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中央黨校教授怒批:地價這樣漲 房價能控制得住嗎?

http://finance.sina.com   2018年06月13日 01:40   北京新浪網

  地價瘋漲!開發商瘋搶!中央黨校教授怒批:地價這樣漲,房價能控住?

  來源: 直面傳媒

  6月11日,中央黨校教授周天勇在微博中怒批說:地價這樣漲,房價能控制得住嗎?

  周天勇所引述的數據顯示,5月份單月,部分城市土地出讓金額刷新年內最高紀錄,受監測的50大熱點城市合計出讓金額累計達到3130億元,同比上漲幅度高達111.5%。對此,周天勇說,房子是用來住的,不是用來炒的。同理:土地是用來蓋房子的,也不是用來炒的。土地如果用來低徵囤地、飢餓供應、行政寡頭壟斷拍賣、千家競爭,地方政府和房地產商炒地,那麼房子怎麼會不被炒呢?

  介紹顯示:周天勇的身份爲中共中央黨校國際戰略研究所副所長,同時被公認爲中國高層智囊。

  事實上,周天勇的怒批是有道理的。近來,二三線城市房價普遍暴漲,中央對過快上漲的部分城市採取了“約談”措施。控房價是此次約談的主要目的,問題是,一邊在高喊控房價,另一邊,開發商所拿地價卻屢創新高。日前,杭州市競拍的一宗土地樓面價每平米高達5.5萬元,創歷史新高。資料顯示,百井坊地塊東總起價49.1億元,摺合樓面起價達25301元/㎡,在歷經336輪競價後,最終被恆隆集團以107.3億元總價競得,成交樓面價55285元/㎡,溢價達一倍之多。

  一線城市嚴控

  二三線城市地價“趁機”暴漲

  在此之前,作爲房地產最熱的三線城市,徐州連拍出兩塊樓面價過萬元的地塊。5月16日,歷時5個多小時,佳兆業以最低樓面價10074.63元/㎡摘得徐州市的第二水泥廠地塊,而該地塊成爲徐州土拍史上第一宗樓面價突破萬元的地塊,僅2個多小時後,旭輝地產以15.6億、最低樓面價11323.95元/㎡將2018-36號黃河北路與樸風巷交叉口西北口地塊收入囊中,再次刷新了徐州樓面價新記錄。

  媒體稱,這一天註定要載入徐州土拍史。

  就在徐州地價拍出歷史新高的同時,距徐州千里之外的成都市也在上演着“搶地大戲”。5月30日,成都遠郊兩宗地塊走上拍賣臺,其中一宗位於崇州羊馬鎮,地塊面積約73畝,由成都恆茂置地有限公司競得,樓面價高達4238元/平方米,溢價率高達171.63%,刷新了崇州的樓面地價。

  再回到浙江的嘉興。這個比較富裕的三線城市地價,終於在今年的6月份突破了萬元大關。“6.6土拍”被視爲地價過萬的一次標誌性拍賣。在之前,嘉興市市區平均樓面價穩定在8000-9000元/㎡上下的水平。此次土拍,直接將樓面價帶到了11879元/㎡,再次使得嘉興的地價記錄邁上了新臺階。

  當地媒體坦言:嘉興市區的房價或許與剛需客將越走越遠。

  就在嘉興地價破萬元的同一天,福建平潭綜合實驗區的一宗土地的拍賣也創造了當地歷史最高。

  6月6日上午,平潭綜合實驗區一場備受關注的土拍悄然打響,現場拍賣一幅平潭老城區潭城組團82畝宅地,起拍樓面價高達6300元/平。該地塊的拍賣吸引了包括正榮、碧桂園、保利、陽光城、平潭綜合實驗區土地開發集團等5家房企報名競拍。最終歷經73輪,正榮地產以11.63億元成功斬獲該地塊,平均成交樓面價7808.79元/㎡,據測算,實際可售樓面價約8115元/㎡。據悉,該價格也刷新了平潭土拍地價新紀錄!

  6月8日,河南省周口市一宗土地成交溢價50.97%,樓面價實際上已高達3419元/平方米。要知道,6月份,周口市的新房均價爲4700元,而二手房均價每平米僅爲4494元。也就意味着,這樣的地塊加上建築成本、人工以及各種稅費,房價必將突破6000元大關。

  開發商高價搶地

  地方政府“被逼”賣地求生

  事實上,上述只是近段時間以來二三線城市的冰山一角。在一線城市受控的形態下,衆多房企紛紛涌入二三線城市,搶地與地價創新高成爲熱詞。

  6月5日,中原地產研究中心發佈的數據則顯示,5月份50個熱點城市土地出讓金總額高達3130億元,同比上漲111.5%。其中,土地出讓金收入超百億元的城市有杭州、重慶、嘉興、南京、湖州、寧波、合肥7個城市。

  同一天,上海易居房地產研究院發佈的《40城土地市場報告》顯示,5月份一線城市土地市場量價齊跌,4個一線城市土地成交建築面積爲36.2萬平方米,環比下降79.2%,同比下降79.4%。對比這兩組數據,可以看到今年土地市場已經出現明顯分化,一二線城市明顯冰火兩重天。其中,一線城市在2015年一路上漲後,土地市場相對冷清,5月份土地收入超百億元的均爲二三線城市。

  數據顯示,1月份至5月份,50個熱點城市合計土地出讓金高達1.5萬億元,比2017年同期的9503億元上漲幅度高達57.6%。最高的杭州賣地1391億元,同比上漲246%,蘇州上漲77%。從金額看,包括杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟南等6個城市的出讓金收入全部超過500億元。

  一邊打壓房價,一邊地價卻在瘋漲。也就說,麪粉價格天天漲,怎麼能指望饅頭天天跌呢?用任志強的話:地價纔是房價的命門,地價的上漲會推動房價的上漲,房價不可能在土地價格上漲的情況出現大幅下跌甚至崩盤,因此,只要地價還在漲,未來的房價就不可能停。

  房價得控,地價首當其衝,如果房價看跌,開發商拿地意願降低,地方財政又得吃緊,似乎已成爲惡性循環。對於不少三線城市來說,一線城市的嚴控,使得需求外溢, 正是他們搶食的好機會。

  種種跡象只能再一次說明,地方政府依賴土地財政的程度之深。老說土地財政,但地方政府到底有多依賴賣地,普通民衆並不能感同身受。

  下圖是某媒體制作的地方政府對土地財政的依賴程度。

 圖片來自智谷趨勢 圖片來自智谷趨勢

  要知道在此之前,那些三四線就算政府想賣地都不一定有人接盤。如今,需求正在外溢,開發商們被一線城市攆了出來,這樣的機會怎麼能錯過,從二三線城市不斷放開戶籍限制就能看出端倪。

  略有常識的人都知道,土地財政存在太多弊端與危害,但爲什麼地方政府繼續飛蛾撲火呢?經濟學家馬光遠曾撰文指出,一方面是賣地收入的暴增,另一方面卻是地方債務的日益沉重。到2011年末地方融資平臺負債將會高達12萬億元,地方政府債務總額將至15萬億元。而這些債務,唯一可靠的還款來源就是賣地,而即使按照09年的土地轉讓總收入,還清這些債務,免除利息,也需要整整10年的土地收入,而事實上,很多地方政府已經把幾代人的土地儲備都賣得一乾二淨,在無地可賣的情況下,只能走向名義上的破產財政。

  鉅額的債務逼壓下,地方政府只能賣地求生。但在土地財政的模式下,財富分配更加畸形。首先,通過低價從農民手裏拿地,變相掠奪農民的財富,其次,通過極力維護高房價,繼續掠奪大衆的財富,在土地財政的模式下,房地產本身完全成了搶奪居民財富的工具,甚至祖宗幾代人的財富最後都集中在一套房子上面。

  在馬光遠看來,土地財政模式已導致中國的產業結構嚴重畸形,整個中國的經濟正在墮落成一個擊鼓傳花的財富遊戲,民間資本、國有資本和外資都爭先恐後進入房地產業,直接導致我們賴以發展的製造業日益萎縮,逐漸喪失競爭力,這將最終使得經濟呈現“空心化”,整個經濟體將演化成一個只追逐財富分配,而不創造財富的“傳銷化”體系。對於中國經濟而言,當前最大的危險即在於此。

  巨大的債務從哪來的?其中一塊可以看看你所在地政府部門的辦公樓、辦公用車、公款接待以及消費清單,再看看廣大的公務員隊伍數量。當然,這些只是其中一部分,更多深層次的因素因爲你懂得的原因,本文暫不介紹。

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