建部今年5月發出的《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》提出,熱點城市力爭用3-5年時間,公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。

  不少地產界的朋友,還是站在商品房的角度甚至是房價漲跌的角度來看待租賃住房建設問題。加大租賃住房供應,短期內固然有助於緩解供求關係,抑制房價上漲,但主要還是服務於建立租購併舉的住房制度這一長遠目標。

  如果非要用一個時間點來標記,那就是,2018年下半年,房地產開始進入新階段。地產人要用新認識新思維來適應新階段。

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