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上半年成績單透露祕密:央企地產誰在趕超誰在掉隊

http://finance.sina.com   2018年09月14日 03:46   北京新浪網

  獨家財報丨央企地產誰在趕超誰在掉隊 2018上半年成績單透露了祕密

  來源:中國房地產報

  中房報記者 許倩丨北京報道

  一度低調的保利發展(600048.SH)日前發佈公告稱,爲體現公司多元化發展方向,公司擬將名稱由“保利房地產(集團)股份有限公司”變更爲“保利發展控股集團股份有限公司”。

  保利發展董事長宋廣菊在接受媒體採訪時表示,集團更名的初衷是鑑於行業的矛盾已經變化,以前更多的是居住,而未來客戶有了居住之後,還將有更多的生活服務需求。

  宋廣菊介紹,保利發展將打造“不動產生態發展平臺”,以不動產投資、開發、運營、資本運作爲基礎,提供基於行業生態系統的綜合服務。從地產到綜合服務,未來保利計劃將保利建築、保利物業、保利經紀、保利商業等業務獨立運營,形成與保利發展對等平行發展的業務單元。

  保利發展此舉意在現實的市場境況下實現“前三”的夙願。

  保利發展曾經連續多次位居上市房企銷售榜前三名。但從2016年開始,當恆大、碧桂園、融創等房企銷售額猛增之時,包括保利發展在內的央企行業排名開始下滑。

  在目前國資委圈定可以開展地產主業的21家央企中,分化愈發明顯。保利發展、中海地產、華潤置地躋身TOP10;招商蛇口與中國金茂進入TOP20;中國鐵建、保利置業則位列TOP50;華僑城、中國中鐵、信達地產、電建地產、中冶置業、中交地產和中糧地產跨入TOP100;五礦地產及葛洲壩地產等6家則排在TOP100之外。

  房地產企業拿地就能賺錢的時代已經過去,規模落後的央企同樣可能面臨被併購的命運。

  在中國房地產報記者統計的16家披露銷售數據的地產央企中,中國金茂、中交地產、中冶置業等正以100%~200%的銷售增速奮起直追。2017年,中交地產喊出目標“央企前二”的口號,彼時排在其前面的是銷售額2000億元的中海和3000億元的保利;如今其排名已經落在央企榜單中的第13名。

  而電建地產、五礦地產上半年銷售額則出現明顯下滑,在房企排名中地位驟降。信達地產、中糧地產等央企則繼續不溫不火地保守打法,實則在瞬息萬變的行業速度面前已經是掉隊。

  在房地產行業,央企地產公司是重要的參與者,它們大而強,願景強烈,透過這份榜單外界看到了它們背後的實力。

  地產央企翹楚:保利、中海、華潤

有“鐵娘子”之稱的宋廣菊 發誓要帶領保利發展奪回行業前三地位有“鐵娘子”之稱的宋廣菊 發誓要帶領保利發展奪回行業前三地位  

  在地產央企銷售業績排名中,前三名分別是保利發展、中海地產和華潤置地,這3家央企在房地產企業行業排名分別是第四、第七和第十名的位置。行業前三已經被碧桂園、萬科、恆大所佔據。

  上半年,保利發展實現了594.14億元營業收入,同比增長9.28%;歸屬母公司淨利潤65.05億元,同比增長15.13%。上半年保利發展以2153.12億元的簽約銷售額位居行業第四、央企第一,同比增長42.4%。

  今年,在保利發展與保利置業的重組方案獲得股東大會高票通過之後,宋廣菊就喊話“要總規模回前三”,且這一目標可在兩三年內實現。

  如今保利發展與行業第三中國恆大的銷售額相差889億元,比第四名融創中國僅高出238億元。前有實力雄厚的恆大和萬科,後有融創中國勇追猛趕。如此看來,保利發展進前三的壓力似乎不小。

  爲早日進入前三,保利發展發揮央企優勢積極拿地,上半年其通過併購、合作等方式獲取項目45個,佔拓展項目總數的64%。在今年上半年全國房地產拿地金額排行榜中,保利發展以615億元排第三,與萬科相差不足百億元。

  央企第二名中海地產,則更傾向穩健發展。上半年中海地產實現合約銷售額1508.5億港元(約1314億元人民幣),同比增長18.5%;實現營業收入886億港元;實現經營溢利357.5億港元,淨利潤率達26.2%。中國海外發展一貫堅持穩健審慎的財務策略,在年銷售規模千億以上房企中保持最低負債率。保利發展上半年資產負債率爲79.32%,中海地產僅59.96%。

  央企第三名華潤置地,上半年銷售額852億元,同比增長35%;淨利潤88.5億元,同比增長96.1%。綜合毛利率水平達到48.1%,比去年同期提高13.1%。相較於第一梯隊動輒幾千億元的銷售,華潤置地的銷售額顯得偏低,不過,華潤置地一直強調自身對於規模的追求是穩定保持在前十,並在此基礎上追求質量。

  據部分地產央企發佈的公告顯示,大部分企業已完成全年目標過半。如保利發展上半年完成53.8%的全年目標總額;中海地產完成了52.5%的全年目標總額。

  “彎道超車”型央企:中國金茂、中交、中冶

  在地產央企銷售業績排名中,有幾家央企的銷售增幅表現的格外亮眼。中國金茂上半年實現銷售額717.6億元,同比增長198%;中交地產實現銷售額110.7億元,同比增長222.74%;中冶置業實現銷售額131.4億元,同比增長108.24%。反映出這些央企房企急於擴張規模的野心。

  中國金茂上半年已完成全年銷售目標的71.8%;上半年實現核心淨利潤約32億元,同比增長43%;資產負債率爲71%,同比增長3個百分點。在上半年的優異成績下,金茂管理層將2018年的業績目標從1000億元提升至1200億元。

  在規模快速增長的同時,中國金茂還緊抓土地市場窗口期機遇。據統計,今年1~7月,中國金茂已經在全國20座熱點城市,收購了29個優質項目,計容建築面積達541萬平方米。

  中交地產也實現了業績和利潤的雙增長。上半年中交地產實現營業收入31.77億元,同比增長285.1%;歸屬上市公司股東淨利潤3.03億元,同比增加2949.91%;銷售額大增2倍。

  除了激烈的行業競爭,央企內部競爭也非常明顯。央企在市場蛋糕有限的前提下,必須加大對市場份額的競爭力度。

  2017年,中交地產喊出“央企前二”的口號,彼時排在其前面的是銷售額已經跨入2000億元的中海地產和3000億元的保利發展。今年以來,中交地產打出綠城中國這張牌,爲爭奪央企前二增加了砝碼。

  冬天播種,在行業下行週期進行合理佈局,未嘗不是實現彎道超越的一個途徑。

  央企掉隊者:電建地產、五礦地產

  不進則退。這其中不乏掉隊者。

  今年上半年,電建地產銷售額143.5億元,同比下滑11.58%。在行業中的排名明顯下滑,從去年的55位下滑到今年上半年的73位。而在2015年,電建地產銷售金額還能排在行業前50,當時與同爲“央字號”的中國金茂差距不過百億元,如今,半年銷售規模已經落後中國金茂500多億元。

  同爲地產央企,五礦地產的位置更靠後。今年上半年,五礦地產簽約銷售只完成28.1億元,相對於全年150億元的銷售目標,完成率不到20%。

  五礦地產在銷售簡報中特別說明,“根據銷售計劃,大部分開發項目將集中在下半年開盤銷售”,公司“有信心完成今年150億元人民幣的簽約銷售目標”。

  事實上,五礦地產背靠五礦集團,多年來其規模化發展一直未見長足進展。在今年3月27日舉行的2017年度業績發佈會上,五礦地產表示未來幾年公司簽約銷售額年化增長會達到60%以上,2020年簽約銷售額達到400億元。

  目標很大,但五礦地產的步伐着實邁得小了些,其2018年前六月新增的項目爲零,投資方面謹慎至極。

  值得注意的是,信達地產的財務數據也出現了較大幅度的回落。上半年期營收同比下滑52.15%;淨利潤僅微增2.45%;無論是營收還是淨利潤在11家上市地產央企中都是墊底的。而其資產負債率上半年卻升至86.39%的高度,遠超其他地產央企。其115.37億元的現金流,在央企中也屬於捉襟見肘的程度。

  地產央企整合重組進行時 

  當然,地產央企的整合重組仍在進行,未來市場競爭格局面臨重塑。

  日前,國資委就中央企業重組整合工作方面提出了明確要求,下一階段要充分認識重組的重要意義和整合任務的複雜性、艱鉅性,進一步加大工作力度,紮實推進整合融合,確保實現重組預期目標。

  早先起步的華潤置地、中海地產等第一梯隊企業的重組已基本完成,緊隨其後的中交、五礦、中糧和保利等地產央企正在加速重組整合步伐。

  7月24日,中糧地產發佈公告稱,擬收購大悅城地產59.59%股權,重構集團地產資源。收購完成後,公司2019年歸母淨利潤相比收購前預計增厚超過四成。

  6月20日,保利置業公告稱,與保利發展的整合已到尾聲,保利(香港)控股有限公司股權變更完成交割,未來境內所有新增項目都將會由保利發展爲主來開發。這離保利進入行業前三的目標又近了一步。

  而中交集團爲推進內部房地產板塊整合,早在2015年便出資成立了中交地產集團,負責中交集團房地產業務的運營和管理。中交房地產集團副總經理賙濟透露,今年年底重組整合方案就會全面落地和推進。

  “地產央企整合重組將成爲未來行業重大趨勢。隨着央企做大規模,作爲整合方,龍頭地產企業有望通過整合和併購,補充土地資源,並促進行業集中度進一步提升。”平安證券一份研報指出。

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