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三城未來房貸利率或上升 蘇州南寧首套房貸利率破6%

http://finance.sina.com   2019年09月11日 06:25   21世紀經濟報道

  原標題:三城市未來房貸利率或上升 蘇州、南寧首套房貸利率破6%

  根據融360大數據研究院監測數據顯示:2019年8月,全國首套房貸款平均利率爲5.47%,環比上漲了3BP;二套房貸款平均利率爲5.78%,環比上漲2BP,相當於在目前的5年期LPR水平上分別加了62個BP和93個BP,均遠高於新政規定的利率下限。2019年8月,首套房方面,17城市房貸利率水平本月有所上漲。一線城市中,8月廣州地區首套房貸款利率平均水平環比上漲了4BP,其他城市維持上月水平不變;二線城市中,蘇州、無錫、瀋陽、長沙四城實現三月連漲,瀋陽本月漲幅高達23BP。綜合來看,與6、7月相比,2019年8月,房貸利率上漲趨勢的覆蓋城市數量和上漲幅度,均呈現出上升的態勢。

  全國房貸利率普漲

  融360大數據研究院監測的35個城市共533家銀行分(支)行中,除停貸銀行外,共有19家銀行首套房利率水平仍低於4.85%,116家銀行的二套房貸款利率水平低於5.45%。房貸新政實施後,這些銀行都必須上調自己的房貸利率水平,進而會帶來大量城市房貸利率水平的進一步上漲。

  目前已經有部分地區部分銀行對新增房貸採取LPR方式報價,但報價方式調整對實際房貸利率的影響不大。近期,央行降低存款準備金率,將帶來銀行融資成本的下降。但不管是降準措施,還是LPR新報價機制的推出,最終都是期望通過銀行傳導可以降低貸款實際利率。政策層面明確提到不把房地產作爲短期經濟刺激的手段,而且監管層對資金圍堵力度之大,違規檢查之嚴的程度遠超以往。短期來看,這輪政策主要是爲了降低實體企業的融資成本,房貸利率下降的可能性不大。

  2019年8月,全國首套房貸平均利率最低10城市的名單沒有發生變化,上海依然是全國最低,爲4.84%,其次是廈門、天津和烏魯木齊,深圳目前位列第五,首套房貸的平均利率是5.17%。二套房貸平均利率最低10城市中,廈門最低,二套房平均貸款利率水平爲5.39%,天津次之,爲5.41%。

  按照個人房貸新政的規定,上海地區的首套房平均貸款利率低於目前規定下限(4.85%);廈門、天津地區的二套房平均利率水平低於規定下限(5.45%),後續,這幾個城市的房貸利率整體水平勢必會有一波上漲。

  兩城市首套房貸利率超6%

  2019年8月,多城市再次上調房貸利率水平,但首套房貸利率水平最高10城市名單未發生變化。蘇州本月利率水平環比上漲1BP,仍爲最高;南寧也加入首套房貸款利率破“6”行列。排名前五的城市,參照新基準LPR來看,其利率水平的加點都超過了100BP。

  35個被監測城市中,17個城市首套房貸利率平均水平有所上漲。瀋陽地區漲幅最大,高達23BP,該地區上月首套房貸款利率最高水平爲基準上浮10%,8月多家銀行將其上調至基準上浮15%甚至20%,二套房漲至基準上浮20%-25%;濟南地區在6月下調房貸利率後一直保持平穩,近期各家銀行進行了一輪集中上調,帶來了濟南地區環比上漲18BP的漲幅;除此之外,南昌、昆明、南寧3個城市8月漲幅也在10BP以上。

  9月4日,國務院常務會議指出,國內經濟下行壓力加大,應落實降低實際利率水平措施,及時運用普遍降準和定向降準等工具,引導金融機構將資金更多用於普惠金融。6日,央行宣佈全面降準0.5%,同時對僅在省級行政區域內經營的城商行額外定向降準1%,預計釋放資金約9000億,降低銀行資金成本每年約150億元。

  但需要注意的是,這次降準雖然降低了銀行的融資成本,但不管是降準措施,還是LPR新報價機制的推出,最終都是期望通過銀行傳導可以降低貸款實際利率。綜合上節提到的政策層面,明確提到不把房地產作爲短期經濟刺激的手段,而且資金圍堵力度之大,違規檢查之嚴的程度遠超以往。短期來看,這輪政策主要是爲了降低實體企業的融資成本,房貸利率下降的可能性不大。

  融360大數據研究院李萬賦分期,近期LPR新報價機制、個人住房貸款新政出臺,未來個人住房貸款利率將會參照LPR進行定價,從理論意義上說,倘若LPR水平下降,最終會帶來房貸利率水平的下降。

  但首先,這只是全國統一的房貸利率最低下限水平,各省級實際執行水平還需要根據當地的房地產市場形勢,進行再次加點確定當地下限,優先保證新定價機制不會給房地產市場帶來刺激。另外,央行相關負責人也明確表示,房貸利率水平不下降。

  整體來說,LPR只是一個中性的調控工具,用來服務政策,而非影響政策。目前雖仍處在過渡期,但已經有廣州、深圳、山東等地的部分銀行採取了新定價機制,部分銀行實際水平和原來保持一致,即加點數值根據之前的實際房貸利率水平減當前LPR水平倒推得出;部分銀行則完全依據LPR加點進行報價,但實際執行利率也和之前變化很小,多數可能是由於銀行爲方便管理,進行整數位加點帶來的偏差,房貸利率水平將基本保持穩定,對用戶利息支出不會有太大影響。

  預計過渡期內,會有越來越多的銀行在系統改造和合同修改完成後,開始對新增房貸使用LPR來報價。融360大數據研究院猜測,隨着新定價機制的逐漸成熟,各銀行普遍都會對LPR進行整數位加點,而非簡單依據現有水平倒推。短期的波動不可避免,但應該都在用戶的心理接受範圍之內。而且,考慮到LPR未來下行的市場預期較大,房貸用戶在接受新的定價模式和合同簽訂上也會比較順利。

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