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北京長租公寓:分散式空間小有蟑螂 高端式性價比不高

http://finance.sina.com   2019年07月11日 17:31   北京新浪網

  原標題:長租公寓裏的租客“圍城”

  來源:90度地產

  作者:徐帥

  曾經賺足租房人眼球的長租公寓正陷入“兩難”:放棄長租的租房人越來越多,房企長租業務的開發商也越來越多。

  萬科深圳萬村計劃觸礁,上任不到兩個月的萬科長租公寓事業部總經理薛峯離職,遠洋集團計劃年內剝離長租公寓。而在此前不久,朗詩綠色集團宣佈,計劃剝離長租公寓業務……在萬科2018年度業績會上,萬科總裁兼首席執行官祝九勝坦言,長租公寓現在看起來要賺錢很難。

  爲什麼錢難賺?業內人算的經濟賬我們先不贅述,本期90度地產,選取了四個北漂租房故事,試圖從租房鏈條中最重要的一環——租客說起,探究北京長租公寓的“圍城”現狀:受夠租房煎熬的人搬進去,而住在長租公寓裏的人卻想着離開。

  高端服務式長租公寓:佈局與服務缺乏競爭力

  健身房、電影院、書店 、咖啡店、小區環境、居住條件還有通勤距離,考慮完這些條件,經過層層篩選,Alina選擇將房子租在萬國城MOMA,並沒有選擇長租公寓。

  藝術設計畢業的Alina,目前是一家國內著名設計事務所的品牌負責人,她對居住環境要求頗高,MOMA的建築設計,小區景觀規劃以及配套物業都深得她意。

  除去物質條件之外,MOMA的藝術氣質也剛好能滿足她的精神需求。Alina自詡深度小衆電影發燒友,MOMA百老匯排片多,可以滿足隨時煲影的需求。隔壁的 Kubrick書店和咖啡館也是她閒時打發時間看書辦公會友的地方。

  在寸土寸金的東直門,舒適的環境意味着更多的租金,一室一廳動輒一萬三四的租金已經另大多數人望而卻步,但對她來說,好的生活品質比錢更重要。

  無獨有偶,在工體西路租房的獨立音樂人老文也並沒有刻意去找長租公寓。“普通的平價公寓不在我的選擇範圍內,傳統的高端公寓不少,但高端長租公寓北京市面上很少,在我工作範圍內的就更少,當初找房子的時候,符合條件的可選擇的公寓中只有冠寓一家屬於長租公寓,但不管是在位置上和服務上我都有更好的選擇。”

  Alina和老文所代表的,其實是一部分有高端居住需求的人,但目前的長租佈局與運營服務都未能做到與其相匹配。

  智研諮詢發佈的《2017-2022年中國短租公寓市場行情動態及發展前景預測報告》中顯示,目前,80%的長租品牌都在做中端市場,競爭白熾化。雖然有不少房企開始佈局高端長租公寓,但與真正的高端服務式公寓相比,大多數房企做的高端公寓其實是介於白領公寓和高端服務式公寓之間的折中產品。

  大多數項目具有與服務式公寓同等優越的地段,產品品質比白領公寓更高端,但在服務上與白領公寓並沒有太大的差別。而高端服務式公寓更注重客戶體驗和人性化服務,例如一些高端服務式公寓會提供24小時送餐、社區聚會、幼兒看護等個性化服務,這是目前房企做的高端長租公寓所不能及的。

  集中式公寓:與極品二房東說再見

  說到自己上一次租房經歷,小新以“悲壯”來形容。”之所以選擇長租公寓也是因爲被二房東“坑慘了”。

  “租房軟件上寫着地鐵房,房東直租,拎包入住,寬敞明亮,圖片顯示着清新的宜家風格。我開開心心就去了,但是你知道嗎?離地鐵1.5千米的房子都敢叫自己地鐵房,屋裏就更別提了,跟圖片完全不一樣,房子根本不懂從哪裏看得出是宜家風格。寬敞明亮的意思就是沒有傢俱,那個牀墊和唯二的家居——衣櫃,都不知道用了多少年了,又醜又髒。最最重要的是這個房子並不是房東直租,而是二房東。”

  雖然對房子有一百個不滿意,但小新還是止住了微笑擺手掉頭就走的想法,忍痛租下了它,原因無他,囊中羞澀,“太窮了,沒辦法,貧窮使我理智。”

  環境差也就忍了,畢竟是一分錢一分貨。最讓小新受不了的是這個簽字之前屁顛屁顛兒的二房東,在簽約之後來了個“大變臉”,空調不修,馬桶不修,燈泡不修,甩鍋技術一流。在經歷與中介幾次扯皮之後,再有電器損壞,小新干脆自己掏腰包去修。

  自此這次租房經歷之後,小新租房不再只看價格,而是咬了咬牙住進了一家集中式公寓,雖然比普通的房子貴500,電費水費也比普通住宅要貴上不少,但小新這次不再猶豫了。“再也不找二房東和亂七八糟的黑中介,選擇正規的長租機構,至少他們是有底線的。哪怕多交點錢,至少打掃衛生的阿姨會按時來,東西壞了也能找得到人來修理,環境和居住體驗都舒服了不少。而且公寓裏還有公共空間和健身房,空閒的時候約朋友聚一聚聊聊天,平時健身,打球,娛樂方式也多了不少。”

  小新的故事並不是個例,許多人選擇長租是因爲害怕再遇到“幺蛾子”,北京租房市場魚目混珠,各種不良現象比比皆是,不少北漂一族的租房史可以稱得上是血淚史,而長租公寓有效的避免了這些麻煩。

  除去二房東與黑中介這個原因以外,小新所在公寓的不少室友都是剛畢業的90後,對他們來說,選擇長租公寓是因爲拎包入住,安全省心。“主要是很喜歡房子簡約時尚的風格,還有公共區域能跑步健身,身邊也是同齡的朋友,交流起來也很方便。除去價格貴一點,沒有別的缺點。”

  分散式公寓:管家的嘴 騙人的鬼

  千篇一律的網紅“ins風”,時不時飄來的甲醛味,不隔音,電費太誇張是大熊對當前長租公寓的印象。在分散式公寓住了半年,大熊選擇搬出來,重新租一個普通房子。

  本以爲住進公寓是脫離苦海,沒想到很多問題並沒有解決。說到租房體驗,大熊哭笑不得,“我是有點小潔癖的,住到長租公寓是看中它乾淨整潔的環境,然而有一次客廳卻發現了蟑螂,這太恐怖了,趕緊跟保潔阿姨反映,結果她說她也怕蟑螂。然後阿姨就走了……走了。怕是可以理解,但是總要有解決的辦法啊,找管家,結果管家都是剛畢業的小孩兒,淘寶體撒嬌是慣用解決問題的方式,態度很好,然而該解決的問題都沒解決。”

  “越來越後悔租了這個所謂的長租公寓,空間小、不通透,牆體簡陋、噪音大,流動性大、不夠安全,規範性差、易產生糾紛,設施容易老化,跟我之前的租住環境相比並沒多大差別。既然差不多,我沒必要多花這幾百塊錢,省一點是一點,畢竟還有房貸要還。”

  最終,大熊決定搬家,開始了重新找房的過程。在走訪幾個小中介之後,大熊發現,戶型差不多的一居室,自如、蛋殼的房源比普通中介的房租要高出300-500元。他算了算賬,最終租了一個普通民房,自己配了一些傢俱和擺件、牀品,收拾收拾房子也不錯。

  實際上,因爲成本的增加,長租公寓的租金普遍較高已是不爭的事實。其中分散式長租公寓租金普遍較周邊租賃房源高10%左右,集中式長租公寓租金較周邊高20%甚至更多。

  而2017年與2018年中國長租公寓數據分析顯示,分散式公寓佔比超七成,也就是說實際租賃場景中,像大熊這樣的租客佔比最高,他們典型的特點就是對價格及其敏感。

  經濟學博士楊現領此前有過非常精準的分析,他認爲長租業務虧損的深層原因可能與中國人的居住文化有關。大部分流動人口儲蓄和回鄉購房的意願極其強烈,包括白領階層,北京地區客單價平均不超2500元,裝修較好的自如跟二房東的老破小相比溢價超過200元大部分租戶就會選擇老破小。

  其實,無論是高端服務式公寓還是普通集中式或分散式公寓,對於長租公寓運營者來說,找準客戶需求與客戶畫像,並提供他們需要的服務,才能在北京租房市場乃至全國市場中取得好成績。

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