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如何深刻理解房貸基準轉軌至LPR的邏輯?

http://finance.sina.com   2019年08月25日 04:42   21世紀經濟報道

  個人住房抵押貸款利率正式迎來與貸款市場報價利率(LPR)接軌的新機制。

  8月25日,央行發佈公告稱,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率爲定價基準加點形成。其中,個人首套住房房貸利率不得低於相應期限的LPR,二套住房房貸利率則不得低於LPR+60BP。同時,每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求,綜合貸款風險狀況,在發放貸款時與借款人協商約定。

  這意味着,在一個多月的過渡期後,市場新增的個人住房貸款,其利率的定價基準將不再是5年期貸款基準利率(目前爲4.9%),而是更爲市場化的5年期以上LPR品種。LPR利率機制改革,是央行近期推出的利率市場化措施,據8月20日公佈的首期LPR數據,5年期以上LPR爲4.85%,較相應期限貸款基準利率4.9%低5BP。

  8月25日,一位接近監管的人士對21世紀經濟報道記者表示,此次規則的出臺,延續了“房住不炒”的精神,“利率下限整體略有擡升”;但同時也做到“居民利息支出基本不受影響”。

  其表示,新規下的首套房貸款利率(按8月20日5年期以上LPR爲4.85%)、二套房貸款利率(按8月20日5年期以上LPR計算爲5.45%)下限,而此前二套房“利率下限是4.9%這個基準利率的1.1倍,也就是5.39%,實際上調整後跟目前國內房貸的最低利率水平差不多”。

  據央行公告,央行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。同時,銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限,結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素,明確商業性個人住房貸款利率定價規則,合理確定每筆貸款的具體加點數值。

  “當然,部分房地產調控更爲嚴格的地方,首套房利率就需要在LPR上家加若干個bp,二套房利率的LPR加70bp、80bp。”前述接近監管的人士補充道,此番改革後,房貸利率的彈性將進一步加強,“鼓勵銀行根據客戶的信用狀況更進一步開展市場化定價”,儘管整體而言居民家庭新申請房貸的利息支出不會受到太大影響,但個體之間的差異可能加大。

  央行還規定,借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短爲1年。利率重定價日,定價基準調整爲最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。

  “目前國內絕大多數房貸都是浮動利率的,而國外其實有不少房貸利率是固定的。”前述人士對21世紀經濟報道記者表示,央行推出這條規定,也是爲了讓借款人可以和商業銀行商定更爲細緻的利率相關條款,以降低相關風險。

  該人士強調,此次個人房貸定價機制的調整,只針對新增個人住房貸款,10月8日之前發放的房貸仍按原合同執行。

  “存量部分的個人住房貸款,一來量比較大,二來利率差異也較大,一些多年前發放的貸款,利率較低,整體也比較複雜。”該人士說,存量個人住房貸款利率基準轉換,目前尚未有明確的時間表,“預計轉換思路會與這次新增貸款利率轉換的思路基本相當。”

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