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打折力度空前,地產商真要涼涼?

http://finance.sina.com   2018年10月12日 08:43   北京新浪網

  來源:財經十一人

  現在就說“一首涼涼送給地產商”還爲時過早,降價拋售只是房企加快資金回籠的手段,未來,“財技”纔是決定房企能否活下去的關鍵

  國慶前後,萬科、碧桂園、恆大都出現部分樓盤降價拋售的現象。

  高喊“活下去”的萬科,其廈門“首開萬科白鷺郡”別墅,推出107套特價別墅,89-110平米的聯排別墅,原價500萬,現一口價278萬,直接腰斬;碧桂園位於上海浦東惠南的碧桂園南郡項目, 項目開賣只有兩個月,突然降價近30%,一夜之間將備案均價3.5萬/平米直接降到2.6萬-2.8萬/平米。

  房價高位回落,一般情況下10%以內並不會出現房鬧現象,但是,最近地產商的打折力度空前,動轍優惠程度超過一套房子的首付款,業主們自然不淡定了。一邊是業主打砸售樓處,拉橫幅維權;一邊,品牌地產商們爲了面子展開各種補償公關。

  年關將近,被唱衰近兩年的房企大佬們彷彿真的挺不住了。這一波降價拋售操作,是地產商戲精上身,還是真的如鬱亮所說,要“活下去”?

  從中報來看,幾家頭部地產商表現依然亮眼。恆大、萬科、碧桂園2018年上半年營業收入分別爲3003.5億元、 1059.7 億元、1318.9億元,同比分別上升59.8%、 51.8%以及69.7%。

  對這些頭部企業來說,拋售樓盤最主要的原因是要加快資金回籠,面對嚴竣的外部環境,提前儲備糧草。

  十年前,地產商通過屯地屯房獲得高利潤,如今一二線城市限價、限購、限貸,三四線城市棚改貨幣化安置政策收緊,上漲空間回落,房子砸在手裏,佔的全是流動資金。地產商們再想高枕無憂,逢高拋售已經沒有了條件。一是,地產公司的融資越來越難,必須加快資金迴流;二是,政府堅決控房價的大環境下,市場規律大不過宏觀調控。

  十年前,地產商買一塊地,可以1:1的配資,甚至,有的信譽良好的頭部房地產商,只需支付30%的地價。如一家開發商用4億元購得一塊地,自己出了2億,剩下的2億可以找銀行配資。當地產商成功拍下這塊地後,如果整個項目運轉效率好,幾乎可以不再花錢,就淨收利潤。如在施工階段,地產公司可以讓建安公司(施工建設單位)先墊資,當建安公司把房子蓋到一定規模,地產公司就可以申請銷售許可證,一旦滿足了當地的預售條件,地產商就提前把房子賣給消費者,然後再把獲得的部分購房款還給建安公司。整個建房過程,地產公司就像從建安公司獲得了一筆無息代款。當然,在買地成功,四證齊全後,地產公司還可以向銀行申請一筆開發貸款。

  然而,從2016年年底開始,一行兩會及住建部、國土資源部就聯合出手,新的調控政策,直指槓桿融資,讓地產企業原本的主流融資模式難以爲繼。

  2016年11月,銀監會(現改名銀保監會)下發《關於開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》,要求銀行嚴查資金違規用於購地的問題。在此之前不久,上海市已明令:開發商拍地資金來源應爲合規的自有資金,不允許銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等違規進入土地拍賣市場。隨後,南京、廣州、重慶也於2017年年初提出嚴禁買地配資,以及嚴查銀行發放開發貸款的合規性。

  開發商們普遍反應,最難的是2018年第一季度,幾乎所以土地買賣,開發商都必須用自有資金成交,很多已經談好的項目,因爲沒有銀行貸款而擱置。2018年4月27日,被稱爲史上最嚴資管新規下發,此前,《商業銀行委託貸款管理辦法》也落了地。兩個新規對地產融資的影響就是,近一步確定了此前地方監管的方向,即禁止銀行理財資金注入資管計劃爲房企拿地輸血,同時,嚴查房地產開發貸款審批、去向等問題。一般銀行給開發商的開發貸款利率是4.7%左右,2018年已經上浮30%〜50%,達到7%左右。

  禍不單行,房企的另一個現金流來源也受到威脅。9月21日,廣東省房地產行業協會向住建部建議,降低預售制帶來的高槓杆效應,逐步取消商品房預售制度。雖然後來經官方證實,這只是內部討論,但如此敏感時期,也讓地產開發商們驚出一身冷汗。

  爲了保持高週轉,現在頭部地產商要求部分項目實施半年內交付開盤,開盤後首次就要出售50%。

  沒有現金流支持的利潤不算利潤。這是鬱亮今年在接受《財經》採訪時,對於當前地產資金形勢的總結。而一慣在投資併購上過於激進的孫宏斌也在融創半年報上感嘆:“安全第一”。

  那麼,現在真的是地產開發商的生死關頭嗎?

  其實,融資難對大型房企影響有限。相比頭部房企,比較難熬的是小而散的區域性公司,這些公司近幾年槓桿率過高,大環境變化後,他們中的大多數,最終的命運或者資金鍊斷裂出局,或者被併購。

  而大型房企由於擁有品牌效應的信用背書,除了加快資金回籠,還可以拓寬融資渠道,進而進行多元化探索。

  今年,融創、萬科、華遠等10餘家房地產企業進行了境外發行債券的備案登記。Wind數據顯示,截至2018年5月22日,2018年以來內地房企已公告計劃發行的海外債券達61只,發行總額超過240億美元,比去年同期大幅度上升105%左右。當然,海外發債受人民幣匯率下跌影響,地產企業的資金成本會有所上升。

  另外,很多地產開發商,也開始把尾期待售樓盤打包,發債融資;並幫助其建安公司把應收賬款也作爲一種抵押,向社會融資,從而緩解資金緊張。

  今年4月25日,中國證監會和住房城鄉建設部聯合發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》稱,重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作爲底層資產的權益類資產證券化產品,試點發行房地產投資信託基金(REITs)。這也從另一方面促進了房企們發展長租公寓業務,並把租金作爲底層資產,發佈REITs產品融資。

  2018年,宏觀調控已經倒逼地產開發商們尋找更多的融資渠道,從ABS(資產證券化)到REITs,這是中國地產商市場化、國際化必須經過的陣痛。現在就說“一首涼涼送給開發商”還爲時過早。

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